城市更新专题分享

titleofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳城市更新分享titleofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市更新背景Part1titleofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间•2014年深圳计划供应建设用地17.5平方千米•新增建设用地5平方千米•安排存量建设用地12.5平方千米•向存量要发展空间是必然选择59,3%917,46%1020,51%深圳市土地利用情况（平方千米）储备用地建设用地生态用地深圳土地面积相当于北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一•上海开发强度36.5%•北京开发强度20%•大巴黎开发强度21%•大伦敦为23.7%•东京开发强度29.4%•香港开发强度21%•深圳开发强度46%国内外大都市开发强度对比titleofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011深圳市沿革与土地管理政策的变化...•…......•…...深圳市行政区划沿革深圳市建市，第二年成立经济特区土地管理政策变化1979199220042009特区内城市化，撤县建区，宝安、龙岗区设立，授特区立法权特区外龙岗、宝安区城市化特区扩容开启“土地有偿使用”制度，第一份土地出租协议，东湖丽苑特区内土地全部国有化；93年，将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中国第一个无农村的城市2012年开始新一轮土地改革titleofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏教育关内欧洲关外非州基础设施医疗交通治安一区两法地铁、公交等城市的“生命线”急需完善，只有“缩短”内外的距离，才能让内外的融合没有障碍区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧学校大都分布在“关内”，“关外”不仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一定程度上存在差距医疗资源大都分布在“关内”，“关外”数量与质量远不如关内市政、道路、供水、商业、金融等“一市两法”造成特区内外执法标准不一，给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多困扰titleofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题1992、2004两次城市化划定用地红线：红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地非农建设用地：指标不能落实其中，工商用地：每人200平米；宅基地每户100平米；公共设施用地：每户200平米；征地返还用地：不能落实拆迁安置用地：不能落实规划内，规划外城市规划建设区原村集体用地红线城市化历史遗留问题国有土地城市规划建设区合法用地集体土地城市规划建设区外非法用地390平方千米违法建筑问题违法建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49%；2001，2004，2009，2014四次违法建筑处理titleofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权光明农场：55平方公里，1957年企业办社会：学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原则暂时不变。2002年实现政企分离，2009年，在此基础上成立光明新区，绿色新城蛇口工业区10.85平方公里1979南油开发区23.01平方公里1984华侨城12平方公里1985福田保税区1.35平方公里1991盐田港0.97平方公里1985titleofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011土地利用现状：出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安全隐患的城中村；布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低，无法满足产业升级需求的旧工业区目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个，特区外城中村150个，以自然村落为单位的城中村和旧村则更多，共计2,000余个，共占地106平方千米深圳市各类旧工业区3881个，占地98平方千米，其中村办工业区占80%以上建筑质量问题严重的旧住宅区titleofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011深圳市关于存量土地开发的三种破解方式三种方式城市更新土地整备土地制度改革对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动土地整理储备通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发原农村集体土地入市，以工业用地为主；自主拆除后公开挂牌转让，获取收益分成；两种分成模式：1.50%市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；2.70%国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有20%的物业titleofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市更新历史演变Part2titleofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011政策演变—政策的法律效力层面摸索时代（2004年之前）试验时代(2004-2008年)法制时代（2009年—）2004《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号2005《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号2007《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号2007《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号2008《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号2009《深圳市城市更新办法》市政府令第211号2012《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号2013“1+6”文件，产业用地优化升级，集体产业用地入市等2002深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法深龙府[2002]5号文各区试点摸索，出台相关政策市政府出台城中村改造和工改工政策地方性规章《深圳市城市更新办法》出台及一系列配套政策titleofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011改造模式演变模式要点案例自主更新政府主导市场参与市场化主导•改造主体确认：村集体经济组织自筹资金，自主改造•政府角色：政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用•改造主体确认：原产权所有人可自主选择市场合作方，由政府审批，不进行公开招投标程序•政府角色：政策制定者，不再参与具体项目操作•改造主体确认：形式上政府通过招标、挂牌方式公开确认，实际内定•政府角色：制定政策，参加并主导项目拆迁赔偿渔民村旧改田贝村旧改渔农村、岗厦村，福田区政府+金地大冲村，南山区政府+华润•水湾1979•佳兆业城市广场•绿景虹湾等等titleofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市更新现状Part3titleofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011城市更新资源盘点Part3.1titleofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011城中村改造资源分布－城中村总占地106平方千米，主要集中原关外地区罗湖251福田区415南山区540盐田区130.7沙头角27.2海山27盐田59.1梅沙17.4光明新区820光明170公明650坪山新区851.8坪山587.6坑梓264.2龙岗区2805.7坂田176布吉334.6南湾245.6平湖306.4横岗408.6龙城379.1龙岗719.3坪地236.1宝安区2550松岗400沙井650西乡610新安170福永410石岩310大鹏新区567.8大鹏222.7南澳122.2葵涌222.9龙华新区1710龙华290民治300大浪350观澜770面积单位：公顷titleofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011旧工业区资源分布－总占地98平方千米，主要集中在原关外地区罗湖区170福田区280盐田区89.6沙头角13.5海山49.7盐田23.9梅沙2.5光明新区1210光明210公明1000大鹏新区140葵涌70大鹏70南澳0坪山新区630坪山420坑梓210龙华新区1430龙华300大浪180观澜800民治150龙岗区2810坂田270布吉270南湾220平湖300横岗500龙城310龙岗590坪地350宝安区3070松岗590西乡540新安190石岩360福永730沙井660面积单位：公顷titleofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011深圳市旧住宅区分布－总占地约5平方千米，主要集中在原关内地区罗湖区200.3红岭片区30太安路片区9.6文锦度片区9.7莲塘片区5.3黄贝岭片区35.5罗湖商业中心区22.1大头岭片区21.3福田区96.6上步工业区17.2莲花村片区12皇岗公园片区1.9园岭片区16.3上下沙片区0.7新洲片区2.7车公庙片区7.5南山区98.6南头北片区54.3华侨城片区16.9蛇口片区21.3大南山片区0.9前海片区0.8高新区2.9沙河片区0.5同乐片区0.5赤湾片区0.5龙岗区17.2布吉中心地区7龙岗中心城4.5平湖1.9坑垶1.1坂田2.7清水河片区6.1布心片区11.7中兴路片区0.6银湖片区2.4水贝片区17.9东门片区6.7泥岗片区9.1新秀罗芳片区12.3福田南片区17.5香蜜湖片区0.5八卦岭片区11.7黄木岗片区3.5皇岗口岸片区0.5景田片区2.5竹子林片区1.3福华新村片区0.8宝安区54.6西乡东片区2.8龙华旧城区9.9宝安中心片区39.9观澜0.4福永1.6盐田区22.4沙头角片区20.9盐田后方地区1.5面积单位：公顷titleofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市更新现状Part3.2titleofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011纳入城市更新计划的项目总量小，实施率低；且实施周期长•纳入城市更新单元计划的407个项目，涉及更新面积35平方公里，约占深圳原集体土地的9%•完成城市更新单元规划审批227个，约20平方公里•处于实施阶段的100个•1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。•2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；•2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造；•2009年，开始拆除•2014年，旧改后的深圳中心即将入市岗厦村改造历程深圳城市更新现状titleofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011申报难－征集意见难，需占总面积2/3和总人口2/3的业主同意意见，以及股份公司股东大会通过第三十四条同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继