成本管理的应知应会--龙湖地产

1部门–文件名成本管理的应知应会龙湖集团造价采购部2引子成本经理要做什么事情，应该在什么时间做，我做的对不对。为什么我提的目标成本总是被集团要求补充或直接驳回修改，又说我没把原因分析清楚。代付代扣、签证变更、预留金怎么提，为什么要这么做。3课程目标掌握成本经理要做什么，成果的标准是什么；掌握成本管理工作中重要的方法；掌握成本系统的主要业务逻辑关系；在工作中能够尝试应用分析方法分析和解决自己遇到的问题。4一、成本经理都干啥二、集团成本都审啥三、成本经理还应该知道啥目录5投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx一、成本经理都干啥6问题成本经理平时做的最多的或最重要的事？750项成本关键管理动作管理动作分类按时间阶段分类按业务内容分类投委会启动会施工阶段交房阶段结算阶段目标成本管理招标管理合同管理其他850项成本关键管理动作管理动作分类其他7市场价格信息数据库合同及预结算指标数据库地区公司成本检查集团成本检查抽查合同结算复审集团成本限额制定结算复审抽查合同管理20月度付款签证变更洽商提交和审核变更签证月清签证变更洽商一季一结总包施工图预算启动会成本优化措施总包施工图预算完成施工图预算补充协议甲供材采购量管控施工材料现场核查分供方过程履约评价年度预算资金支付回顾年度预算资金支付管控集中交房评价项目结算计划甲供材料合同结算其他工程合同结算总承包合同结算质保金管理总包结算索赔管理招标管理1招标工作配合目标成本管理22项目投资模型概念设计阶段成本控制目标成本数据库启动会目标成本测算月度成本回顾预留金回顾方案调整版目标成本测算施工图设计阶段成本控制门窗、百叶工程二次深化设计栏杆工程二次深化设计外饰面工程二次深化设计公共部位精装修工程设计景观工程设计户内精装修设计智能化工程设计商业泛光照明工程设计施工图预算版目标成本其他调整版目标成本年度预算成本回顾交房调整版/预结版目标成本项目后评估结算版目标成本编制50投委会阶段1启动会阶段4过程成本管控阶段(施工阶段)32交房阶段3结算阶段10950项成本关键管理动作管理动作分类目标成本管理招标管理合同管理其他10投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx二、集团成本都审啥1投委会成本审核2定位会成本审核3启动会成本审核4目标成本审核5预留金审核111、投委会成本审核审核重点编制关注点成本的不合理低是否考虑充分是否漏项是否价格偏低与定位是否匹配高高出多少的结论全景计划按采用总价包干编制121、投委会成本审核二看：看场地条件看立项报告审核重点编制关注点一、避免成本做少了一比：比较历史成本四注意：注意市政接入条件注意配套设施注意赠送面积注意高差和高压线二、全景计划按采用总价包干的时间编制132、定位会成本审核审核重点编制关注点和投委会成本对比总成本超原因不超管理口径成本超原因不超142、定位会成本审核审核重点编制关注点与投委会的差异及分析原因。153、启动会成本审核审核重点编制关注点总成本与定位会比管理口径单方成本与定位会比与限额比与历史项目比与竞争对手比含量与限额比与历史项目比与竞争对手与实际情况比价格与限额比与历史项目比与竞争对手建造标准与限额比与历史项目比与竞争对手目标成本的合理性163、启动会成本审核审核重点编制关注点对比分析找差异原因评价合理性和找出解决方案对比分析法选择对比的基准：时间相近、空间相近，内容相近。对比的方法：由大到小分层次对比根本原因：经过努力无法改变或者改变了就无法达到目标。是否根本原因是相对的。根据原因判断是否合理，或者从原因出发来改变173、启动会成本审核审核重点编制关注点五比：与限额比，与历史项目比，与定位会比，与竞争对手比，与实际情况比三核：核对面积指标，核对生成的合约规划，核对测算项备注说明一校验：用对比设定合理的建造标准、含量指标和价格并进行测算，用单方成本对比、总成本对比来检验测算。