XX建设内部调研诊断报告

机密此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制TJTB建设发展有限公司内部调研评估报告目录□项目背景□TB建设整体绩效评估□TB建设战略管理与业务组合现状分析□TB建设资源与能力现状分析□TB建设组织体系现状评估□TB建设管理支持系统现状评估□结论及初步建议√作为BH新区核心组成部分的TJ保税区，经过多年发展，“三个区域、五种形态”联动发展的新格局已经初具雏形金融服务生物制药电子信息展示展销国际贸易高新纺织新材料航空国际物流机械装备汽车零部件Ⅱ区Ⅰ区新能源基础设施服务房地产重点发展行业现代服务业人力资源骨干企业•资本•产业基础与资源•技术与产业工人•业务伙伴配套服务•优惠政策•简化审批程序•管委会•区域性协会组织投资者•风险和创业投资•顾客群•合作伙伴•人才的网络平台高校与研发•科研•人才•教育产业集群•管理人员•工程人员•营销人员政府•中介服务人员•行业协会•孵化器Ⅰ区:Ⅱ区:目前，TJ保税区正围绕国际物流、航空、电子信息、机械装备等行业，逐步建设成为服务中国北方的保税国际物流中心，具有航空产业特色的科技研发转化基地，BH新区产业集群效应初步显现资料来源：TB提供资料、保税区网站、BH新区网站、HC分析公司使命经营范围任务目标–作为区域建设的主力军，承担起区域配套商业和生活设施的建设任务，满足区域发展需求–借鉴先进区域成功经验，探索新型区域开发建设模式，为区域发展做贡献–集中优势兵力，借助区域优势，全力做大、做强、做优–区域功能配套公建设施的投资、开发建设、运营管理、代理基础设施建设，涉及住宅房地产、写字楼、商业设施、酒店、会展、公寓、邻里中心等建设经营领域。重组后TB建设公司的使命与任务为了进一步加快保税区发展，管委会与TB控股领导研究决定，整合资源，重组TB建设公司，以更好的完成区域配套商业和生活设施的建设任务–近期，启动白领公寓、D块块邻湖商业、商业写字楼的开发建设–将来，随着区域的发展，不断开发新的项目–支撑控股公司进入500强战略目标的实现。战略重组TB建设现状•公司性质•股权结构•发展战略•业务组合•运营模式•经营状况•资源能力•组织管理•……•资源与能力不足；•业务体系不清晰；•非核心业务过多地挤占资源•有潜力的业务得不到资源支持•整体发展方向、投资导向不明发展乏力，无法支撑使命与愿景实现•业务重新划分和组合•明确各业务的战略定位•资源优先向潜力业务倾斜•明确公司未来战略路径获取成长动力实现公司使命在这一关键时期，TB建设势必面临战略转折点，因此，公司需要对自身进行审视与研判当战略转折点来临这一时刻，企业无论在发展战略、产业结构、经营模式，还是资源配置、核心能力、管理机制上，都将产生新、旧交替，是一个量变到质变的过程。战略转折点目录□项目背景□TB建设整体绩效评估□TB建设战略管理与业务组合现状分析□TB建设资源与能力现状分析□TB建设组织体系现状评估□TB建设管理支持系统现状评估□结论及初步建议√TJTB建设发展有限公司简介◆成立时间：TJTB建设发展有限公司是TB控股公司、TJ津东房地产开发集团公司，于1993年出资组建，其前身为保税区建设服务总公司。◆注册资金：注册资本5000万元，其中TB控股占54%，津东集团占46%。◆资产总额：截止至2008年6月31日资产总额为16.68亿元。◆业务产品:主要从事保税区基础设施建设及国内外各类工程建设项目的咨询与工程项目管理。承担从项目前期策划、项目建议书及可行性研究报告的编制、代理组织招投标直至施工合同的签订、施工过程控制与管理以及工程监理等建设项目的全过程建设和管理。还为用户提供公用设施（水、电、气、暖、通讯等）的全方位服务。目前，投资、建设项目主要有。。。。。◆公司特点：具有政府主管部门审批的房地产开发资质、工程咨询资质、招标代理资质和拆迁资质。从TB建设的股本结构来看目录□项目背景□TB建设整体绩效评估□TB建设战略管理与业务组合现状分析□TB建设资源与能力现状分析□TB建设组织体系现状评估□TB建设管理支持系统现状评估□结论及初步建议√近年来，TB建设的主营业务收入和利润总额状况良好2005-2008主营业务收入情况2005-2008利润总额情况1,079.742,641.171,962.082,012.880.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002005200620072008(1-6)数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、HC分析121.5324.25421.17649.5701002003004005006007002005200620072008(1-6)单位：万元单位：万元在主营业务收入和利润增长的同时，应收帐款及占比呈下降趋势，说明TB建设运营能力有所改善•2005-2007年应收帐款209179241200520062007[单位：万元]•2005-2007年应收帐款占流动资产比例1.86%1.29%2.29%200520062007数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析公司在成本费用控制方面做了较大努力，也取得了就一定成绩，但是公司的管理费用、营业费用、财务费用占主营业务收入比例过大，严重影响了公司营运能力的提高数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、HC分析2007年成本费用利润率17.2%8.5%24.2%-13.0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%优秀值良好值平均值较差值TB建设：25.93%2005-2007年三项费用占比公司的成本费用利润率处于行业优秀水平20.6%39.2%47.2%200520062007公司的三项费用占主营业务收入比利过大最近几年的管理费用据高不下，是影响公司的运营能力提高的一个重要原因数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、HC分析2005-2007年管理费用34.06%16.88%30.73%01002003004005006007002005200620070%5%10%15%20%25%30%35%40%管理费用占比三项费用中主要是公司的管理费用较高，在三项费用中所占比例在70-80%左右，说明公司的运营管理水平亟待加强。