三门峡房地产市场调研报告20170509

三门峡房地产市场调研报告SanmenxiaintherealestatemarketresearchreportPart1、城市篇城市由来三门峡市是1957年伴随着万里黄河第一坝--三门峡大坝的兴建而崛起的一座新兴城市，也是沿黄城市中距黄河最近的一座城市。相传大禹治水时，凿龙门，开砥柱，在黄河中游这一段形成了人门、鬼门、神门三道峡谷，三门峡即由此得名。地理区位三门峡市位于河南省的最西部，与陕西省和山西省接壤，是三省交界处的核心位置。城市概况三门峡是河南省地级市，位于河南省最西部，东与洛阳为邻，南接南阳相接，西连陕西省，北隔黄河与山西省呼应，在历史上是三省交界的经济、文化中心。三门峡面积10309平方千米，人口229.5万(2016年)，辖湖滨区、陕州区、渑池县、卢氏县、义马市、灵宝市，1个经济技术开发区，1个产业集聚区，市人民政府驻湖滨区。行政划分城市交通310国道连霍高速陇海铁路郑西高铁三淅高速209国道三十铁路三门峡市交通便利主要体现在“三纵四横”的交通网络上：陇海铁路横穿1区2市2县；310国道平行铁路横贯东西；南北向209国道经湖滨区、陕县、灵宝市和卢氏县；连霍高速公路则由市域东西向穿过；郑西高铁的开通更使得三门峡到达省会郑州和古城西安的行程缩短为1小时左右。随着三淅高速、郑卢高速、连霍高速的改扩建以及开工建设的三灵快速通道，三门峡必将成为区域性乃至全国性的交通枢纽，形成新的交通黄金十字架。城市文化仰韶文化是中国第一个发现和命名的考古学文化，因1921年首先发现于河南省三门峡市渑池县仰韶村而得名，由此也揭开了中国现代考古学的序幕。函谷关是中国历史上建置最早的雄关要塞之一，因关在谷中，深险如函，故称函谷关。这里曾是战马嘶鸣的古战场，素有“一夫当关，万夫莫开”之称。这里又是我国古代思想家、哲学家老子著述五千言《道德经》的地方。千百年来，众多海内外道家、道教人士都到这里朝圣祭祖。城市经济全市全年生产总值在不断的上涨，2016年在政策的利好下，市场一片繁荣。增幅明显加大。城镇居民的人均可支配收入也在增加，生活水平的提高，带动消费能力的增加，进一步刺激当地经济的发展。社会生产总值（亿元）050010001500社会生产总值（亿元）1062.921148.791204.681240.131260.551348.552011年2012年2013年2014年2015年2016年城镇人均可支配收入（元）0100002000030000城镇人均可支配收入（元）1706119184209372273823825252542011年2012年2013年2014年2015年2016年城市经济05001000150020002011年2012年2013年2014年2015年2016年051015202530固定资产投资（亿元）增长（%）51.69399.27298.6259.67523.58342.2976.12647.14414.76108.74747.44471.39156.38771.98610.4116.49990.19666.40%20%40%60%80%100%2011年2012年2013年2014年2015年2016年第一产业投资第二产业投资第三产业投资三门峡市自2011年至今固定资产投资增幅一直都保持在15%以上，但是增幅是在逐年下降的态势。三产投资可以看出全市以第二产业投资为主，其次是第三产业，随着近几年的发展，第二产业和第三产业的投资比例在逐渐缩小。城市规划三门峡作为山城，受地域的限制，目前整体的发展方向是往南发展中心商务区，往西发展三门峡新区（陕州区）。商务中心区紧邻三门峡高铁南站。未来的发展潜力比较大，是市政府重点发展的核心区域。目前各种市政大配套都在紧罗密布的建设中。南扩西移总结三门峡是因为三门峡大坝的兴建而崛起的一座新兴城市。是沿黄城市中距离黄河最近的一座城市。三门峡市河南省的西门户，与陕西省、山西省相连接，位于三省交接的核心地带，是历史上的经济、文化中心。