律师及代理人如何查询不动产登记资料

12中国不动产2018年5月CoverStory面文章封不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。不动产登记资料查询是不动产登记机构的重要服务事项，有些地区的查询量占到业务量的一半左右，是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑。但在实践中，不动产登记资料查询还存在现有规定不够系统、不够明确、不相一致等问题，亟待规范。2018年3月2日，《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）以国土资源部令第80号颁布施行。《办法》在深入总结实践经验的基础上，明确了不动产登记资料查询的主体、权限、要件、程序以及登记资料保护等重要措施，为进一步规范不动产登记资料查询提供了法律依据。需要指出的是，《办法》对律师及代理人受委托查询进行了规范，回应了社会关切，需要有关人员在实务工作中关注。各类主体的范围、权限及要求《办法》将查询主体分为权利人、利害关系人和“准利害关系人”，并以查询主体为主线确定框架，分《不动产登记资料查询暂行办法》为进一步规范不动产登记资料查询提供了法律依据律师及代理人如何查询不动产登记资料定，权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料，并在第14、17、18条分别规定了三类权利人的范围和需要提交的要件。一是不动产登记簿上记载的权利人，提交查询申请书和不动产权利人的身份证明材料。二是继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，提交查询申请书和相应的身份证明材料，以及被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠类明确了谁能查、能查啥、怎么查等问题。要想明确律师及代理人作为被委托人如何查询不动产登记资料，首先要明确各类查询主体的范围、查询权限及要求。总体来讲，各类查询主体的查询权限由大到小依次为：权利人、利害关系人和“准利害关系人”。权利人查询。《办法》在第3章专章规定权利人查询权限、要件，以及索引、查询方法等。《办法》规□于丽娜/文摄影/高荣唱ChinaRealEstate132018年5月封面文章CoverStory抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。三是清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，提交查询申请书和相应的身份证明材料，以及依法有权处分该不动产的证明材料。权利人查询索引方式多样。《办法》第15条规定，除法律法规另有规定外，不动产权利人可以申请以权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息为索引信息查询不动产登记资料。也即在属地查询的前提下，不动产权利人对于自己名下的不动产，可以一次申请查询多个不动产单元。同时，不动产权利人也可以以不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书号、不动产单元号等为索引信息查询不动产登记资料。根据《办法》，权利人查询方式也更加便捷。《办法》第16条规定，不动产权利人可以在具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的查询终端自助查询，以最大限度地为权利人提供便利。利害关系人查询。《办法》第19条规定，利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。《办法》首次对利害关系人的概念进行了界定，对利害关系人进行了区分和细化，分类规定了可以提供利害关系证明材料的利害关系人的范围和需要提交的要件。一是因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交查询申请书、利害关系人的身份证明材料，以及买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同。二是因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的，提交查询申请书、利害关系人的身份证明材料，以及受理案件通知书、仲裁受理通知书。此外，法律法规规定的其他构成利害关系的，提交相应要件。“准利害关系人”查询。《办法》第21条规定了不能提供利害关系证明材料的利害关系人即“准利害关系人”的范围、查询权限和需要提交的要件。即有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的，可以提交查询申请书、利害关系人的身份证明材料，查询相关不动产登记结果的部分信息，包括不动产登记簿记载的不动产的自然状况，不动产是否存在共有情形，不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形，不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形等。另外，《办法》在第6章罚则中明确了各类查询主体违法泄露不动产登记信息的法律责任，规定权利人、利害关系人以及律师、代理人等被委托人依法查询，不得滥用查询结果。