2005-2007年营业费用2005-2007年财务费用8.00%2.00%0102030405060708090100200520060%1%2%3%4%5%6%7%8%9%营业费用占比4.77%1.23%8.49%0204060801001201401601802005200620070%1%2%3%4%5%6%7%8%9%财务费用占比说明：2007年报表中没有营业费用这一项公司的库存过高，是影响TB建设运营能力的另一个重要原因2,6418,8489,88511,3591,9621,080200520062007主营业务收入存货819%占比374%579%0.040.020.02200520062007•2005-2007年存货周转率存货过高，会影响公司的资金周转率，同时也会加重企业财务费用，未来重点解决这一问题数据来源：审计报告、财务部统计数据、内部访谈、HC分析从公司的总资产周转率、固定资产周转率、流动资产周转率来看公司的资产质量都是比较差的，运营能力水平亟待加强数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、HC分析0.60.30.80.20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%优秀值良好值平均值较差值TB建设：0.162007年流动资产周转率（次）2005-2007年固定资产周转率0.040.070.012005200620072005-2007年总资产周转率0.090.100.04200520062007TB建设总资产周转率甚至达不到2006年国企房地产系统较差值0.1的水平，固定资产周转率和流动资产周转率水平也较低近年来，虽然TB建设的国有资产保值增值率和总资产增长率远低于国企房地产系统的平均水平，说明公司的发展能力有待提高截止2007年，公司国有资产保值增值率低于国企平均水平（%）截止2007年，公司总资产增长率远低于国企的平均水平（%）101.43112.5107.8104.1TB建设实际值优秀值良好值平均值资料来源：公司财务报表及统计数据、内部访谈，内部资料、调查问卷、HC分析注：2006年国企绩效考核标准参照全国国有企业房地产全行业数据；18.70%7.80%-25.71%-14.60%TB建设实际值优秀值良好值平均值主营业务收入的增长和赢利能力的不断提升，使TB建设的利润也得以快速增长-38.94%144.61%-25.71%39%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002005200620072008(1-6)亿元-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%主营业务收入净利润主营业务增长率净利润增长率2007年TB建设主营业务收入年均增长率达到59.4472%，净利润年均增长率达到99%38%62%56%52%2005200620072008(1-6)TB建设的毛利率水平处于较高水平,毛利率年均增长率达到51.99%数据来源：审计报告、财务部统计数据、玻纤行业报告、HC分析2005-2008年盈利情况2005-2008年毛利率情况由于主营业务收入的增长和赢利，所有者权益持续增加5,8305,9135,1186,4002005200620072008(1-6)数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析2005-2007所有者权益变化TB建设的现金流最近几年一直比较紧张，而且很不稳定•现金流量情况（2005-2008）•现金余额状况（2005-2008）6,81520,7717,63410,9024,02711,8373,69021,5842005200620072008(1-6)：现金流入：现金流出4581,3931,2781,0562005200620072008(1-6)数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析813-819935-337净现金流单位：万元公司现金流的这种状况目前很难在短时间内改变，但是如不加以解决，遇到资金紧张的情况时很容易导致财务危机数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析4441,520-133-567-17176-18-34-1,340-1,500-1,000-50005001,0001,5002,000200620072008200620072008200620072008经营活动投资活动筹资活动2006-2008现金流量净额由于经营活动产生的现金流量净额都是负的，而正的现金流量净额都是由筹资活动产生的，加上投资活动所产生的也开始恶化，导致公司的现金流一直比较紧张总体来看，公司资产负债率呈下降趋势且低于行业水平，说明公司有一定的长期偿债能力•2005---2008资产负债变化情况74.52%61.42%85.61%58.37%2005200620072008(1-6)数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析行业水平但是从速动比率和流动比率来看，企业的短期偿债能力较差•流动比率*•速动比率**0.240.020.122005200620070.430.430.65200520062007数据来源：审计报告、财务部统计数据、HC分析一般情况流动比率为下2:1；速动比率为1时比较适宜,它表明企业财务状况稳定可靠,但是由于公司的存货过多，导致流动比率和速动比率过低*：流动比率=流动资产/流动负债速动比率=速动资产/流动负债行业平均值：58.8总体可用资产特性分布89.66%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%货币资金往来性资产存货固定资产同时，2008年6月TB建设在可用资产的结构性方面存在一定问题，其中：活力资源中货币资金不充足，存货比例过大，未来需重点解决存货的问题,使货币资金更加充足资源利用度资源转移性固化资源高效资