西安城市及鱼化寨区域市场研究

西安城市发展与鱼化寨区域及其周边楼市研究运营管理部2014.1《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：宗地鱼化寨区域据集团提供信息，西安两地块虽有一宗不能确定具体位置，但距离相隔不远，同属西安高新区鱼化寨区域地块一：鱼化寨132亩，地价340万，土地出让金100万左右，容积率不低于4.2，商业自己设计，不限高，首付30%，先3通1平地块二：大寨路北侧，紧邻恒大城东侧，三面临路，面积45亩，每亩350万，土地性质是工业用地，可变性商业综合体，批文以下，容积率3.5（已看过，适合做综合体）西安城市宏观背景西安城市空间发展与高新区规划鱼化寨区域发展及区域价值定义PART-2鱼化寨及周边区域楼市研究PART-1城市与区域发展研究西安市场板块划分鱼化寨区域住宅市场研究鱼化寨区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究附：2013西安整体房地产成交情况2013西安整体楼市成交情况2013西安土地市场情况城市宏观背景西安城市空间发展与高新区规划鱼化寨区域发展及区域价值定义PART-1城市与区域发展研究【城市概况】西安地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心陕西省省会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米；西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78万人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区《关于经纲要》的西安城市定位“西部中心城市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市”。【城市概况】大西北战略经济圈格局西安市作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发展引擎西安GDP占西北五省比例高达14%86%人口占比9%86%2009-2010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：万人90909,9789,090西部2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。2165294035.8%【城市概况】西安拥有9区4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。包含西安浐灞生态区、欧亚经济论坛所在地、世园会西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地拥有西部大学城、西安国家民用航天产业基地亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地市中心南部，跨越城墙内外，因西安碑林得名，老城区之一西安国家级高新技术产业开发区、曲江国家级文化产业区所在，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达，核心区之一跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，有8万回民在城墙内西南部聚居，西咸新区与莲湖区接壤中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址。西安新行政中心设立于此核心区域辐射区【城市经济】西安经济保持平稳快速增长，2010年人均GDP突破7000美元，GDP较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射能力较强西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困难的一年，全年实现国内生产总值2，719亿元，增速合比回落仅1.1个百分点;西安2005-2011年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年西安人均GDP超过5000美元;2011年西安GDP3864.21亿人民币，常住人口846万，人均GDP为45676.24人民币，折合为美元为7212.41美元（1美元=6.3330人民币）。按照世界银行目前的收入等级划分标准,西安已步入中上等收入行列。2011年部分中西部城市经济运行情况【产业支撑】城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91459.91691.91993.9从城市产业结构来看，2011年全市：第一产业增加值33.08亿元，增长23.62%；第二产业增加值287.63亿元，增长20.41%；第三产业增加值302.01亿元，增长17.85%；三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安未来定位中西部第二产业中心，高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等成为西安五大主导产业西安历年各产业发展一览（单位：亿元）数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局航空基地机械制造基地高等教育【居民收入】西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局2011年同比增长20%2011年同比增长16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；从消费所在地来看，城镇的消费增长水平较高，占比达97%，增长20.5%；从消费形态来看，餐饮收入202.75亿元，比上年增长16.7%；商品零售1732.43亿元，增长20.5%；从消费商品来看，石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销，实现零售额比上年分别增长71.0%和47.3%。受宏观政策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长19.3%，比上年回落10.3个百分点；家具类商品增长29.3%，回落12.5个百分点。【城市人口】2010年西安常住人口847万，15-64岁比重78.7%，人口红利显著，城市化进程进入高速发展期，也将进一步刺激城市居住需求中西部及东北主要二线城市常住人口对比单位：万人2010年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著【城市建设利好】关中-天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安城市价值世园会标志性建筑2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，极大提升了西安的城市价值。规划对西安的新定位是打造“国际化大都市”。城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。未来5年，西安城市基础设施投资总规模将达1500亿元，到2015年人均居住面积达33平方米。到2020年，实现全市主城区面积800平方公里，人口1000万以上，初具国际化大都市规模。“地铁概念”一直是区域房价的助力器。西安地铁的修建将压缩城市距离，极大幅度提升城市价值。世园会的成功举办对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。【交通规划利好】战略构想：构建国际化大都市三个交通圈层，实现都市区综合交通的内通与外畅。1.对外辐射圈，外层高速辐射；2.都市区通勤圈，中层畅通衔接；3.主城区通达圈，内层可达服务。综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代国际交通中心，构筑安全、通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应未来大都市的发展趋势和关--天经济圈核心地位的客观需要，构建都市区对外2小时辐射圈、内部1小时通勤圈、主城区半小时通达圈。十二五期间，西安为创造基本符合国际标准的工作和生活条件，将构建都市区对外3小时辐射圈、内部1小时通勤圈、主城区半小时通达圈的一体化综合交通网络体系。航空：西安咸阳国际机场是我国重要航空港，2011年旅客吞吐量达到2182万，为全国旅客吞吐量最大的十大机场之一。2015年规划旅客吞吐量达3100万人次。公路：公路建设形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，公路完成建设2800多公里，有6条国道干线通过。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁路：西安铁路站是我国西部最大的铁路枢纽，不仅是中国特等客运站之一，已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。西安已形成了以航空，铁路，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展与区域辐射提供基础【交通规划利好】目前，建设中的西安地铁1号线和5号线，已经分别延伸至空港新城和沣西新城。同时作为航空枢纽的配套项目，西安北客站至机场快轨的开工，规划中的咸阳西-曲江新区、泾河新城-西安地铁4号线、沣西新城-高陵等轨道交通也将有效连接新区各组团，并融入西安国际化大都市的整体网络中。而西安市规划局在其网站上刚刚公示的《西安市城市综合交通体系规划》中，地铁12号线和13号线也将分别延伸至西咸新区。西安进入轨道交通时代，将缓解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价值的提升，城市多中心出现将成为必然【轨道交通利好】整体扫描：西安作为历史古都的文化名片和西北区域的国际窗口，旅游，科技，文化等支柱产业正处于成熟上升期，城市开放程度提升，区域升级推动城市框架大幅拉大，发达的“米”字型立体交通路网加速，城市多中心格局正在形成；经济发展：随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先于西北部分大中城市及全国经济增长水平，对国内及世界的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，给西安房地产市场的发展提供了较为坚实的基础。【城市宏观背景研究小结】PART-1城市与区域发展研究城市宏观背景西安城市空间发展与高新区规划鱼化寨区域发展及区域价值定义西安市除去周至外的行政辖区，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。总面积9036平方公里，现状总人口965万人，其中城镇人口632万人，城镇化水平65.5%。至2020年，规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。城镇化水平达到86.7％。根据城市对区域的辐射吸引能力及其在区域承担的作用，确定各个城镇在都市区中的地位。形成以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、七个卫星城”城镇结构。一核：都市区主城区。四组：承担主城区部分职能的四个外围组团。分别为洪庆、常宁、渭北（临潼）工业区和高新区草堂科技产业基地。七个卫星城：主城区外围的卫星城，分别为泾阳、三原、高陵、阎良、临潼、户县、蓝田。都市区内县的行政建制逐步调整为市辖区。西安都市区城镇体系结构西安都市区范围【整体城市规划】以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次