从港铁的个案去解读TOD

6/26/2014Page1MTRCorporationMay2014从港铁的个案去解读TOD与R+P:香港机场快线/東涌线CaseStudyofMTR’STODandR+Pmodel:HongKongAirportExpress/TungChungLine梁秉坚房地产总经理-珠三角区域2014年6月18日西铁观塘线将军澳线迪斯尼线落马洲支线港岛线深圳市东涌线机场快线轻铁东铁马鞍山铁路荃湾线80年代90年代2000年后1970年前香港现有铁路网络线网总长:218公里、车站:150个、地铁+物业:42个车站6/26/2014Page3MTRCorporation1.香港机场快线/东涌线香港机场快线TOD主导的轨道规划青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD扩展CBD延伸区域性枢纽新市镇建设注入动力至老城区香港站九龙站奥运站青衣站东涌站总建筑面积415,900平方米109万平方米667,652平方米291,870平方米1,028,910平方米商业面积59,460平方米82,750平方米63,500平方米46,170平方米56,000平方米主要开发业态酒店,服务式住宅办公楼,商场酒店,服务式住宅,办公楼,商场,住宅住宅,商场,办公楼住宅,商场商场,酒店,办公楼,住宅停车位商业:250办公楼:1054酒店/服务式住宅:36总:1,340商业/酒店/服务式住宅:1180办公楼:500住宅:3878总:5,558商业:528住宅:1577办公楼:N/A总:2,105商业:220住宅:700总:920商业/办公楼:2050住宅:1750酒店:25总:3,825公交换乘有有有有有机场/东涌线沿线物业发展概况6/26/2014Page6MTRCorporation2.TOD-公共交通为导向的规划Transit-Oriented-DevelopmentTOD(Transit-OrientedDevelopment)•公共交通为导向的规划引导片区开发•提升土地利用效率及价值•提升公交使用率/降低小汽车使用率青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD扩展CBD延伸区域性枢纽新市镇建设注入动力至老城区6/26/2014Page8MTRCorporation3.机场快线/東涌线的TOD规划理念MTRCorporationLimitedPage9香港站Î把中环CBD扩展到新填海区发展完成90年代初中环海旁香港站成功地把CBD扩展到新填海区,建成“国际金融中心IFC”香港站选址西九龙海旁(1989)工程展开(1996)开发完成（2010）九龙站Î香港CBD的延伸–新的金融文化中心九龙站选址九龙站-新的金融文化中心香港地标:维多利亚海港门廊九龙站环球贸易广场香港站国际金融中心¾九龙站项目将西九龙变身为香港的新金融中心¾港铁将九龙站建成区域交通枢纽1980年代奥运站：在旺角/大角咀旧城区注入新动力，区位的可持续发展•从老旧住宅区变成新型商住混合区,辙底改变老旧区域形象。•四个地段，由行人天桥相连。改造后，建成集住宅、写字楼和大型商场为一体的发展，并设交通工具交汇处及广阔的休憩用地及各类康乐与小区设施。奥运站–新型商住区总建筑面积667,652平方米主要开发业态住宅6,764套酒店/服务式住宅无办公楼111,000平方米商场63,500平方米1982年今天青衣站选址青衣站：老旧工业区的改造改善区域交通，提升片区定位旧区改造，改善环境青衣岛的蜕变—建立新社区新住宅区油库船坞水泥厂Page17旧区改造、改善环境旧区改造、改善环境————青衣站青衣站大型交通换乘枢纽及大型交通换乘枢纽及上盖上盖物物业发展业发展12幢,3500户住宅,大型46,000平方米购物商场大型货车停车场公交换乘枢纽机场铁路及东涌线站点全香港地铁总控制中心泊车转乘停车位土地面积：54,000平方米容积率：5.4建筑面积：291,870平方米住宅数目:3,500(12幢)商场:46,170平方米停车位:700