凯德发展历史

凯德发展奇迹2013年11月2第一部分：凯德成长史第二部分：凯德战略演进第三部分：发展核心业务第四部分：财务表现第五部分：2013年最新的战略目录3凯德成长史：年度各大事件时间进入中国，建立在中国的第一座写字楼——上海百腾大厦中国第一座来福士——上海来福士广场动工雅诗阁打造在中国的凯德置地在上海成立首两个项目——上海盛捷高级服务公寓，天津盛捷奥林匹克服务公寓凯德置地在上海成立北京雅诗阁服务公寓——北京最大的五星级服务公寓开业上海来福士广场盛大揭幕凯德置地进驻北京拓展商用业务首支中国商用房地产投资信托基金上市北京来福士广场落成成都来福士广场动土杭州来福士广场展开蓝图凯德中国15周年庆凯德商用在中国上市收购东方海外凯德商用大型公益项目“我的第一个书包”在全国启动上海来福士（上宁）展开蓝图凯德商用旗下商场统一更名为“凯德广场/凯德MALL”重庆来福士签约并动工成都来福士落成深圳来福士动工宁波来福士开业集团中文名称正式更名为凯德集团，组织架构进行精简，“凯德”品牌获封“中国驰名商标”称号凯德历程4凯德成长史：凯德置地的成立：亚洲最大的并购案合并前的百腾置地与发展置地淡马锡控股公司新加坡科技公司STPI百腾置地新加坡发展银行发展置地其他房地产公司盛捷控股Somerset雅诗阁Ascott莱佛士Raffles澳洲置地其他房地产公司2000年4月，STPI收购了发展置地24.9%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、医疗地产和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商，业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务构架后决定合并，以使股东价值最大化。凯德2000年重组24.9%5.4%合并合并5凯德成长史：2000年到2010年十周年蜕变S＄57.7bn26,00089S＄26.6bn11365%海外资产管理的资产服务型公寓间数已上市资产/REITs资产＞3×＞2×＞98×＞12×＞4×＞2×20002010上半年3325%S＄0.27bn733S＄26.8bn购物中心数量城市数目6凯德成长史：10年后取得的成就连续4年利润超过S＄1bn资本回报率更有效率区域更多元化财务安全现金充足利润ROE海外资产比重负债/权益现金（S＄287m）（4.2%）25%0.92×S＄879mS＄592m8.7%65%0.28×S＄4.9bn7凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一05101520253035404500-112月12日4月12日6月12日8月12日10月12日集团总市值2000年11月：S＄8.9bn2010年10月：S＄42.7bnS＄bn8凯德成长史：连续4年利润超过10亿新元-5000500100015002000250030002001200220032004200520062007200820092010TotalPATMI-2812801033067511013275912601053592年中S＄m9凯德战略演进：2000年合并时经营效率低下，面临极大挑战经营面临极大困境•低回报率严重损害了股东价值•超越了财务安全底线•股东价值损失严重–权益回报率ROE=1.5%总资产回报ROA=1.0%–净负债资本比92%–EVA-14.3亿元ROE=净利润/股东权益ROA=净利润／总资产净负债资本比＝（有息负债－现金）／权益资本EVA＝税后经营利润减去债务和股本成本–是所有成本被扣除后的剩余收益（Residualincome）。它反映的是企业税后营业净利润与全部投入资本成本之间的差额，是对真正“经济”利润的评价10凯德战略演进：扭转局面的战略举措“我们将聚焦于核心业务，努力平衡开发业务的高回报与投资业务的稳定收益之间的关系，并推动收费业务增长。”—2001年年报主席声明1、平衡开发物业与投资物业：计划将物业开发（包括用于销售的商业物业）的收入占比从当时的50%比重提高到60%，投资物业收入保持在40%左右，从而在提高ROE的同时保持业绩的相对稳定性。2、发展收费业务（Fee-basedBusinesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-basedBusinesses），而凯德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门成立了凯德金融部门（CapitaLandFinancial）。3、严格的资产剥离政策与证券化战略：通过剥离非核心资产来减轻资产负担，通过证券化来提高投资回报率，通过构建基金管理平台来引入第三方资金。4、全球化战略。11凯德战略演进：战略核心—集中、平衡、规模集中平衡规模Focus,Balance,Scale,集中、平衡、规模在2000年的总裁致股东函中首次出现，2003年正式被确定为全集团的核心战略并持续至今。集中房地产全产业链房地产是唯一的业务，专注在资本管理、房地产开发和运营管理，提供市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。平衡投资组合及区域平衡发展业务投资组合：继续发展不同的房地产产品；开发业务和投资/收费业务均衡发展；在发达和发展中国家/不同发展程度区域同步投资。壮大规模与不断扩展合作扩大经营规模，保持多项竞争优势：实现规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家信心，持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模，通过合作和并购扩大规模12凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离2001200220032004200520062007剥离动作资金流向效果剥离了总值17亿元新元（约合85亿人民币）的非核心资产集团层面又剥离了11亿新元非合作资产减债13亿新元至69亿新元；而子公司Ascott也剥离了总值6.3亿新元是非核心资产进一步减债12亿新元净负债资本比上年末的92%减至87%净负债资本比降至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、1.64倍市净率的价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了6.31亿新元的收益而对物业服务公司PREMAS的剥离则贡献了6200万新元的收入和3110万新元的利润专注于核心业务的深耕13凯德战略演进：出售莱佛士酒店2005年7月18日，凯德置地控股的莱佛士控股（RafflesHoldings）宣布，以17.2亿新加坡元（约10亿美元）的价格，将旗下的新加坡莱佛士酒店和其他40家位于全球各地的酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（ColonyCapitalLLC）。