内江市城市房地产调研报告

第1页西南区域公司内江市房地产市场调研报告2第2页第2页■调研说明调查目的：掌握内江市城市情况及房地产市场行情、特点，为东桐路临江地块项目的可行性提供依据。调查人员：邓林川，周红雨，华蕾调查成果：一、内江市的经济发展、城市规划、政策法规等宏观数据；二、内江市近年来的房地产发展数据，及各个区域的房地产市场特征；三、潜在购房者需求特点；四、内江市商业发展状态；五、房产新政对内江市的影响；六、内江市风土人情。3第3页目录第一章：内江市宏观环境调研第二章：内江市城市规划调研第三章：内江市房地产市场调研第四章：内江市典型楼盘调研第五章：对目标宗地的认识目录4第4页1内江市宏观环境调研5第5页内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。地跨北纬29°11‘－30°2’、东经104°16‘－105°26’，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。全市幅员面积5386平方公里，辖三县二区，即市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县，111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2009年末户籍总人口425.61万，其中非农业人口87.19万，农业人口338.42万，耕地16.46万公顷,人均占有耕地面积0.0387公顷。一城市概况城市地理位置6第6页•内江地处“成渝经济区”核心位置•2011年3月2日国务院通过的《成渝经济区区域规划》，使成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确。•成渝经济区包括四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。内江市位于经济区的核心位置，周边45个城市环绕，具有得天独厚的区位优势。•成渝经济区的优势在于，它有成都和重庆两个特大城市，对成渝之间的二、三级城市可以起到“双核”带动作用。这“双核”一旦演化为“增长轴”，将带动成渝“轴”上城市群的发展。•成渝经济区有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。一城市概况城市地理位置成渝经济区示意图7第7页内江地处成渝两个大城市之间，是西南各省交通的重要交汇点。内江交通区位优势得天独厚。内江境内以纵贯全市的成渝铁路、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道为主通道。在这条交通运输主道上，还有国、省通讯和电力线路依此交织同行排布。内江是四川省内交通流量最大、最具现代水平的主动脉。这条交通运输的主通道上，横向排布的内（江）宜（宾）、内（江）昆（明）、隆（昌）泸（州）、资（中）威（远）铁路为其铁路支干；以市中区为支点向南、向北延伸的内（江）宜（宾）高速公路，内（江）乐（山）、内（江）泸（州）和内江至南充公路等为公路支干。以及内（江）遂（宁）铁路、内（江）遂（宁）高速公路、隆（昌）黄（贵州黄桶）、隆（昌）大（贵州大方）高速公路正在建设中。内江铁路、公路和沱江航道成网状连接，路网密度高于全国、全省平均水平。一城市概况城市交通状况8第8页1998年2月，经国务院批准，对内江市行政区进行调整后，内江市总人口416.55万人，占原内江市的46%，其中非农业人口69万，占原内江市非农业人口58%，占现内江市总人口16.6%；农业人口346.43万人，占原内江市农业人口44.13%，占现内江市总人口83.4%。人口密度为每平方公里771.3。2009年末，内江总人口约460万人，其中，男性240万，女性220万；非农业人口90.00万，农业人口约370万。东兴区2010年常住人口84.34万人，在四川181个区县中人口数量位居第23名。一城市概况城市人口状况9第9页内江与宜宾、达州、绵阳、南充、自贡、泸州、攀枝花等8个城市，被列为全省“十二五”期间重点培育的百万人口大城市。