项目经理知识技能要点(1)

荣盛房地产发展股份有限公司1项目经理知识技能要点为进一步提高各分子公司项目管控能力，降低项目管控风险，同时加强对项目经理的考核力度，现要求对项目经理基本知识技能进行考试，作为其任职的基本条件，考试重点从项目经理的管理知识、管理技能、管理资质三个方面对项目经理进行考试、评估。具体要求如下：一、项目经理基本知识技能考试范围二、项目经理知识要求1、要求等级级别名称内容基本知识技能管理知识管理技能管理资质管理文化采购管理成本管理质量管理质量管理风险管理地产流程现场管理计划管理团队建设办公技能职业操守客户意识结果导向决策执行教练指导谈判交涉荣盛房地产发展股份有限公司2A掌握弄清各种概念的有关层次，展现各种观念之间的关系，并能熟练运用，解决各种疑难、复杂问题。B熟悉在理解的基础上，对基本概念或原理的使用；能够较熟练地解决各种常规、简单问题。C了解对相关知识基本理解，只需最低层次的理解，不必弄清其深层次的含义，在只需能基本操作、使用即可。2、项目经理管理知识要求管理知识指项目管理人员通过与工作环境相互作用而获得的各种信息。包括6个细分维度（各维度均包括相应的，体现行业、企业特色关键知识点）。1）管理文化：项目管理过程中所体现出的企业理念、质量追求和管理方法。表1：管理文化维度描述维度定义级别企业文化荣盛的企业发展史、文化理念、价值观、愿景，及其对项目管理的影响B质量文化工程发展规划、质量理念，重大质量宣传活动（如雷霆行动、魔鬼行动等）B管理概念管理学的基本原理和方法及其在项目管理中的一般运用C管理工具质量100点、质量通病管理实施细则等质量管理工具及其在项目管理中的基本实践C2）采购管理：参与并控制从供方选择、合同签订，到执行实施和效果评估的过程。荣盛房地产发展股份有限公司3表2：采购管理维度描述维度定义级别采购流程了解采购流程，熟悉特别商务技术条款，参与推荐、考察供应商C合同管理对总包、监理、甲分包、甲供材等合同签订的过程进行控制，并对上述合同予以执行（履约、谈判、索赔、评估等）B/A进度管理对供应商、甲分包、甲供材料的进场时间进行控制A技术管理对甲供材料、甲分包的施工工艺以及效果进行控制B供方管理对总包、甲分包、监理、甲供材等的考察、选择、沟通、谈判和评估B/A3）成本管理：保证项目在预算之内完成所需的全部过程。表3：成本管理维度描述维度定义级别成本策划确定包括人员和供方在内的总体成本计划（总体节点安排、不同结算成本框算、成本构成、项目预算目标成本、动态成本等）C/B成本估算根据利润目标、售价水平初步测算项目开发各阶段成本以及项目成本总额C成本控制根据工程进展，对各成本科目项进行良好控制（包括土方、材料核价、钢筋、砼含量等）；组织对项目成员的成本管理的专业培训B成本信息项目实施过程中，实时了解成本动态变化情况（钢筋、砼、人工费等）B成本制度公司成本管理的控制程序，签证/变更、零星工程B荣盛房地产发展股份有限公司4等具体的成本管理制度4）质量管理：保证项目达到预定的质量目标所需要的各项知识和方法。表4：质量管理维度描述维度定义级别质量策划确定质量管理目标和质量控制重点，明确质量标准和控制方法B/A施工组织依据合理工序所需时间，进行施工流水组织和工序搭接，熟悉各分部分项工程的施工流程B行业规范国家、地方、行业有关质量管理的法规条例及相关规定C技术标准施工工艺的技术标准和实施操作指引C施工技术建筑施工重点控制环节，技术操作要点和相关检验规定C5）风险管理：对项目可能发生的风险进行识别、分析，并采取应对措施的系统化过程。