《汇德咨询机构·房地产实用资讯摘编》(第21期)

汇智于业德行于事编者按：房地产作为现阶段海南地区的支柱性产业，在很长一段时期内将继续引领海南其他产业的前进发展；同时借助于海南创建国际旅游岛的契机，在海南新的发展规划指引下，房地产也将逐步实现产业规范化、行政透明化、市场公开化。《房地产开发流程》根据公司咨询服务的实际操作经验和本地区房地产开发市场经验的总结，从房地产的开发、建设到竣工，仔细分解了房地产开发的全过程，以时间为主线囊括了房地产开发过程中的各细节，以期能给读者一个明朗的房地产开发流程。汇智于业德行于事目录房地产开发项目的开工、建设、竣工流程（一）-------------------------------31办理建设用地规划许可证------------------------------------------------------32可行性研究及批报---------------------------------------------------------------43修建性详细规划审批或申请建筑工程单体规划设计条件---------------54排水设计条件咨询意见批复---------------------------------------------------65申报管线工程规划许可证------------------------------------------------------66建筑工程方案设计招标（备案）---------------------------------------------77建筑方案设计及批复------------------------------------------------------------88工程勘察及勘察成果验审或备案---------------------------------------------89建筑消防报建---------------------------------------------------------------------910卫生防疫报建-------------------------------------------------------------------1111人防报建-------------------------------------------------------------------------1112环保报建-------------------------------------------------------------------------1213绿化报建-------------------------------------------------------------------------1214放线测量记录册----------------------------------------------------------------1315初步设计及其技术审查-------------------------------------------------------13土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司第3页_汇智于业德行于事房地产开发项目的开工、建设、竣工流程（一）1办理建设用地规划许可证申请《建设用地规划许可证》所需资料：单位红头文件2份（写明建设意图①位置②规模③性质）。《建设用地规划许可证》申请表。跟踪表（填写一、二栏内容）。建设项目选址意见书复印件2份。建设项目规划条件意见书复印件2份。计委立项批复2份。土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第4页_汇智于业德行于事以出让方式取得国有土地使用权的建设项目提供国有土地使用权出让合同或土地部门用地批准文件，附土地界址坐标（必须附建设项目规划条件意见书）2份。房地产开发项目须提供开发单位资质证书2份。住宅小区开发项目须提供房地产开发项目建设条件意见书（市房管局意见书）2份。1:500现测地形图2份（文件以CAD格式存盘，测图范围为选址范围向四周扩大50-100米）。办理部门：规划局办理《建设用地规划许可证》所需资料：选址意见书；计委立项批复；土地产权手续(根据需要提供带坐标的附图)；市房管局意见书(住宅小区);5、1:500现测地形图。6、有拆迁的附详细拆迁明细(包括规模)及汇总说明。2可行性研究及批报房地产开发项目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的一般包括的主要内容有：项目概况；开发项目用地的现场调查及动迁安置；土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第5页_汇智于业德行于事市场分析和建设规模的确定；规划设计影响和环境保护；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织机构、管理费用的研究；开发建设计划；项目经济及社会效益分析；结论及建议。3修建性详细规划审批或申请建筑工程单体规划设计条件修建性详细规划审批申报条件：相关报建资料齐全。符合城市总体规划有关控制详细规划及城市设计。符合批准的规划设计条件。符合相关专业技术规范中规划管理内容。