三门峡面积10309平方千米，人口229.5万(2016年)，辖湖滨区、陕州区、渑池县、卢氏县、义马市、灵宝市，1个经济技术开发区，1个产业集聚区。三门峡交通便利，体现在“三纵四横”上，陇海铁路、310国道平行铁路、209国道、连霍高速等。文化历史悠久，仰韶文化在此发现，函谷关、老子的道德经等。经济也在飞速的发展，近几年的市场经济整体看好，同时工业发展是目前的支柱产业。Part2、市场篇宏观市场/政策郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知1.调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办[2016)64号)规定的限购区域基础上，增加新郑市、荣阳市、中牟县。2.在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业(不含专管住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房，下同)。3.在上述限购区域，暂停向己拥有一套以上(含一套)住房的本市户籍单身人士出售住房。4.在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。限购持续加码，郑州房地产市场进入冷冻期，今年市场开始偏向三四线城市，对于三四城市的发展会是一个机会。宏观市场/政策具体标准是：首套普通住房（包括二手房）每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元。凡农民集体团购新建商品住宅10套以上，每平方米增加30元财政补贴。新一轮国家确定的易地扶贫搬迁农户单独购房享受团购政策；集体团购可再享受每平方米30元财政补贴。在此时间段内，农民在上述区域购买有预售手续的新建普通住房或二手房还可申请实缴契税额50%的补贴。新一轮国家确定的易地扶贫搬迁农户进城购房给予实缴契税额100%的补贴。2月5日，《三门峡市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施意见》。《意见》规定，从即日起到今年12月31日，凡农民在湖滨区、商务中心区、开发区购买已取得商品房预售许可证或已办理房屋首次登记（初始登记）的新建普通商品住房及二手普通住房（套型建筑面积144平方米以下），且在签订房屋买卖合同之后缴纳房产契税的，可申请财政购房补贴。宏观市场/政策2月26日，市商务中心区建设指挥部召开2017年项目建设推进会，市商务中心区建设指挥部副指挥长、市政协副主席高永瑞出席会议。会议确定2017年商务中心区的总体建设目标是：强力推动32个公共基础设施项目、56个招商项目加快建设，完成投资100亿元。高永瑞要求：要认真领会市委书记刘南昌讲话精神，进一步提高对加快商务中心区建设重要意义的认识；要抢抓机遇，围绕商务中心区“商务、康养、休闲度假、智能制造”四大功能，做好招商工作；要凝心聚力促发展，树立“一家人”的思想，雷厉风行抓好落实；要遵循城市建设的规律，积极探索新机制、新体制。宏观市场/碧桂园2017年3月15日上午，碧桂园集团入驻三门峡市商务中心区项目签约仪式举行。碧桂园集团的进驻，对推动商务中心区项目建设、提升城市形象具有重大意义。碧桂园河南区域总裁杨海波，市委书记刘南昌，市委常委、副市长杨骁，市委常委、秘书长高战荣，市政协副主席高永瑞，市政府秘书长刘廷福出席签约仪式。根据合作协议，依托三门峡市打造省际中心城市机遇和碧桂园集团高端地产开发运营经验优势，计划今后5年投资30亿元至50亿元，在商务中心区开发建设高端住宅及商住项目。宏观市场/恒大2017年3月21日上午，恒大集团入驻三门峡市商务中心区项目签约仪式举行。恒大集团的进驻，对推动商务中心区项目建设、提升城市形象具有重大意义。恒大集团中原有限公司董事长贾飞，市委书记刘南昌，市委常委、副市长杨骁，市委常委、秘书长高战荣，市政协副主席高永瑞出席签约仪式。根据合作协议，恒大中原公司在三门峡市商务中心区开发“恒大国际小镇”项目，规划面积约1000亩，计划建筑面积约150万平方米，3—5年内总投资90亿元—100亿元。