表5：风险管理维度描述维度定义级别风险识别判断并确定影响项目实施的因素（事故、系统性偏差、材质不当、采光、延迟交付、不合格交付、合作单位违规、违约、不当承诺等）A风险分析评估已识别的风险，通过定性和定量方法对发生概率和结果影响程度进行分析B应对计划根据风险分析结果，确定不同级别的应对方案B风险监控根据应对计划，实时跟踪风险因素的变化B荣盛房地产发展股份有限公司5法律法规工程合同、强制性建筑法规和条例B6）地产流程：房地产项目运作中应经历的、与项目管理相关的各个业务阶段。表6：地产流程维度描述维度定义级别项目前期了解项目建设的基本流程、参与组织项目周边市政配套调研、项目科研报告编制C报批报建依据规划、国土、建设等部门报批报建流程，组织或参与相关材料的呈报。了解项目的主要特点，建筑设计的基本知识和流程。B项目设计设计流程：各阶段设计周期及设计成果的基本内容。C设计知识：建筑、结构、机电、装饰、景观等相关的设计知识C专业节点：前期参与、市政配套资源、规划方案(总规、单规）报批、施工图纸、施工图审核反馈等B规划特点：规划模式、容积率、绿化率、配套设施、退让红线、限高等相关指标B产品类型：多层次、小高层、高层、超高层、洋房、别墅等，风格：中式、欧式等C产品知识关键特征：产品区别于其他产品或竞争对手的特点的特有设计表现C重要功能：项目的辅助设施、公共设施、对外开放空间、园林景观等C荣盛房地产发展股份有限公司6交房标准：毛坯、精装交付标准C设计规范：设计的常用法规、规范（日照、间距、退让、红线、车位配比等）B市场定位：市场分析、产品的定位、客户定位等工作过程。C项目建设项目报批：各种质监、安监、施工许可证的办理。B质量管理：质量标准、过程控制、控制方法和、工具、验收标准和方法等。A进度管理：进度目标、关键节点、控制措施、考核机制等A成本管理：项目预算、目标成本、招标参考价、定标价、施工合同、变更签证、结算价、索赔与反索赔等B安全文明：控制目标、控制措施、应急措施、风险控制等A验收管理：规划、环保、节能、防雷、竣工等各种验收工作，最终取得竣工备案手续等A市场营销售前配合：销售中心、样板房、景观展示区的建设，营销人员的工程相关知识培训B售中配合：开盘、工程技术支持、人员支持和配合等C销售合同：交付时间、交付标准、赔偿标准等合同关键条款的审核A法律法规：客户投诉、物权法、经济法等C荣盛房地产发展股份有限公司7客户关系投诉热点：客户投诉率较高、质量通病、严重影响客户满意度（如：渗漏、开裂、质量硬伤、配套、施工扰民等）B工程维修：入伙维修、正常返修、投诉处理、应急方案、保修期外维修，重点关注：实施、旁站、回访等环节B入伙流程：入伙时间、交付流程、设施、设备、绿化、环境、卫生的整治、修缮、维护等，B物业管理前期介入：物业用房、物业功能、物业管理招投标、案场物业管理、设施设备使用培训等C接管入住：交房配合、资料移交、问题遇见、配套设施移交等B维修整改：保修期内维修、保修期外维修、客户维护等配合B三、项目经理管理技能要求1、评价等级级别名称内容A掌握某领域专业从业人员，可做全局评价和系统变革，解决复杂问题。B熟练按照要求完成作业流程，必要时能根据实际情况调整步骤，高效解决常规问题。C操作可以按规定步骤完成基本作业流程，解决一般问题。2、指标描述管理技能，是指项目管理人员在获得工作信息的基础上，能够达到的实际应用解决问题的水平。荣盛房地产发展股份有限公司81）质量管理：保证项目达到预先规定的质量目标所需要的各项技能和措施。