办理部门：规划局申请材料：国有土地使用证（复印件，核对原件，必备）法人授权委托书（原件，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，就明确代理权限，可后补）法定代表人或其他组织主要负责人身份证明（以上证件可为复印件，核对原件，可后补）土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第6页_汇智于业德行于事关于申请审查修建性详细规划策划你改过的报告（必备）海口市建设项目修建性详细规划设计条件（可后补）建设用地定线作业表（必备）附件（现状调查资料汇总表、现状调查报告、历次会议纪要、规划范围位置图集现状图、可后补）提交2套A3幅面装订的规划文本（图纸为彩色），2套电子文件光盘（含DWG格式、JPG格式文件和PPT格式演示文件）（必备）申请建筑工程单体规划设计条件出让供地方式提交《国有土地使用权出让合同》和《建设用地规划许可证》，其他供地方式提交《选址意见书》；总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、在规划设计方案审定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案；申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。4排水设计条件咨询意见批复5申报管线工程规划许可证房地产项目申报管线工程规划许可证所需准备资料：立案申请表（原件）申请函（原件）授权委托书（原件）中华人民共和国组织机构代码证（复印件）企业法人经营执照（复印件）土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第7页_汇智于业德行于事法人身份证（复印件）已取得的管线工程规划设计条件或设计方案的批准文件及附图、附件复印件《建设用地规划去可证》及附图、附件复印件用地权属证明文件道路交通工程《建设工程规划许可证》及附图、附件建筑工程《建设工程规划许可证》及附图、附件复印件设计单位需提供资料：代理人身份证明复印件管线工程施工设计图集说明书一式三份（需在每页图纸盖上设计单位出图章、报建章、建设单位公章）6建筑工程方案设计招标（备案）办理部门：建设局建筑工程方案设计招标（备案）所需材料：建设单位介绍信或者委托书立项或批准文件（不需要立项或审批的项目不必提供）用地规划许可证复印件银行资信证明（或资金来源说明）招标公告（或投标邀请书）、资格预备文件、招标文件资格预审结果建设工程设计招标备案表土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第8页_汇智于业德行于事投标报名登记表选择投标人备案表招标代理合同（如未委托招标代理招标单位要提供专业人员职称或资格证书）开标后所需资料：中标单位资质证书、营业执照、结构或注册工程师，或ic卡号评标报告中标通知书设计合同公证书（政府投资项目需提供）7建筑方案设计及批复建筑方案设计及批复所需资料：1/500现势地形图；出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。8工程勘察及勘察成果验审或备案工程勘察及勘察成果验审或备案所需材料：土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第9页_汇智于业德行于事扩初设计批准文件（1份）有权机关批准的立项文件（1份）岩土工程勘察报告（1份原件；加盖审查专用章）消防设计审查意见书（1份原件）人防易地建设批复或人防地下室设计审核意见（1份原件）气象防雷设计审核批复（1份原件）居住或公共建筑节能设计报审表（1份原件）建筑工程施工图审查报告书（意见书）（1份原件）《岩土工程勘察报告》审查报告书（意见书）（1份原件）房屋建筑、市政工程施工图审查合格书（四份原件；建设局只收取一份）施工图文件审查情况备案表[勘察、建筑等]（二份原件）省、地专家对建筑边坡、深基坑的专项论证；（专指边坡、深基坑）（1份原件）建筑边坡的地质灾害危险性评估说明书。（专指边坡）（1份原件）施工图纸（加盖审查专用章）一套岩土工程勘察审查合格书（四份原件；建设局只收取一份）9建筑消防报建建筑消防报建办理条件：已经取得该建筑工程国有土地使用证；在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第10页_汇智于业德行于事已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；有保证工程质量和安全的具体措施；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。建筑消防报建申请材料：建筑工程施工许可证申请表（一式两份）国有土地使用证（复印件一份）在城市规划区的建筑工程，已经取得的建设工程规划许可证（复印件一份）拆迁许可证（需要拆迁的）（复印件一份）中标通知书（应招标的）(原件一份)消防审核意见书（复印件一份）施工图审查报告及备案表(原件一份)合同（设计、施工、监理、劳务）（施工、劳务合同原件各一份，设计、监理复印件各一份）保证工程质量和安全的具体措施（复印件一份）质量监督申报表(原件一份)建筑施工企业安全生产许可证（复印件一份）建设资金已落实的有效证明材料（资金保函或证明）(原件一份)土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第11页_汇智于业德行于事规费缴纳凭证企业资质证书（施工、监理、劳务）（复印件一份）注册建造师证（复印件一份）施工合同备案表(原件一份)农民工工资支付保障金核实表(原件一份)环保初步审查意见书(原件一份)（工业建筑及2万平方米以上的小区）开发项目资本金(原件一份)法律、法规、规章规定的其他材料10卫生防疫报建XX市疾病预防控制中心建设项目卫生学预评价申请表（原件）建设项目卫生学预评价申请报告（原件）规划局审批文件及[地形图、建筑红线图、四置图]（复印件加盖公章）建筑设计蓝图（平、立、剖面图）一套及电子文档到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费11人防报建人防规划报建属于市人防办审批，申请服务必备材料：《防空地下室建筑设计登记表》(到人防办公室领取)；立项、审查、批复等文件；总平面图及施工图(厂房除外)。土地一级开发流程海南汇德咨询有限公司___第12页_汇智于业德行于事12环保报建市环保局：环保评估环保局办理生产性项目环保意见书（表）审批。环境影响报告：环保局（注：一般委托有资质的环保公司办理）建设单位申请报批项目环评文件的申请书。建设项目环境影响评价文件（环境影响报告书、报告表或