内江市重点城建项目围绕建设宜居宜业宜游特大城市，依托构建城市骨架网、沿江景观带和中心商务区3个重点全面展开。打造城市主干道方面，2010年完成甜都大道北延线、新入城线一期、内椑南路一期工程建设；加快推进长江大道、大千路北延线、西林大道北延线建设，启动新入城线二期、麻柳坝大桥、临江小区至桐梓坝桥道路建设和成渝高速公路内江服务区、内江收费站改造工程，启动内威高速、羊子岩和麻柳坝大桥前期工作，拓展城市空间。大千国际大酒店大洲广场沱江三桥二城市建设重点建设项目10第10页二城市建设重点建设项目打造沿江景观带方面：加快圣水寺至大洲广场防洪堤、亲水步堤和景观建设进度，加快完成东桐北路土地整理、甜城湖两岸绿化等项目工程，启动塔山公园美化亮化工程和谢家河土地整理、大冲山商业开发。加快开发甜城湖水上休闲运动项目，通过举办中美澳艺术划水比赛，将甜城湖建成集亲水、休闲、娱乐、生活和商业开发于一体的滨水生态长廊和城市发展轴。打造中心商务区方面：启动成渝客专内江站点片区城市综合开发、奥体中心项目建设，加快促成大型购物中心项目落地建设，力争华联内江大型购物中心年内竣工竣工投入运营，增强中心城区商业辐射带动能力能力。11第11页“川中枢纽”内江自古为商贾云集之地。现已初步形成了城乡并重、内外并举的商贸流通格局，成为成渝经济区的交通与物流中心之一，被列入四川省规划建设的九大城市之一。2009年实现GDP560.88亿，增速15.5％。增速排全省第二。在较小的管辖区内实现较的大生产总值。2010年截止6月底，实现地区生产总值319.57亿元，排名暂列第10位。经过多年发展，形成川威钢铁、威远白塔等具有较强实力的企业集团和内江福润、威玻集团等一批辐射和支持能力强、发展潜力大的骨干企业，一大批优势拳头产品，如川威牌钢筋混土用热扎带肋钢筋、重龙牌普通硅酸盐水泥、峨眉牌单缸柴油机、白塔牌内外墙地砖、威玻牌高、中、无硷玻璃球等。内江的红霉素半成品及药品生产能力也久负盛名，仅红霉素肠溶片的年就达10亿片以上，具有较高的生产能力和知名度。三经济环境12第12页内江独特的地貌，优美的风景，丰富的物产，2000年来的深厚的文化底蕴，形成了独具一格的文化特色。在市境内有号称“川南第一禅林”的圣水寺、佛教圣地“西林古刹”的西林寺、留下李白千古绝唱的太白楼、鬼斧神工的重龙山摩崖石刻、东林寺的千手观音、仿山东曲阜孔庙格局，号称“巴蜀四大文庙”之首的资中文庙；历史悠远“打开罗泉井，气死自流井”之说的罗泉镇，世家望族“国中之国”、“民俗文化活化石”之称的云顶寨，丹青留白的大风堂，被誉为“立体史书”造型高大雄伟、沉稳古朴、图文喻意深刻、雕刻技艺精湛、全国罕见的隆昌古牌坊群，那凌晨前开始在黑夜里提篮赶集的叫声，天亮鸡叫时方始散去的云顶寨，东兴老街上的炭精画，茶馆里的川剧清唱以及还有非物质文化遗产的资中木偶、川江号子、贝叶画等。正是这2000年来的历史、民风民俗文化传承的积淀，今人的奋力拼搏精神，造就了内江的“书画之乡”、“文化之乡”、“大千文化”、“体育之乡”、“蔗糖之乡”的美名。隆昌古宇湖风景区资中罗泉古镇内江大自然景园四人文环境13第13页内江物华天宝、钟灵毓秀，人文荟萃，才俊辈出，素有“书画之乡”的美誉。古有孔子的老师、东周学者苌弘、西汉辞赋大家王褒、唐代名将程咬金、状元范金卿；南宋丞相赵雄、状元赵逵、明朝大学士赵大洲、清末状元、著名的“五老七贤”之一的骆成骧、牺牲于辛亥革命前夕、被孙中山追认为“大将军”的喻培伦、新民主主义革命革命先驱罗世文、黎冠英；当代有著名新闻巨子范长江、国画大师张大千、画虎大师张善子；今有“巴蜀鬼才”魏明伦、彩墨画大师、享有“邱九寨”“中国巨型山水画家”、“中国画坛巨匠”称号的邱笑秋、著名作曲家王锡仁等，都是内江儿女中彪炳史册的杰出代表。厚重的文化积淀，使内江成为川东南文化最发达地区。四人文环境“巴蜀怪才”魏明伦“国画大师”张大千14第14页全市机关、事业单位参加养老保险人数10.23万，企业单位参加养老保险人数31.4万；农村参加养老保险人数3.77万。参加失业保险人数13.03万。基本医疗保险制度改革继续推进，城镇职工基本医疗保险参保人数31.47万。