具体的测算方法由吴畏老师在后面的课来详细讲解184、目标成本审核审核重点编制关注点总成本与上一版成本比与财务预算成本比与已发生的合同比管理口径单方成本与上一版成本比与限额比含量与上一版成本比与施工图预算比与限额比价格与上一版成本比与已签合同价格比与限额比建造标准与上一版成本比与限额比目标成本调整的合理性194、目标成本审核审核重点编制关注点变化原因：总成本，面积指标调整说明：为什么提，主要有哪些变化。测算项的备注：说明测算项的单价和含量从何而来205、预留金审核预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点预留金是什么：谁有预留金：合同签订后按合同额的设定比例计算得到的金额计入该合同预留金。是合同，是主合同，是预留金管控合同类别下的主合同。规划余量。合同的“预估变更”、“变更”或“补充协议”的金额(在发生时从预留金中划出，调整预留金就是梳理合同的预计结算金额。预留金从哪来：预留金的用途：为什么要有预留金？调整预留金215、预留金审核盘点在当前信息条件下成本应该是多少：两个方法•项目中前期•仅签订少量合同夯实测算表中的指标含量及单价•项目中后期•大量合同已签订梳理已签合同预计结算额和待发生合同金额指标含量及单价测算组成合约规划组成成本预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金225、预留金审核预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金=累计变更+预估变更+余额=调整后总预留金-累计变更-预估变更集团要控制的比例调整合同预留金的表头235、预留金审核案例：北京时代天街二期景观工程合同是预留金管控的合同，合同有效签约金额为1100万元，该合同预估变更金额为200万元，合同变更金额为50万元，该合同未使用的预留金为100万。问：1、如果已有预估变更预计结转金额为250万元，该合同预计结算金额为1300万元，该合同在回顾预留金时应做多少预留金调整？2、如果已有预估变更预计结转为350万元，该合同预计结算金额为1300万元，该合同在回顾预留金时应做多少预留金调整？3、如果已有预估变更预计结转为350万元，该合同预计结算金额为1600万元，该合同在回顾预留金时应做多少预留金调整？4、如果已有预估变更预计结转为150万元，该合同预计结算金额为1600万元，该合同在回顾预留金时应做多少预留金调整？预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金245、预留金审核调整预留金的2个关键点何时调整：调整多少：预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金当系统中的预计结算金额与该合同当前评估的预计结算金额有偏差时。调整预留金的计算公式本次预留金调整金额=当前评估的合同预计结算额-合同在系统中的预计结算金额+要调增，-要调减。预估变更转正前预留金应有的最少余额=当前评估的转正金额-系统中预估金额+调增预留金或做减项变更，-不需要变化。255、预留金审核因预算：调整后的预计结算额不超过“预算×(1+管控比例)”，则通过，否则就是还有别的原因。超出集团管控比例的要说明原因因增加合同外工程：如果调整后的预计结算额不超过“（合同额+补充合同外金额）×(1+管控比例)”，则通过，否则就是还有别的原因。其他原因：因为变更签证金额过多或索赔，一般已经是即成事实，要分析透彻原因：管理上有问题？图纸变化大？还是运营调整索赔？需要具体分析提供预算书列举出哪些工程及其金额预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金265、预留金审核本次预留金调整金额总预留金不超控制比例：不用分析总预留金超控制比例：说明原因预留金的基本原理审核重点动态成本回顾编制关注点调整预留金27投资建议书报告模板1304-建议稿V1.4.pptx三、还应该知道啥1要学习掌握的制度2费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系3合同\变更签证各种金额的关系4代付代扣的关系5采内采外合同的关系6年度预算成本和系统成本的关系7成本分摊及成本限额8成本地上地下的区分9成本系统后台修改10招采成本全景计划281、要学习掌握的制度16项制度,18个模板，9个指引，15个标准成本管理制度招标管理原则预结算管理原则设计变更、技术洽商及现场签证管理原则其中四个核心管理制度292、费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系费项测算项大合约规划小合约规划成本测算表费项及合约规划说明结合一句话：可以被选择使用的一句话：标准合约规划，不能被选择使用。