房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

1房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划2许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。（二）是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所，我们称之为产权车位。通过对建造目的以及设计、规划的不同，我们把车位分为产权和非产权车位。那么我们再来确认一下车位的归属问题。二、地下车库的归属对于地下车库的归属问题，产权车位是无可争辩的，但对于无产权车位，由于归属问题不确定，开发成本能否计算扣除，是在实务中争议的焦点之一。尤其是不属于人防设施，“利用”地下基础设施形成的停车场所。这具体是指：开发企业在建造地下基础设施时附带形成的，可供部分业主临时停车的空间位置，不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所。相对于来说，这种停车场在实务中这种情况较为普遍，车位的确是建在了公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，但目前没有法规对此进行明确的产权界定。〈物权法〉第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，在这里也说得不明确。但总体上看，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。三、成本分摊3对于地下车位，不同的类型到底如何进行成本的分摊呢？换句话说车位的成本应该如何计入开发成本之中呢？根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十七条的规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。同时，31号文件第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下室基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”综合上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，成本也自然可以记入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成），作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。但笔者认为，31号文件第三十三条规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理，应当是该通知第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充。比如，按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进行处理。作为公共配套设施的税务处理原则有二。（1）是属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。实务中，房地产开发企业建造的非产权车位，往往是直接对外销售，销售价4格公是仅低于产权车位。笔者认为，作为非产权可售的地下，如果是开发企业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物上并不太合适。四、涉税处理按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税，对于地下车库而言，产权车位和其他开发商品一样，并无太多差异，但在实务中，产权车位的销售收入的确认和成本的结转却是争议较多。众所周知，地下车库与其他项目相比，有其自身的特点。首先从建筑面积上看，车位公摊面积非常大，而实际使用面积却非常小。其次，在销售价格方面，车库的单方销售价格肯定要低于同一项目的住宅。第三，在建造成本方面，肯定也是低的。正是由于地下车库有着上述三个特点，作为可售的产权车位而言，在进行完工清算或土地增值税清算时，如果地下车库的销售比例低于总体清算比例，那么收入成本倒挂的问题就出现了。而对于非产权车位，在企业所得税和土地增值税方面，虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发[2009]31号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除。不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发{2006}187号文件第三条第二项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文件第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清5算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理所、变电站等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府人、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。五、结论综上所述，房地产开发企业建造的地下车位由于建造目的以及设计、规划的不同，会有不同的成本核算方法和不同的涉税处理。在实际操作中，房地产开发企业应当具体问题详细剖析，恰当进行成本核算和履行纳税义务。同时，在制度层面，对于有些事项的处理，也应该进一步的规范和明确。首先，在非产权车位的成本列支方面，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物，这种做法并不合适。笔者认为，对房地产企业所开发的产品应根据可否销售原则，而不是根据权属原则或者说产“是否利用地下基础设施形成”的原则，严格按照财务会计法规和税法的规定，准确归集和核算开发产品的计税成本，对可售而未售的开发产品的计税成本，不得提前扣除，待实际销售时准予扣除。其次，对于产权车位的成本确认方面，要考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况。防止在后期销售时可能出现收入与成本倒挂的问题，笔者建议国家税务总局以规范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围，这样既解决了企业税负的合理公平问题，也便于实际操作。