(住宅)220(商场)Page186/26/2014Page19MTRCorporation東涌青衣香港東涌(1992)東涌(2005)沧海变新城东涌站：打造新城镇，作为机场的配套新区东涌站–新市镇规划发展•占地面积：271,000m2•容积率：3.7•总建筑面积：1,028,910m2•住宅：10,350套(32幢高层•和低密度住宅)；•写字楼：一幢(15,000m2)•大型购物中心：56,000m2；•酒店：1家(440个房间)；•停车位：3,800Page206/26/2014Page21MTRCorporation今日东涌6/26/2014Page22MTRCorporation4.利用轨道+物业(R+P)去落实TOD的规划理念•Density-高发展密度，於车站步行服务范围内进行集约式高效使用土地•Diversity-多元化土地利用，以增加小区活力及双向客流•Design–强调优质小区设计，与车站无缝连接，完善接驳，人车分隔，提供良好的步行环境，所有设计都从以人为本出发TOD“3D”原则Page236/26/2014Page24MTRCorporation5.每个站都用R+P的平台突出3D特性香港站九龙站奥运站青衣站东涌站多功能预办登机手续柜台，免费酒店接驳巴士、綜合交通枢纽、大型购物中心、国際级办公楼、六星级酒店、豪华服务式公寓预办登机手续柜台，免费酒店接驳巴士、深港机场直通巴士、綜合交通枢纽、大型购物中心、国際级办公楼、六星级酒店、豪华服务式公寓、豪华住宅小区綜合交通枢纽、大型购物中心、国際级办公楼、豪华住宅小区綜合交通枢纽、大型购物中心、高级住宅小区、泊车換乘轨道停车场、地铁中央控制室大型奥特莱斯OUTLETS、五星级酒店、写字楼、綜合交通枢纽连接昂坪360缆车站高密度7.311.265.43.7设计特式附合国際级豪华水平的旅游、购物、餐饮、办公的设施;特式购物人行天桥及连接旧CBD的天桥/隧道系统;地标式建筑物(IFC);吸引跨国机构及他们高管;附合国際级豪华水平的旅游、购物、餐饮、办公的设施;连接旧区及高铁终站的天桥/隧道系统;地标式建筑物;全港最高大楼（ICC）;6千个车位;吸引跨国机构高管、各区高消费的群众设计多条架空带空调连廊链接周边物业，并在多条快速公路设立隔音屏障，最大保障居住的舒适性；各小区有大型会所，配合中上層家庭对文娱康体的需求将两条高架地铁线和站点、地铁中央控制室包含在物业平台内，地铁线路采用优良防振降噪工艺；把上述多功能的用途在不太大的立体空间内紧密连接，配合中高阶层紧张的生活节奏铺设横跨140米的快速公路商业连廊，有效连通各地块；有效利用低密度条件创造休闲空间外又令居民享受到居住在城市中的便利6/26/2014MTRCorporation6/26/2014Page26MTRCorporation香港站九龙站奥运站青衣站东涌站区位优化把中环CBD扩展到中环新填海区，建成“国际金融中心”成功地把香港中环CBD从港島区延伸至九龙半島–建成为新金融中心”环球贸易广场”、区域交通枢纽及豪华住宅区在旺角/大角咀旧城区注入新动力，使西九龙填海区变成新型商住中心区引发老旧工业区的改造，建设区域性交通枢纽及商业中心打造新市镇，作为机场的配套新区，吸引中外居民入住，建立国际多元化社区房价办公楼租金约：2000-3500元/平方米/月商场租金约：3200-4500元/平方米/月24万元/平方米（君临天下）14万元/平方米（奥海城）9-10万元/平方米（盈翠半岛）9万元/平方米（蓝天海岸）客流东涌线：日均乘客量约21万人次机铁线；日均乘客量约5万人次机场快线/東涌线TOD特式•人隨线走•定位清晰车站上盖R+P模式•综合用途配合定位•高强度，但有优美的居住/工作环境•完善公交/步行系统•配合市场需求成功的要素•线（TOD）与点（R+P)配合•方向正确/细节要做好，使规划定位最终可实现•合理地编排开发周期，成功的招商策略，能经得起市场的考验6/26/2014Page27MTRCorporation6.小结6/26/2014Page28MTRCorporation谢谢ThankYou