房地产营改增过度应对政策

房地产营改增过渡期应对策略目录一、营改增进程二、增值税相关知识三、营改增政策分析四、房地产税收筹划方向营改增进程时间内容2011年财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案2012年在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点方案2013年“营改增”范围已推广到全国试行2014年铁路运输、邮政服务、电信业纳入营业税改征增值税试点2014年9月传官方按17%税率模拟测算房地产营改增2014年9月财政部收集建筑企业意见为推进“营改增”做准备2015年1月税务总局新闻发言人郭晓林：2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业2015年2月2015年将全面启动房地产领域的“营改增”试点工作，增值税税率暂定为11％2015年9月全面“营改增”可能延期至20156年5月李克强总理突然宣布营改增时间3月5日上午9时，2016年十二届全国人大四次会议，国务院总理李克强在做政府工作报告时宣布：2016年，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。三个举措其中第一条就是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。本次“营改增”试点行业营改增将结构性减税国务院总理李克强3月24日出席博鳌亚洲论坛年会开幕式并发表主旨演讲：营改增后，从全国初步估算，今年要给企业减5000亿元以上的税收，而且政策取向是支持服务业，尤其是研发性服务业发展。中小企业会从中得到更多的好处。但是总的来讲，所有的行业税负只减不增，同时还要减费。楼继伟回应财税改革进度慢：很惭愧2016年3月7日9时，财政部部长楼继伟在十二届全国人大四次会议新闻中心答中外记者问。对于媒体质疑的财税改革进度慢，楼继伟在记者会上直言“很惭愧”。“改革推进虽然很努力，但有些没有达到，比三中全会要求进度慢一些。如税制改革比预计慢了一点。去年总理政府工作报告讲到力争完成营改增扩围试点，但去年没有力争到。”“今年政府工作报告已经宣布5月1日，给了我们时间表，没有力争，这是任务也是鞭策。”全面营改增后，适时废止营业税2016年3月19日，楼继伟在中国发展高层论坛上发言：在营业税改征增值税改革中，需要采取不少的过渡措施，因此我们还叫试点，全面的试点。在此基础上将制定增值税的法案，交全国人大正式批准，按照税收法定原则，到那个时候营业税要废止。相应文件1．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》2．《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》3．《纳税人跨县(市)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》4．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》5．《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》6．《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》文件明确事项建筑、销售不动产，转让土地使用权，出租不动产，税率为11%新老项目划分标准：《工程施工许可证》一般计税方法下，土地出让金允许从销售额中减除总分机构，在不动产所在地预缴，再向机构所在地申报购进不动产，可以分两年抵扣银行利息和手续费等不允许抵扣目录一、营改增进程二、增值税相关知识三、房地产营改增政策分析四、房地产税收筹划方向增值税与营业税差异项目增值税营业税计税原理价外税；对商品生产、流通、劳务服务中每个环节新增价内税；流转一次，就全额价值征税；环环征收，层层抵扣；基本消除重复纳税缴纳一次；存在重复纳税计税基础销售额＝含税销售额－销项税额营业额=收入应纳税额纳税额＝营销税额－进项税额＝销售额×税率－可抵成本费用×税率－可抵设备投资×税率应纳税额＝营业额×税率税率高税率（17％、13％、11%、6%）征收率：3%、5%一般较低（3%、5%等）发票工具分为增值税专用发票和普通发票；专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具不区分普票、专票征管特征增值税计征复杂、正挂不严格、法律责任大：虚开非法买卖、购买伪造的增值税专用发票罪等需承担刑事责任简单、易行纳税人身份的选择纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。划分一般纳税人和小规模纳税人的标准《试点有关事项的规定》）第一条第（五）项规定：“《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整”。即:年应税销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人；年应税销售额未超过500万元的纳税人为小规模纳税人。下列特殊情况：（一）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。（二）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。（三）兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户，可选择按照小规模纳税人纳税。（四）增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年销售额。销售额不是硬性条件：营改增试点实施前应税行为年销售额未超过500万元的试点纳税人，如会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可以向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记。简易征收销售额=含税销售额÷（1+征收率）应纳税额=销售额×征收率销售额的确认销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1．由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2．收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3．所收款项全额上缴财政。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。视同销售销售额的确认单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。销售额确定按以下顺序：1．按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2．按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3．按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。销售额的确认混合销售一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。如果房地产企业的某项销售行为既涉及货物又涉及服务，为混合销售，应全额按照销售不动产缴纳增值税。兼营1．兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2．兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3．兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。房地产企业兼营不同销售行为，应分别核算，否则从高适用税率。出售、出租、管理服务。折扣销售折扣销售，是指销售方在销售货物或应税劳务、发生应税行为时，因购买方购买数量较大等原因而给予购买方的价格优惠。在同一张发票“金额”栏注明折扣额的，可按折扣后金额作为销售额，与现行规定一致。未在“金额”栏注明折扣额的，应该按折扣前金额作为销售额。纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。进项税额进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。项目计税方式进项税税率建筑安装总承包合同一般11%材料采购一般17%以清包工方式提供的建筑服务一般11%施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。简易3%为甲供工程提供的建筑服务一般11%甲供工程：全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。简易3%施工机械租赁费一般17%注：假定建筑服务商与供应商均为一般纳税人。进项扣除：其他成本项目计税方式进项税税率工程设计一般6%销售、营销服务一般6%广告一般6%咨询、审计一般6%办公设备一般17%劳务派遣、劳动力外包一般6%注：假定服务商与供应商均为一般纳税人。进项税额项目计税方式征收率一般纳税人销售自产的建筑用砂、土、石料简易3%以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物质连续生产的砖、瓦、石灰简易3%以水泥为原料生产的水泥混凝土简易3%注：假定服务商与供应商均为一般纳税人。不能抵扣的情形一、三流不一致的发票二、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务。三、取得虚开的增值税专用发票，如果善意取得重新换取可以。四、资料不全的完税凭证，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。五、180日内未认证、认证不符合或虽认证但未在次月申报。六、没有按照规定加盖财务专用章或发票专用章的扣税凭证。七、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。八、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。九、营改增之前发生的货物、服务、不动产采购业务、营改增后取得的专用发票。十、增值税扣税凭证不符合法律法规，其进项税额不得抵扣。专用发票应按下列要求开具：（一）项目齐全，与实际交易相符；（二）字迹清楚，不得压线、错格；（三）发票联和抵扣联加盖发票专用章；（四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。对造价的影响建筑业营改增建设工程计价规则调整的主要内容和方法一、《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）主要调整内容如下。1．明确建筑安装工程税前造价构成各项费用均不包括进项税额。2．修改税金的定义修正后的《建筑安装工程费用项目组成》税金是指按照国家税法规定应计入建筑安装工程造价的增值税销项税额。3．明确城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费的计取。二、要素价格（一）人工单价人工单价的组成内容是工资，一般没有进项税额，不需要调整。（二）材料价格材料价格组成内容包括材料原价、运杂费、运输损耗费、采购及保管费等，材料单价＝[（材料原价＋运杂费）×（1+运输损耗率（%））]×[1+采购保管费率（%）]住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标[2016]4号）按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。总结：不计算进项，只计算销项变量分析：营改增前：人工费+其他+材料不含税价格+材料的增值税额+营