2009年，内江各级各类学校共1443所（全日制），在校学生61.43万人（不包括大专院校），教职工3.34万人（不包括大专院校），专任教师2.715万人。其中高等院校3所，在校生1.95万人；中等专业技术学校2所，在校生0.84万人，中等师范学校1所，在校生0.19万人；普通高中学校45所，在校生7.05万人，普通初中学校227所（包括九年一贯制学校），在校生13.82万人，小学595所，在校生25.05万人，幼儿园531所，在校生8.46万人，其中包含民办中、小学64所，幼儿园424所。职业中等学校37所，招生1.42万人，在校生3.19万人。有成人中等专业学校6所（其中，教师进修学校校5所，成人干部中等专业学校1所），成人小学80所，特教学校5所。全市艺术表演团体4个，艺术表演场所5个，群众艺术馆、文化馆6个，文化站120个，公共图书馆4个。建成省“农村书社”试点单位13家，“农家书屋”28家。全市有广播电台4座，乡镇广播站111个，电视台1座。有线电视累积总用户51.24万户。搭建内江数字电视前端平台，全年发展数字电视用户1231户。2009年，全市卫生机构208个，县级以上综合医院13所、中医院4所、妇幼保健院6所；乡镇卫生院147所（含市中区、东兴区所辖未完成改制地名卫生院36所），民营医院21所，个体诊所721所，村卫生站3176所，其它门诊部、卫生所（室）361所；全市市级体育协会13所。建立各县（区）乡镇、街道、社区体育组织。全年，建设市及各县（区）全民健身路径48条。88个农民健身工程点土地硬化工程全面完成。五社会事业15第15页内江开发早，历史悠久。夏、商为梁州之地，周为雍州之地，春秋战国分属巴郡、蜀郡；西汉属资州；东汉属汉安县地；北周为中江县地，隋代为内江县，隋文帝开元年（581），文帝以其父名“忠”避讳，阅览中江县地图，见县城内居江水环绕之内，遂改中江县为内江县地；1935年属四川省第二行政督察区。中华人民共和国成立后，先为内江专员公署驻地，1985年6月起撤地建市，为内江市人民政府驻地。市区横跨沱江，三桥相连。境内有成渝、隆泸、内昆铁路和成渝、内宜、隆纳高速公路，铁路、公路通车里程分别达到9777公里和184公里，路网密度高于全国、全省。自南宋绍兴十六年（公元1146年）市区筑土城，明中叶筑石城以来，市井日趋繁荣，历为成渝两大城市间的交通要道和沱江流域农副土特产品集散地，尤以盛产蔗糖、蜜饯著称于世，古有“甜城”之称。中华人民共和国建立以来，城市建设日新月异，现在的市区已发展成为全市的政治、经济、科技、文化活动中心，川中南地区交通枢纽和重要的轻工、商贸城市。六历史沿革16第16页内江市地处四川省盆地中部丘陵地区，其地形以丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔350—450米间的丘陵约占90%。地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥土为主，这些土壤保水良好，抗旱力强，有利于农作物生长。土地利用历史悠久，主要以耕地为主，其它用地为园林、林地、疏林草地、城乡、居民用地、工矿用地、水域和特殊用地及部分难利用土地。内江市属亚热带湿润季风气候。受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均温度15°C—28°C，常年总日照时数1100—1300小时,无霜期达330天。全年有霜日数一般为4—8天左右。春夏秋冬，低温、风、暴雨时有发生，绵雨显著。全年气温有明显的冬干春旱现象，同时，夏旱伏旱的现象也时有发生。历史上有“十年一大旱，五年一小旱，三年两头旱，插花干旱年年现”之说。年相对温度在80%左右。年降雨量1000毫米上下，多分布在夏季，约占全年雨量的60%，高温期与多雨季节基本一致，春季约占17%，冬季仅占4%。沱江是市区内主要河流，流经资中、东兴及市中区，是市内水路运输要道，自古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。沱江水流缓急交替，滩沱相