费项、测算项、大小合约规划合同类别302、费项、测算项、大小合约规划、合同类别的关系费项、测算项、大小合约规划合同类别问题：合同类别与合约规划的关系?相同点：名字一样不同点：除了名字一样，其他完全不同合同类别是合同的分类，不归属于费项。合约规划组成了目标成本，是以后要签订的合同。合同类别的作用：6个判断判断审批流判断合同基本信息的界面判断是否纳入预留金管控判断是否受龙湖榜评价判断与招标项目的关联判断工作内容313、合同\变更签证各种金额的关系合同的各种金额•合同签约金额合同金额•不由我司承担的金额，不能付款的金额不计成本金额•=合同金额-不计成本金额，是计入成本的金额，可付款额有效签约金额•∑=有效签约金额，有效签约金额对应到合约规划的金额，计入成本合同对应金额变更签证的各种金额323、合同\变更签证各种金额的关系合同的各种金额变更签证的各种金额问题：北京大兴时代天街一期二标段，涂料合同的承包人是三原色，门窗合同的承包人是普维门窗，2014年5月发现一期二标段的门窗被涂料破坏了三樘，有证据证明是涂料单位三原色破坏。我司拟委托门窗合同的承包人普维门窗修复，预估修复需花费3000元；另委托普维门窗对不在合同范围内的项目部办公室门窗进行维修，预估金额1000元。项目工程师拟将该此两个事项合并为一张签证单提交审批。问1：该签证单提交时应选择哪几个合同？审批单中的预估金额、不计成本预估金额，有效预估金额，引起其他变更金额各是多少？所选择每个合同的变更对应金额各是多少？问2：假如一期二标段的部分门窗洞口设计调整缩小，该设计变更单针对一期二标段总承包工程合同，因增加砌筑和抹灰工程导致增加金额8000元，引起门窗工程减少10000元，则该设计变更单提交时应选择哪些合同，审批单中的预估金额、不计成本预估金额，有效预估金额，引起其他变更金额应各是多少？问题3：假如一期二标段工程门窗单位普维门窗施工后遗留了一部分现场垃圾，清理垃圾在门窗合同范围内，我司通知后仍然拒绝清理，后我司委托二标段景观单位清理垃圾发生2000元，则该提交该审批单时应选择哪些合同，审批单中的预估金额、不计成本预估金额，有效预估金额，引起其他变更金额应各是多少？333、合同\变更签证各种金额的关系合同的各种金额变更签证的各种金额涉及三类单位我司发出签证变更的单位施工单位实施这个签证变更内容的单位第三方单位与该签证变更发生其他关系的单位产生三种关系我司与施工单位合同关系我司与第三方单位合同关系施工单位与第三方单位无合同关系，有利益关系涉及四种情况增加工作的加钱优化减少工作的减钱搞破坏的扣款不愿做另委托他人引起的扣款计算合同的变更对应金额以合同为单位1个最少1个0-n个343、合同\变更签证各种金额的关系合同的各种金额1变更对应金额2有效预估金额3不计成本预估金额4预估金额5引起其他变更金额变更签证的各种金额优化、减少工作的减项变更(包括优化)：搞破坏的扣款，不愿做另委托他人引起的扣款：不计成本预估金额=0。不计成本预估金额=∑负变更对应金额•分合同计算，是有效签约金额对应到合约规划的金额，计成本。•我司承担的金额，是计入成本的金额。=∑变更对应金额•我司不承担的金额，不计入总成本。•是变更事项的工作内容产生的费用，=不计成本预估金额+有效预估金额，大小决定审批流。•引起的另外的变更在在所选择的合同工作内容中不含。354、代付代扣案例讨论代付代扣的业务逻辑问题：成都时代天街二期一标段总承包合同，合同总额9000万元，施工单位是中天建设，合同金额中包括了施工用水费、施工用电费和建安税金。由当地电业局规定临时施工用电只能由建设单位办理并缴电费，2014年5月时代天街二期项