从房屋掉包案透视我国现行不动产善意取得制度

201105•中国证券期货1理论•Theory投稿信箱：[e-mail]从房屋掉包案透视我国现行不动产善意取得制度沈俊杰（华东政法大学，上海　200042）【摘要】近年来，社会上时常出现行为者精心设计的房屋掉包案件。行为人伪造房屋实际产权人身份证，冒充产权人出售房屋，获得房款后逃之夭夭。当行为人无法归案或无力赔偿的情况下，法院在保护产权人和善意第三人时不得不做艰难选择。掉包案的核心在于是否适用善意取得制度，从案件本身来看符合《物权法》第106条的相关规定，然而，从善意取得基本原理出发，只能得出“不适用善意取得”的结论。并通过动产和不动产善意取得制度差异的比较，揭示《物权法》第106条的不足及不足的成因。【关键词】善意取得；不动产；《物权法》第106条；调包案一、问题的提出善意取得制度，传统上只适用于动产。我国于2007年出台的《物权法》则对这一传统民法制度做出了一定的突破，第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。可见，在中国，善意取得制度在不动产上同样适用。随着《物权法》正式施行，许多法院依据该条文将数额巨大的房产判给第三人，但是，仍然会出现一些比较新型的案件，让法院左右为难。沈阳市的王某将自己拥有产权的房屋租赁给周某，并曾向周某出示过该房的房屋产权证原件，并提供房产证和身份证的复印件，但没想到周某对王某持有的真实的房屋产权证进行了调包，并伪造了王某的身份证和户籍证明，进而利用真房产证，以王某的名义将该房产“出售”给杨某后携款潜逃。于是王某将杨某起诉至法院，请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖交易无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。[1]这是一个真实的案例，实际权利人王某只是想将房屋出租，不曾料到刚买的房屋瞬间易主。这一案件，乍看之下，符合106条规定的所有条件，那么，如果适用不动产善意取得，王某只能向诈骗人索赔，但现实却是受害人很难从犯罪嫌疑人处获得赔偿。本案中，王某的过失仅仅在于不慎丧失了对真房产证的占有，但这过失根本不属于法律上“过失”的范畴，却竟然使王某损失了一套房屋。在如今房价飞涨的社会，购置房屋需要花费数百万人民币，法律是否对王某显失公平？二、问题的实质本案一审法院最后将房屋判给了第三人杨某，理由是杨某属于善意第三人，在已经支付全部房款并完成登记的情形下，依照《物权法》第106条应当获得房屋产权。但二审法院却做出了截然相反的判决，理由是房屋的“出卖人”“转让”房屋的行为不是民事法律意义上的擅自处分共有财产的行为，亦不属于民法中的处分他人之物的行为，因此不能适用“善意取得”制度，杨某应当将房屋返还给王某。对于本案，最后肯定由租赁人周某承担责任，但问题在于，第一，房屋最终的归属问题，是属于王某还是杨某？本案争议焦点在于，第三人杨某在善意且已经完成产权变更登记手续的情形下，是否构成善意取得的问题。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。[3]所谓无权处分，是指无权利人以自己的名义对于标的物所实施的处分行为。所谓无权利人，是指对标的物无处分权之人。此时的处分权，实质上是一种资格，亦即处分权限。[2]仔细研究王泽鉴先生对“无权处分”的定义，我们不难发现，无权处分必须是无权处分人以处分人自己的名义处分其不享有完全处分权的财产。“以自己的名义”是无权处分的核心，也是善意取得制度构成要件之一。无论是动产还是不动产善意取得，无权处分人都不能以真实权利人的名义处分财产，因为这种行为本质上是一种冒名顶替的行为，不是无权处分行为，也就没有了适用善意取得保护第三人的必要。在不动产善意取得的情况下，由于存在着不动产登记的前提，因此，无权处分的无权处分人，只能是不动产登记簿上登记的权利人。[4]也就是说，对于不动产善意取得，由于我国不动产采取登记制度，因此，较之动产，其适用范围很小。一般仅限于以下两种情况。第一，属于夫妻共同财产却登记在一人名下的房屋，夫妻一方擅自处分的行为；第二，房屋产权登记信息错误，使名义权利人和实际权利人不一致，至于造成不一致的原因无论是欺诈还是取得手续存在缺陷等在所不问，名义权利人擅自处分的行为。王利明认为，不动产善意取得中的无权处分，就是指在登记错误或其他无处分权的情况下，登记权利人处分该不动产的行为。[5]这一观点同样获得了二审法院的支持。二审法院同样认为，周某的行为并不是法律上的无权处分行为，因而不能适用《物权法》106条善意取得，买卖行为被宣告无效，第三人应当返还房产。至于第三人在周某赔偿不能下遭受的损失，由于房地产登记机关在处理变更登记时没有核实当事人身份证件的真实性，存在一定过失，可能会承担一部分责任，但这不是本文讨论的内容。三、问题的解决令人欣喜是，二审法院在法律没有明文规定的情况下，做出了正确的裁判。再重新审视一审法院的判决，不得不说这并不是个错案，一审法院确实做到了以事实为依据，以法律为准绳。从“掉包案”中能折现出我国现有立法的不足。如前文所述，绝大多数大陆法系国家均将善意取得限定在动产上，原因在于，善意取得从某种角度而言，是法律对于保护权利人还是保护第三人的选择保护后者的一种做法，但由于不动产标的较大，各国立法都不敢轻易倾斜保护对不动产买受人。然而，动产和不动产交易权利变更要件及公示方式的差异，有可能使得善意取得制度有所不同，我国的做法是一种创新，但将善意取得制度统一适用于动产和不动产不加区分，使得诸多“冒名顶替”披上了合法的外衣，社会上也就涌现了不少“掉包案”。无独有偶，在天津同样发生过类似诉讼。动产善意取得和不动产善意取得的本质区别仍在于“以自己的名义”处分财产。需要注意的是，并不是说动产的善意取得不需要以“自己的名义”，只是现实生活中，在动产①的善意取得中，这种观点被弱化了。一般而言，无权处分人在处分他人财产时，由于动产交易只需要交付即可，另外动产的公示方式只是占有而不是登记，因此，无权处分人没有必要也不可能通过“冒名顶替”的方式进行交易，只需要声称处分标的是其财产即可完成交易。也就是说，动产善意取得中无权处分人必须通过“以自己的名义”，采用“掉包案”的“他人的名义”手法是没有任何操作性可言的。国外立法规定善意取得仅限于动产，也就不强调“以将自己的名义”了。但对于不动产和特殊动产，却可能出现“以他人名义”的情形。我国的善意取得，本质上还是从动产善意取得延伸到不动产善意取得，立法上忽视了这一点，也就造成了一审法院错误的判决。注释：①车辆、船舶等特殊动产，由于公示上和普通动产存在很大差异，在善意取得上同样不能一概而论，暂不在本文中讨论。参考文献[1]高剑,王大海.“狸猫换太子”考验不动产善意取得[J].民主与法制,2005,15.[2]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律,2008,10.[3]王泽鉴.民法学说与判例研究(2)[M].中国政法大学出版社,1998:105.[4]李蕊.对不动产善意取得适用条件的新思考[J].甘肃政法学院学报,2009,4.[5]王利明.善意取得制度的构成——以我国物权法草案第111条为分析对象[J].中国法学,2006,4.作者简介：沈俊杰（1987—），男，上海人，华东政法大学2010级知识产权专业硕士研究生，研究方向：知识产权法。