凯德拥有上市的酒店集团莱佛士控股有限公司59.7%的股份，该酒店集团的旗舰企业是具有117年历史的新加坡莱佛士酒店。此次交易价格比莱佛士控股所拥有的全部酒店的净有形资产高出了64%，这也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士的品牌等无形资产开出了高于其实际资产的价格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额的资本性负担。因为酒店业的运营特征决定了每年必须对原有的酒店不断地增加投资，用于装修和购置设备。凯德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在全世界酒店集团的排名大概在十七八位，这样一个不大不小的规模阻碍了其进一步发展。选择在现时良好的经济环境和房价大涨的情况下出售酒店，可套现大量资金，并将获得的资金再投入其他高增长业务。此交易不仅能通过特别分红向所有股东返还大量资本，还能保留相当可观的资本和联动能力，为将来的业务发展向更高产出的资产作再投资。14凯德战略演进：莱佛士酒店曾为战略性业务1979年，发展置地发起了一个联营企业，开发了公司第一个酒店投资项目—莱佛士城综合项目，包括两个国际标准酒店，一个世界级的会议中心、一个办公楼和一个商业中心。这个项目在1986年完工，之后WestinHotels负责酒店和会议中心的管理，直到2001年结束。莱佛士国际有限公司从2002年开始负责莱佛士广场和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，莱佛士国际致力于酒店和度假设施的建设，并且以莱佛士国际为主要品牌。重新将莱佛士酒店定位于国际性地标级豪华酒店1997年之后，莱佛士控股不断的在世界范围内收购酒店，莱佛士国际则不断签约多家酒店的经营管理权1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归莱佛士控股。莱佛士控股与莱佛士国际一起开展亚洲以外的国际性区域拓展，目标是首都及门户城市2000年之后，莱佛士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目2005年7月，莱佛士控股成功的将酒店业务以17亿新元的价格出售给ＣolonyCapital,退出酒店持有领域仅剩新加坡来福士城项目的45%股权虽然酒店业务自2003年下半年起，取得显著增长极强劲表现但在业内，莱佛士在全世界的排名大概是第17或第18位起步阶段自身能力培养阶段扩张阶段退出15发展核心业务：发展核心业务，重点拓展中国市场9494年底04.404.1205.405.705.1106.406.506.1207.807.1009.0609.0809.0910.01自1994年进入中国以来，坚持致力于房地产及相关领域的投资、开发和管理目前已在中国超过40个城市建立起一条核心业务涵盖住宅、商务房产、商业房产、服务公寓、房地产金融的综合性房地产价值链。登陆中国进入上海进入北京开展业务正式宣布进入北京进入宁波进入广州全面启动华南业务成立四川合资公司进入天津成立凯德中国凯德置地向凯德中国注资5亿元投资84亿元得深国投6家以沃尔玛为主力的商场51%的股份投资33.7亿元获得深国投65%的股份持有河南建业29.75%的股份增持河南建业至36.14%的股份用4个项目65%的股权及深国投广场50%的股权置换深国投持有16个项目35%的股份及6个项目49%的股份150亿元收购东方海外发展有限公司100%股权从1994年开始到2000年，经营状况不佳，亚洲金融危机时更是持续亏损2000年，林明彦调任中国，2013年任凯德集团CEO16发展核心业务：股权收购的合作开发图：凯德商业地产项目在华业务拓展方式17凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离2001200220032004200520062007剥离动作资金流向效果剥离了总值17亿元新元（约合85亿人民币）的非核心资产集团层面又剥离了11亿新元非合作资产减债13亿新元至69亿新元；而子公司Ascott也剥离了总值6.3亿新元是非核心资产进一步减债12亿新元净负债资本比上年末的92%减至87%净负债资本比降至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、1.64倍市净率的价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了6.31亿新元的收益而对物业服务公司PREMAS的剥离则贡献了6200万新元的收入和3110万新元的利润专注于核心业务的深耕18凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离19多样化且高效的资金募集平台类型市值1/基金规模资产总值凯德商用新加坡信托上市REIT80.55亿新元96亿新元2凯德商用中国信托上市REIT12.85亿新元16亿新元2凯德商用马来西亚信托上市REIT32.89亿马币12.32亿新元2凯德商用中国发展基金Ⅲ私募基金10亿美元9.89亿新元3凯德商用中国入息基金私募基金9亿美元29.87亿新元3凯德商用中国发展基金Ⅱ私募基金9亿新元14.74亿新元3凯德商用中国孵化基金私募基金4.25亿美元14.74亿新元3凯德商用日本私募基金私募基金353亿日元3.62亿新元3凯德商用印度发展基金私募基金8.80亿新元4.45亿新元3注：（1）三个上市REITs，凯德商用新加坡信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托的市值按照2013年5月5日的市值计算（2）截止2013年3月，按照汇率1马币=0.39965新元计算（3）按照2012年1