金网络_LOFT物业专题研究报告_84PPT

LOFT物业专题研究目录LOFT之溯源一LOFT之萌芽二LOFT之成长三LOFT之根源四LOFT之标准五LOFT之展望六目录LOFT之溯源一LOFT的起源1LOFT的建筑特征3LOFT的要素2LOFT的居住模式4LOFT起源LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”LOFT建筑理念，始于19世纪中叶的巴黎，成形于上世纪40年代的纽约SOHO地区LOFT的起源LOFT起源（SOHO区）全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔……这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是LOFT的雏形。LOFT的起源LOFT起源当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受人青睐的地方。LOFT的起源LOFT起源家具也许是捡来的，所以得用花布遮住破损的地方，花布是隔壁作坊自制的，所以看上去很独特；房间中的墙壁很厚很结实，而且面积太大了，钉一些阁板就可以放东西；将所有的墙壁用水泥抹平实在是没必要，粉刷一下就可以了……因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”LOFT的起源LOFT起源20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。二十世纪50年代后,繁衍至美国芝加哥、旧金山、洛杉矾、西班牙巴塞罗那、意大利米兰、德国柏林、法国巴黎等发达国家和地区。从那以后，LOFT这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装。在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。LOFT的起源LOFT起源在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论如果说，LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费LOFT的起源LOFT要素开阔性，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；戏剧性，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的要素LOFT要素“对既定空间的尊重，在经济限幅内空间的大胆切割、重构；精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更为精密的设计，往往导致设计上的惊人巧思。”“另一方面，此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀，现浇水泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用这些工业建筑的入驻者们，本身与工业文明的距离感。机器、水泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。”LOFT的要素LOFT建筑特征近代，被工业革命抛弃已久的“个性化”浪潮卷土重来时，LOFT作为一种建筑形式，愈发被人爱戴，甚至成为一种城市重新发展的主要潮流，它为城市人的生活方式带来激动人心的转变，也对新时代的城市美学产生极大影响。LOFT的建筑特征LOFT建筑特征LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和大而开敞的办公区。LOFT的建筑特征LOFT居住模式LOFT的消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，适合比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；广告行业、服装时尚行业；艺术工艺品行业；作为个性上的考虑，许多时追求时尚的年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些有特色的IT企业。LOFT的居住模式LOFT居住模式LOFT象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房这样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一个大空间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。LOFT生活方式使居者即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自由。LOFT的居住模式目录LOFT之萌芽二LOFT南方初创1LOFT地产萌芽3LOFT全国开花2南方初始自20世纪90年代末期，台湾设计师,登琨艳率先入驻上海苏州河畔的一栋2000平方米旧棉纺仓库-四平仓库，LOFT这种建筑形态就开始在中国大陆落地。LOFT南方初创北京北京大山子地区包豪斯风格798工厂区的成功改造，使LOFT成为国内以先锋艺术家自居者的“厚梦”，并在全国各地生根、成长、散枝、开花。LOFT全国开花全国国内已经形成体系的LOFT建筑群主要有：北京大山子地区798工厂上海苏州河畔LOFT群落昆明“创库”杭州京杭大运河畔的LOFT49南京城西仓库区重庆“坦克库”LOFT全国开花地产萌芽伴随住宅物业价格的一路高歌猛涨，北京地产市场中写字办公与住宅的价值比对关系,开始大幅度的倒挂在建设新兴卫星城的发展方向和策略下，部分城市边缘区出现大量的商业金融性用地。一方面，商务氛围和环境的完全不支持；另一方面，LOFT拥有游离于商和住之间的独特属性和良好的营销题材，直接促使了在短短的2、3年内，北京市场出现了数十个LOFT项目。