上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料

第一章一、房地产估价的需要（一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。第二章一、房地产概念1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。实物----实体质量功能权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系区位----地理位置重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产二、土地1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权四、房地产特性1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性3、大量投资性4、易受政策限制性----政策限制和影响5、相互影响性----周边环境6、保障性与增值性----土地的稀缺性五、房地产的商业特性1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性3、交易的价格----前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格六、房地产的类型1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产2、按开发程度划分——生地、毛地、熟地、在建工程、现房3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产七、房地产价格的概念——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。八、房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求九、地价与一般物品价格的不同------生产成本不同——不一定由劳动创造------折旧不同——无折旧有增值------价格差异不同——单一性------市场性质不同——不完全市场------形成时间不同——长期性------供求变化不同——弹性为零十、房地产价格的种类1、按实物形态分----土地价格、建筑物价格、房地产价格2、按不同用途分----买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、课税价格和征用价格3、按形成基础分----成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（26P详细看一下）4、按表价方式分----总价格、单位价格和楼面地价----总价格----单位价格单位土地价格单位建筑物面积价格----楼面地价单位建筑面积的土地价格楼面地价=土地总价格/建筑物总面积=土地单价/建筑物容积率5、实际价格和名义价格实际价格：在成交日期时一次付清的价格或相当于成交日期时一次付清的价格。名义价格：在成交日期讲明，但不一定在成交日期时一次付清的价格。6、所以权价格、使用权价格和其他权益的价格7、拍买价格、招标价格和协议价格8、补地价指需要补交给政府的一笔地价，主要原因1）更改原出让土地使用权时规定的用途2）增加原出让土地使用权时规定的容积率3）转让、出租、抵押划拨土地使用权时的房地产4）出让的土地使用权期满后续期十一、房地产价格的特征1、土地价格不由生产成本决定2、房地产的保值性与增值性3、房地产价格的个别性----一般随交易的必要而个别形成4、房地产价格形成的复杂性----是在长期考虑下形成的5、房地产价格的多因素制约性6、房地产价格表现形式的多样性----交换的价格，使用和收益代价的租金7、房地产价格与物权的密切相关性----实质上是权益的价格第三章影响房地产价格的因素（主要知道有哪些因素就可以了）影响房地产价格的主要因素:——①一般因素、②区域因素、③个别因素;一、影响房地产价格的一般因素：1、人口因素——人口数量、人口素质、家庭人口规模2、经济因素——经济发展、物价、居民收入、3、社会因素——政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化4、行政因素（1）影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素（2）主要有:房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。5、国际因素——世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况二、影响房地产价格的区域因素——特定区域内的自然条件、社会经济等因素等的影响1、位置因素2、环境因素——声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境3、土地面貌和形状4、地形、地势5、地质条件6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害三、影响房地产价格的个别因素——具体影响某一房地产的因素建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积四、其他因素心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施第四章一、房地产估价的含义1、定义——房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。2、理解（1）专业估价人员——是指经房地产估计资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产估价业务的专业人员（2）估价目的——具体估价项目估价结果的期望用途。1）估价目的不同，估价时点的选取，估价的依据，估价时考虑的因素，估价应采用的价值标准和估价方法会有所不同。2）估价目的：土地使用权出让，房地产买卖、交换、赠与、抵押、租赁、典当、保险、课税、拆迁补偿、合资、合作、纠纷处理等。