201808XiaoGan城市进入性研究报告

HappySinicExtremeHabitat2020年9月27日目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局04板块的进入性建议孝感城市区位孝感市南与武汉市东西湖区及仙桃市毗邻，北与河南信阳市交界，西接随州、荆门、天门等市县，东连黄冈市红安县与武汉的黄陂区城市概况：现下辖孝南区和云梦、孝昌、大悟3县，代管应城、安陆、汉川3个县级市，全市面积8910平方公里，是8+1城市圈中第三大城市。孝感市位于湖北省东北部，是武汉8+1城市圈成员之一，定位为城市圈副中心城市城市人口孝感市户籍人口523万，常住人口约490万人，属于人口外流型城市；但孝感中心城区常住人口增长迅猛，城市吸纳力不断增强人口增长情况：孝感中心城区常住人口由2010年底的45万人发展到2016年底的90万人，年均4-5万人流入城区；规划至2030年中心城区实际居住人口将达125万人人口外流情况：孝感每年外出务工人员约127万，占了全市人口的近1/4，仅在东北从事建筑的就超过３０万人，购房支付力较高；从2013年开始，政府呼吁广大外出务工人员返乡工作、创业；近年来孝感“返乡潮”变“就业创业潮”，2015年约有7.3万人返乡在家门口创业及就业。全市人口基数大，其中心城区将发展成为人口超百万的大型城市，“迁移”人口转“回流城市经济孝感市GDP总值连续5年破“千亿”发展，近年增长速度有放缓趋势，但在城市积极转型发展之下，可能会迎来下一轮的快速增长GDP总量：2016年全市实现地区生产总值1576.69亿元，在湖北省各市中排名第六位，同比上年增长7.9%，与全省平均水平持平；人均GDP：2016年孝感市人均地区生产总值为32322元，较上年增长7.8%，居全省第十二；城镇人均可支配收入：2016年孝感市城镇人均可支配收入达27939元，居全省第五位，在8+1城市圈中除武汉外，其他城市中排名第一位。孝感GDP总量居全省第六位，经济发展处全省中等偏上水平，人均收入相对较高城市产业孝感市已形成汽车机电、纺织服装、盐磷化工、食品医药、金属制品等五大支柱型产业；主城区则是光机电、纸制品为优势产业产业结构：2016年湖北省三次产业占比为10.8：44.5：44.7；而孝感市三次产业占比为17.8：48：34.2，第一、二产业占比相对较高，第三产业发展水平不足，产业结构还需进一步调整优化产业发展：孝感市工业十大产业集群，共聚集规模以上企业226家，各类配套企业和个体私营企业1120家，主资产已超过87亿元，主营收入已达145亿元以上，从业人员超过30万人孝感是以传统制造业的工业发展模式兴城，正面临产业结构待优化，经济发展转型的阶段城市总体规划东城新区规划为“两型”社会示范区，全力打造产业基地、宜业宜居的生态新市区发展战略方向：孝感市的城市总体规划明确提出，按照“积极向东，适度南进，有限向西”的原则，中心城市以整体向东发展为主。空间规划结构：采用“一城一区，一核多片”的布局结构，与区域经济发展结构相适应。✓一城——孝感主城区，以综合服务、现代制造、文化旅游、生态宜居为主要功能的综合性城区。✓一区——孝感临空经济区，临空制造业、临空物流业、教育科研为主体的独立片区，是汉孝同城化的桥头堡。✓一核——由王母湖、野猪湖组成的城市生态绿核，是孝感中心城区的绿肺。✓多片——规划形成老城片区、高新区、东城生活区、南城新区、临空经济区五大片区，其中高新区和东城生活区共同组成东城新区。城市中心东移，产业、生态两手抓，积极推进汉孝一体化进程，提升城市发展能级城市产业规划以主城核心功能区为端点，向外辐射，已形成现代制造、都市产业和绿色产业聚集发展轴城市产业规划布局：➢一带：武汉和周边市民短途休闲出行带➢三轴：——现代制造业发展轴——都市产业发展轴——绿色产业发展轴➢核心功能区：包括孝感主城区、临空经济区、生态文化旅游区，主要立足于华中面向全国层面。规划利用城际铁路和天河机场、阳逻港等资源，发展商贸商务服务、特色专业市场、现代物流产业、创新创意产业、临空产业等，与旅游相结合，形成立足华中面向全国的特色服务节点。在自身优势产业的基础上，承接武汉产业扩展，引入临空和高新技术产业，实现产城一体化城市交通规划多方位的交通路网和轨道交通建设，逐步拉近孝感与武汉之间的空间距离，未来逐步形成“双城半小时生活圈”汉孝一体化交通建设的全面提速，带来了孝感城市的高速发展，融城效应初显城市发展格局根据城市规划、居民认知、房地产发展情况，孝感主城区分为4个片区：城西区、老城区、东城新区、南城新区城市片区发展特征老城中心道路狭窄，交通拥堵；城西为老城边缘自然延伸地带；南城新区（城南/南大）城市意向较薄弱；东城新区（高新/城东）为政府重点发展城区，商业繁荣道路宽广便捷城市片区教育配套老城区教育资源聚集且汇聚最优，城西次之；东城与南大片区教育资源相对欠缺，但因与老城距离较近可共享老城教育配套教育配套：老城区教育配套齐全，重点学校集聚；南城新区、高新区、东城生活区以及南大经济开发区教育资源配套相对欠缺，规划中小学尚未建成，但与老城区距离仅2公里，可共享老城区教育配套；城市片区医疗配套城市优质医疗配套主要集中在老城区与东城区内；其他片区医疗配套相对缺乏老城医疗配套：1所三级甲等、1所三级综合、4所二级甲等医院；东城区医疗配套：2所二级医院，高新区与南大、南城新区医疗配套均较缺乏。