LOFT地产萌芽目录LOFT之成长三LOFT的北京项目1LOFT的北京客户3LOFT的北京标准2北京LOFT项目分布特征和基础信息LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景位置昌平回龙观北3公里昌平鼓楼南大街石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角石景山区杨庄东路与阜石路交叉口西北角海淀区阜石路69号丰台区小屯路108号LOFT规模15万5万1.8万/4万1.2万产权年限404040404040开盘时间2008.112008.12008.92008.42006.112008.5北京LOFT项目分布特征和基础信息LOFT北京项目项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社位置大兴区旧宫镇吉利路6号院朝阳区百子湾东里朝阳区东四环四惠桥东北角顺义后沙峪海淀区中关村购物广场西侧三元西桥中国国际展览中心向南100米望京LOFT规模///5万3万6.2万/产权年限40404050507050开盘时间2008.62008.92008.62008.62008.9/尚未开盘北京LOFT项目空间配置情况LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景结构形式剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙框架剪力墙面积区间80-14030-16050-6040-8025-6050-70层高5.45.65.25.45.25.3夹层开发商是否做夹层是是是/是是开发商是否做楼梯是是是/是是上下可否独立使用否否否否否否北京LOFT项目空间配置情况LOFT北京项目项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社结构形式框架剪力墙框架剪力墙剪力墙框架剪力墙剪力墙剪力墙面积区间50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160层高4.63.94.85.495.73.65.49夹层开发商是否做夹层是/是否是是是开发商是否做楼梯是/是否是是是上下可否独立使用否否否否否否否北京LOFT项目设备配置情况LOFT北京项目项目尚城佳莲时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景水24小时热水否否是是是否夹层中是否有卫生间是是是是否是夹层是否预留上下水是是是是否是暖供暖方式市政中央空调市政市政市政市政散热方式散热片中央空调散热片地采暖地采暖地采暖夹层采暖如何解决/中央空调是是是是电夹层强电开发商是否做/是是是是是北京LOFT项目设备配置情况LOFT北京项目项目美利国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社水24小时热水是否是否///夹层中是否有卫生间否否是是是否是夹层是否预留上下水否否是是/否是暖供暖方式中央空调/市政小区集中燃气锅炉中央空调中央空调集中供暖散热方式中央空调/地采暖散热片中央空调中央空调暖气片夹层采暖如何解决中央空调/是是中央空调中央空调/电夹层强电开发商是否做是是是是//北京LOFT项目精装修情况LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景装修标准单层面积无1800元/平米2000元/平米1800元/平米否否全面积无1000元/平米1100元/平米900元/平米否否项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社装修标准单层面积3000元/平米2500元/平米/否3000元/平米4000元/平米标准待定全面积1600元/平米2000元/平米4000元/平米否2000元/平米3000元/平米标准待定北京LOFT项目后期使用费用情况LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景物业费单层面积2.883.9待定/3.82.6水费性质/民用待定/商用商用电费性质/民用待定/商用民用项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社物业费单层面积2.562.44.83.955.29.6待定水费性质商用商用民用商用商用民用商用电费性质商用商用民用商用商用民用商用北京LOFT项目价格情况LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景平层价格（同项目或周边市场价格水平,70年，毛坯）90001070010600110001000015000Loft价格（市场价格）120001450014000156001300016000Loft价格（毛胚）120001270012000138001300016000毛坯对比的比价关系1.331.191.131.251.301.07北京LOFT项目价格情况LOFT北京项目项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社平层价格（同项目或周边市场价格水平,70年，毛坯）1050013500180009000200002200013000Loft价格（市场价格）11500125002300011500330002900018800Loft价格（毛胚）8500100002100011500300002500016800毛坯对比的比价关系0.810.741.171.281.501.141.29北京LOFT项目交叉比较分析LOFT北京项目项目尚城佳莲·时代广场茂华璟都会鼎城西山洋房假日风景产权年限404040404040面积区间80-14030-16050-6040-8025-6050-70比价关系1.331.191.131.251.301.07层高5.45.65.25.45.25.3装修标准全面积无1000元/平米1100元/平米900元/平米否否北京LOFT项目交叉比较分析LOFT北京项目项目美利·国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER合生麒麟社产权年限40404050507050面积区间50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160比价关系0.810.741.171.281.501.141.29层高4.63.94.85.495.