表1：质量管理维度描述维度定义级别质量保证为项目符合相关质量标准要求，在质量管理体系内实施的有机会的活动B质量控制监控项目实施过程，确定其是否符合相关质量标准并判断造成问题的根源及解决措施B质量改进利用公司质量管理经验（案例库、工具库、制度、流程、手册等），提高项目管理质量并能持续提升B2）现场管理：在项目具体实施阶段，通过现场直接控制措施，实现项目目标。表2：现场管理维度描述维度定义级别沟通协调与政府、媒体、合作单位、职能部门、项目周边进行沟通，协调项目实施B/A方案优化对土方、基础、主体、安装、园建绿化、道路等实施方案的改进、完善C/B变更分析项目实施过程中，对有关变更的工期、技术及成本合理性进行分析A签证判断对变更过程中所导致的工程量、成本额度的判断B/A问题预测项目实施过程中，根据工程进展，结合以往客户投诉热点，判断可能引发不良后果的隐患B危机处理对安全事故、自然灾害、政府临时要求、客户投诉等紧急事件的应对B安全环保项目管理过程中涉及的施工安全、文明施工、环境B荣盛房地产发展股份有限公司9保护等问题工程验收对项目交付成果的检验、确认（竣工验收、公司内验、交付验收）B3）计划管理：依据各阶段可交付成果，分析细分子项的顺序、时间与资源要求，制定项目进度并控制其变化。表3：计划管理维度描述维度定义级别项目范围将项目可交付成果通过目标分解，划分为可管理的组成部分，并明确管理范围B计划编制依据公司有关标准工期和进度编制依据，制定项目三级管控计划及相关资源的安排。B节点控制分解、审批项目三级节点执行计划，确保项目一级节点，保证项目开工、开盘、交房B计划跟踪跟踪检查计划执行情况，制定变更所产生的相应新计划并能积极监督执行B4）团队建设：有效的选择和使用参与项目的人员，培养个人和集体的能力，以提高项目绩效。表4：团队建设维度描述维度定义级别人员招聘运用适当招聘技巧，实施项目成员招聘工作B培训实施在项目管理过程中，对团队成员在专业技能、管理技能和企业文化方面实施培训B有效激励在公平公正的原则下，运用及时表扬和批评等绩效反馈技巧，在团队内部开展相关活动，增强凝聚力，促进员工职业生涯发展C/B授权管理通过对员工的能力分析，进行个性化职责分工，B荣盛房地产发展股份有限公司10并注重过程中的跟踪检查、落实和反馈，以达成预定目标冲突管理通过运用适当方法、技巧，处理项目成员间的矛盾，将冲突转化为绩效上升的动力B5）办公技能：在项目管理过程中，处理日常工作应具备的基本技能。表5：办公技能维度描述维度定义级别公文写作根据任务要求，确定公文性质，设定写作框架，实现工作意图表达C软件使用结合项目工作实际，适当运用PP、PROJECT等相关程序，提高工作效率C信息管理在管理过程中，收集（政府、媒体、合作单位、职能部门、项目周边）、加工（有关档案、计划、报告）和输入、输出信息的过程C语言表达根据不同对象，采用电话、邮件等不同的手段，在不同场合使用不同语言、风格表述观点C会议组织根据不同的事件，确定会议议程，为目标达成制定会议实施方案C四、项目经理管理资质要求维度定义级别职业操守从内心深处排斥违背职业道德、行为规范和损害公众利益的行为A客户意识以客户（包括内部和外部客户）满意作为横向行动价值的尺度B/A结果导向把获得满意的结果作为工作的首要目标，追求迅速行动以达成目标A荣盛房地产发展股份有限公司11决策执行在不确定或有风险情况下权衡利弊做出抉择，并促使团队能（同事或合作伙伴）高效率落实计划，实现目标A谈判交涉与政府、合作伙伴等沟通、协商，有效争取公司利益或使公司利益最大化B/A