城市片区商业配套老城区传统商业氛围浓厚，但商业品牌及形象偏中低端；东城区已开业及规划商业总体量已超过50万方，商业规模及形象档次将远超老城区城市片区公共配套各片区公共资源和配套打造上，东城区沿河带与老城区公园、文娱资源相对较强城市片区-东城新区发展东城新区已奠定城市新中心的城市地位，乾坤大道成为新区发展主轴，集行政中心、文化中心、商业、商务中心于一线城市片区综合比对价值从居住现状/交通/商业/医疗配套以及休闲娱乐配套来看，东城新区区域价值及发展潜力最高片区分析东城新区老城区西城区南城新区居住现状城市新区，发展迅速，品质好，居住氛围浓厚旧城市中心居住人口基数大配套完善，商业成熟不是城市的发展方向依托老城区，居住氛围一般处于开发期，配套较完善，以专业市场为主，居住氛围较差交通配套路网规划完善，以高速铁路和高速公路为主体，对内对外交通通达性强路网完善，公交线路多，交通出行方便目前部分道路施工中且公交线路不够完善依托老城，通达性一般商业配套有红星美凯龙等大体量商业，商业潜力较大商贸保丽广场、中百仓储、武商量贩等，商业配套完善商业配套较为欠缺以专业市场为主，较为欠缺商业配套医疗教育教育、医疗资源一般，后期规划较为完善市中心医院、体育路小学等医疗教育资源丰富医疗配套较为欠缺教育资源一般为欠缺，医疗配套较休闲娱乐槐荫公园、星河天街嘉年华主题公园后湖公园、董永公园、人民广场青少年生态公园澴河风景区目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局04板块的进入性建议孝感限购（本地户籍不限，私下名存实亡）、限贷、限价（精装限价1500元/㎡），限价对市场影响较大，未来3年计划棚改1.3万套，棚改力度一般1-城市当前房地产政策调控情况说明类别限购限贷限售限价（预售报备价格限制）出台时间2017.9.14-无2017.9.14涉及区域孝感城区（东以107国道澴川路为界，西以澴河大堤为界，南以原316复线为界，北以长兴一路为界）首套房首付30%；二套房首付50%，且利率上浮25%以上；三套禁贷孝感城区涉及人群非孝感户籍居民（引进人才除外）新房、二手房客户有条件【前2年(含2年)连续缴纳社会保险或者个人所得税证明，且为首次购房】限购1套（私下：名存实亡）按揭客户1、新项目：原则上不超过周边同等地段、同等类型房屋销售价格；2、高价项目：引导企业合理制定销售价格；3、限定毛坯备案价，精装限价上限1500元/㎡（报规时未体现精装，后续不得加精装）4、对于不接受价格指导的房地产项目，暂缓发放预售许可证对市场影响限购政策名存实亡本地（孝感）户籍客户无影响二套首付提高，对部分改善客有一定影响限定备案价，价格突破存在难度商品房预售条件（可操作性强）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明棚改计划（孝感中心城区未来3年，2016年货币安置比例约43%，预计未来3年货币安置比例维持40%左右）时间2018年2019年2020年小计计划（户）49004400371213012城市房产政策587357615673167553012228128742570432137945333122367447205001000150020002500300002000004000006000008000001000000120000014000002018年5月2018年4月2018年3月2018年2月2018年1月2017年12月2017年11月2017年10月2017年9月2017年8月2017年7月2017年6月2017年5月2017年4月2017年3月2017年2月2017年1月2017年1月-2018年5月孝感市住宅用地成交情况建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)成交楼面地价(元/㎡)时间宗数(宗)土地出让金(万元)建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)成交楼面地价(元/㎡)平均溢价率2018年1-5月51204490.816616701819266112466.35%2017年1-5月2642235.023893158845384776.09%同比96.15%384.17%69.96%105.67%135.64%989.49%2018年1-5月，孝感市全市共成交住宅用地51宗，同比增加96.15%；楼面均价1124元/㎡，同比增加135.64%；溢价率呈现上涨趋势，土地成本不断攀升。孝感市住宅用地成交情况2017年孝感共成交土地34宗，开发东区+孝南城区为主力供地区域。土地市场高溢价拿地频出，2品牌房企入驻（碧桂园+新城），其中，913限购政策出台后高溢价土地主要集中在限购区域外。孝感2017高溢价土地区域宗地编号总建面积(㎡)成交时间成交楼板价(元/㎡)溢价率(%)竞得企业开发东区孝南G（2017）156号13.72017/11/173020174湖北民邦孝南G（2017）124号5.62017/11/381221湖北伟华孝南G（2017）028号22.92017/8/142971343碧桂园孝国土开P（2017）01号22.82017/6/292750267新城孝南G（2016）070号5.92017/6/2360032孝感南大孝南G（2016）088号8.52017/6/231794172湖北锦晟孝南G（2014）037号8.32017/6/2363829孝感市南大孝南G（2016）079号3.62017/6/1676522湖北伟华孝南G（2016）077号0.62017/1/1147222孝感凤凰孝南城区孝南G（2016）206-2号10.82017/11/17132088碧桂园孝南G（2017）086号3.42017/10/2678728湖北晨富孝南G（2016）202号8.22017/8/141580137湖北华耀南大经济区孝南G（2017）075号2.52017/10/2660020孝感海川孝南G（2016）201号3.02017/8/142229235湖北华鼎创投孝南G（2016）071号10.62017/6/2360032孝感南大成交区域开发东区孝南乡镇孝南城区南大经济区开发西区成交宗数134845孝感市住宅用地成交情况4016467850684852457342764373482150465262538801000200030004000500060000204060801002017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2017年7月-2018年5月孝感市