项目涵盖高品质综合会所、恒大影城、运动中心、主题商业街、高端居住社区、互联网社区医院等内容的成品建筑。2016年三门峡市为进一步贯彻落实节约集约用地政策，规范土地市场，保障重点项目及民生工程的建设用地需求，加快我市城镇化建设进程，提高城镇化建设水平，促进三门峡市经济社会平稳健康发展。结合2015年城区土地供应情况，制订了2016年度市区国有建设用地供应计划，具体如下：（一）土地供应总量。2016年三门峡市城区计划供应国有建设用地105公顷。其中，划拨供应建设用地51公顷，出让供应建设用地55公顷。（二）土地供应结构。2016年计划供应商服用地1公顷；住宅用地26公顷；工矿仓储用地24公顷；交通设施用地50公顷；公共管理与公共服务用地4公顷。（1）2016年三门峡基准地价2016年三门峡基准地价与2015年一致，没有任何变化，各类用地不同性质基准地价具体为：（单位：元/㎡）：宏观市场/土地市场2016年度三门峡市国土资源局国有土地使用权挂牌出让共14次，其中湖滨区国土资源局国有土地使用权挂牌出让2次，共挂牌出让24宗地，其中成交17宗土地，土地性质为其他普通商品住房用地的占16宗，批发零售用地的占1宗。2016年度三门峡市国土资源局国有土地使用权挂牌出让共成交530.5亩，成交金额为7.2354亿元（人民币），成交均价为136.38万元/亩，其中建业住宅集团（三门峡）置业有限公司所拍得的一宗地均价最高，为339.2万元/亩；河南置腾商务服务有限公司所拍得的一宗地总价最高，约1.4亿元人民币。宏观市场/土地市场微观市场/团购项目名称团购套数团购单位备注八方书香苑300教育局二期公安局洽谈中春天成400中原银行无明珠家园一期房源黄河水利枢纽局三期别墅也是枢纽局天鹅国际广场部分房源铁路系统无滨河湾部分房源住建局无合鑫中央公园部分房源浙江商会无中心商务区项目众多，但是很多项目在启动初期都会有团购，否则项目就可能面临资金问题。所有没有做过团购的项目要么工期停滞，要么烂尾。微观市场/楼盘分布锦绣华庭壹号城邦联盟新城中央公园博丰明钻万邦国际森林半岛春天城碧桂园明珠花园鸿润城滨河湾汉飞世界城天鹅国际广场书香苑恒大项目海洋世纪公园九号据不完全统计，正常在售项目共计18个，其中中心商务区13个。在售未售楼盘概况（中心商务区）区域项目名称价格月均销量剩余库存项目情况中心商务区合鑫中央公园42003010一期已经交房，二期在售10#和11#楼，现剩余10套左右，12#和13#楼认筹中2000抵1万，共计150套房源，5月6日开盘。博丰明钻47004040项目分两期开发，一期已经在4月份交房，2期上个月开盘10#楼共计185套，当天去化170套。万邦国际360020200项目分三期开发，一期部分楼栋已经交房，在售剩余房源集中在临街的两栋楼里，项目40年产权，二期与建业合作开发，三期还没有动工。森林半岛——00项目已经出地面，目前在认筹阶段，预计6月份开盘。积累客户1000多组。春天城39001040项目分两期开发，一期已经交房，二期剩余少量房源在售明珠花园409900项目分三期开发，一期被枢纽局全部团购，三期别墅5万抵8万也已经团购完，二期认筹5#和8#楼，1万抵2万。共计300套房子滨河湾45003530小区共12#高层，一期为前两排7栋，去年9月份开始销售。目前剩余部分房源，二期打桩，销售时间待定，一期今年6月份交房。汉飞世界城39003020项目分五期开发，一期回迁房，二期5栋楼，3#和4#楼已经售罄，2#楼2月份开盘，现剩余20套左右，5#楼认筹中，交1万或10万。其他还未动工。天鹅国际广场446025120在售项目一期6栋高层住宅，现剩余少量房源。八方书香苑37004065项目分两期开发，一期三栋楼共计800套房源，目前剩余65套左右，二期打桩中，4月29日释放20套房源，当天售罄。鸿润城——————项目占地130亩，分南区和北区开发，共计20万方，现开发一期北区，首期开盘洋房1#楼，小高层3#，高层15#楼。共计300套房源，碧桂园