二、估价原则合法原则、最高最佳使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益与分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、需求与供给原则、变动原则、预测原则、替代原则、公平原则、时点原则、谨慎原则三、房地产估价的特点1、房地产估价具有科学性2、房地产估价的艺术性3、房地产估价具有综合性四、合法原则1、房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。——合法权益2、房地产估价必须依法进行，即符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。3、原因：1、房地产的交易主要是产权权益的交易2、房地产产权是一束权利3、房地产业的发展必须遵守国家及各级政府制定的各种限制4、包括——合法产权、合法使用、合法处分五、最高最佳使用原则----最有效使用原则、最佳效益原则1、以委估房地产，主要是地产的区位、特征、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式为前提进行估价的原则。2、原因：1、一宗土地有多种用途，但应有最优的用途2、土地的不同用途会给土地权利人带来不同的收益3、土地是稀确资源3、最高最佳使用：法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化六、替代原则1、在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。2、在现实中理性的买者和卖者都会将拟买卖的房地产与相近的房地产进行比较，任何买卖者都不会接受与正常价格相差较大的价格。3、替代原则是房地产估价的基本方法----市场比较法的理论基础。4、替代原要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。七、估价时点原则----评估基准日、估价期日、评估时日1、估价时点：评估房地产价格的时间点。2、估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。原因：（1）同一宗房地产在不同时期有不同的价格（2）有关的法律、法规、标准、税收等均有一定的发布、变更、实施的日期。（3）在估价中应特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的内在联系。八、房地产估价方法1、基本方法——市场比较法、收益还原法、成本法2、延伸方法——假设开发法第五章市场比较法最重要、最常用的方法之一较为成熟的方法一、市场比较法的概念——比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市场法1、概念——是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、类似房地产：用途、建筑结构、所处地区、交易实例、可比实例二、市场比较法的理论依据——替代原理、替代原则替代原理——通过类似房地产已经交易过的价格来比较求得估价对象房地产的未知价格用类似房地产的已知交易价格,通过比较、修正来求取未知房地产的价格三、市场比较法的适用对象和条件1、适用对象——有足够多的交易实例、有修正用的各种参数或资料2、适用条件——有一个较完备的市场3、不适用的——古建筑物、纪念馆、寺庙、教堂、高尔夫球场等,市场资料不足的四、市场比较法估价步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、交易情况修正5、交易日期修正6、房地产状况修正——区域因素、个别因素7、比准价格的计算五、可比实例的选取1、选取符合一定条件的交易实例，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)3、选取要求：（1）用途相同——大类用途（2）建筑结构相同——大类建筑结构（3）处于同一地区或同一市场供求范围（4）估价时点相接近——如果房地产市场比较平稳选近3年，如果房地产市场变化很快选近几个月（5）交易类型相吻合——土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等（6）权利性质相同——商品房经济适用住房（7）规模相当（8）应为正常交易或可修正为正常交易——公开、平等、自愿、市场公开、信息通畅、交易双方平等六、建立价格可比基础1、统一付款方式——成交日期时一次付清的价格2、统一采用单价通常为单位面积上的价格——土地单价、建筑物单价、房地单价、楼面地价3、统一币种和货币单位——在我国一般以人民币为标准，外币——按成交日期时的市场汇率进行换算、按估价时点的市场汇率进行换算4、统一面积内涵——建筑面积套内建筑面积使用面积换算:建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×（套内建筑面积/建筑面积）=使用面积下的价格×（使用面积/建筑面积）套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（使用面积/套内建筑面积）七、交易情况修正——交易情况修正，是指排除交易行为中特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的实际但可能是不正常的价格修正为正常的价格。(一)需要进行交易情况修正的场合1、有利害关系人之间的交易2、交易时有特别的动机3、相邻土地的合并交易4、买卖双方不了解市场行情5、政府的政策优惠6、交易税费的转嫁7、受债权债务关系影响的交易8、特殊方式的交易（二）区域因素修正1、区域因素：是指房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。2、进行区域因素修正，是为了将比较实例相对于待估房地产在外部环境方面的差异所产生的交易价格差别尽可能排除。3、区域因素的内容包括：城市规划要求、自然条件、交通条件、繁华程度、市政基础建设设施情况、环境卫生和景观、社区服务及治安状况、房地产发达程度等。4、区域因素修正的方法：直接比较法、间接比较法（三）个别因素修正1、个别因素：是指构成房地产本身的使用功能、