律师查询《律师法》第35条第2款规定，律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。律师因为办理案件需要查询不动产登记资料，因此是个相对特殊的群体。秉承开门立法的宗旨，《办法》起草过程中公开征求社会各界的意见，其中律师界的意见比较突出和集中。比如有律师认为律师本身便具有自行调查取证的权力，而并非完全来源于当事人的授权；也有律师主张应当允许律师以被告人姓名全面查询不动产信息等。为提高实务操作性，《办法》本着既保障律师调查权、提高律师的工作效率，又保护隐私安全、防止滥用查询权的原则，对律师查询不动产登记资料进行了规范。根据律师的查询权限与权利人、利害关系人查询权限的大小不同，大体分为三种情形。律师的查询权限等同于委托人查询权限的情形。根据《物权法》第18条之规定，《办法》第4条规定，不动产权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师查询、复制不动产登记资料。需要指出的是，律师作为被委托人，《办法》将查询主体分为权利人、利害关系人和“准利害关系人”，并以查询主体为主线确定框架，分类明确了谁能查、能查啥、怎么查等问题14中国不动产2018年5月CoverStory面文章封在不动产登记资料查询上并没有特权。律师的具体查询权限来自委托人的授权委托及其法律地位，即其为权利人还是利害关系人或是“准利害关系人”。因此，律师的查询权限只能等同于委托人的查询权限，而不能超越委托人本身享有的查询权限。委托人是权利人的，律师可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。委托人是利害关系人的，律师可以查询有利害关系的不动产登记结果。这种情况，应严格按照权限查询。查询主体中，权利人的查询权限最大，但是并不意味着其可以查询登记资料的任意内容。《办法》规定，权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。而律师作为被委托人，也应当严格按照权利人的查询权限或者授权委托书的授权查询。律师受利害关系人的委托查询亦然。律师还需提交查询要件。核实授权委托书、律师事务所介绍信等文书的真实性一直是查询实务中的难点。一旦发生伪造文书的情况，既损害当事人权益，也使登记机构承担巨大的法律风险。而规范查询要件可以在一定程度上避免此类情况的发生。《办法》第23条第1款规定，律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，应当提交查询申请书，当事人和律师的身份证明原件，授权委托书，以及律师证和律师事务所出具的证明材料等。实践中，应当严格提交查询要件进行查询。律师的查询权限大于委托人查询权限的情形。考虑到《律师法》规定了律师的调查权问题，《办法》还规定律师受“准利害关系人”委托，可以比委托人查询更多的不动产登记信息，以满足律师办理相关案件的诉讼需求。因此，《办法》第22条规定，律师受“准利害关系人”委托，还可以查询以下信息，即申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致，不动产的共有形式，要求办理查封登记或者限制处分机关的名称等。律师持人民法院调查令查询的情形。《办法》第23条第2款规定，律师持人民法院调查令申请查询不动产登记资料的，除提交查询申请书、当事人的身份证明材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。调查令是指当事人在民事诉讼中因客观原因无法取得自己需要的证据，经申请并获人民法院批准，由法院签发给当事人的诉讼代理律师向有关单位和个人收集所需证据的法律文件。调查令中应当注明向被调查人收集、调查证据的范围，需要证明的待证事实等。需要指出的是，律师持人民法院的调查令查询的，其为受法院委托查询，具有等同于法院的查询权限，可以按照调查令内容查询，而并不等同于普通的委托查询。代理人查询《民法总则》规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。实践中，不动产权利人、利害关系人因为缺乏相应的专业知识或者精力有限，不能亲自申请查询的，可以委托他人代为查询。而代理人如何查询不动产登记资料也亟须规范。《办法》第4条第2款规定，不动产权利人、利害关系人可以委托其他代理人查询、复制不动产登记资料。提交查询要件。《办法》第9条规定，不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。其中，授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。代理人查询时，应当按照上述要求提交查询要件。按照权限查询。《民法总则》第163条第2款规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。代理人查询时，应当按照查询权限查询。防止结果滥用。《办法》第25条规定，不动产利害关系人及其委托代理人申请查询的，应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的，不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息，并承担由此产生的法律后果。《办法》以此防止不动产利害关系人及其委托代理人滥用查询结果，达到加强信息安全保护、防范个人信息泄露的目的。（作者单位：部不动产登记中心）责任编辑高荣唱