湖北武汉江岸区城市准入报告

湖北武汉江岸区城市准入及定位报告【城市地位】地位：位于中国腹地中心、湖北省东部、长江与汉水交汇处，是国家历史文化名城，中国中部地区的中心城市，是全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，也是湖北省省会，土地面积8594平方公里。区划：辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲13个行政区及武汉经济开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区和武汉新港等5个功能区。人口：2017年末全市常住人口1089.29万人，比上年末增加12.67万人。常住人口中，城镇人口871.87万人，占常住人口的比重为80.04%，比上年提高0.27个百分点。年末全市户籍人口853.65万人，比上年末增加19.8万人。武汉，湖北省省会、中国特大城市，中国中部地区的中心城市，经济实力强劲上海北京成都华中经济圈排名地区GDP总量（亿元）增速（%）1武汉市13410.348.0%2襄阳市4064.907.2%3宜昌市3857.172.4%4荆州市1922.187.5%5黄冈市1921.837.6%6孝感市1742.236.6%7荆门市1664.177.5%8十堰市1632.3210.1%9黄石市1479.407.7%10咸宁市1234.868.1%11随州市935.726.8%12鄂州市905.928.6%13恩施自治州801.236.2%14仙桃市718.667.8%15潜江市671.866.9%16天门市528.258.0%合计37491.04【经济水平】2017年GDP全国排名第九、中部第一，经济实力强劲，占据湖北省经济近四成，区域优势明显排名城市GDP总量（亿元）1上海301332北京280003深圳222864广州215005重庆195306天津185957苏州170008成都138909武汉1341010杭州1255611南京1171512青岛1125813无锡1051114长沙1020015宁波985016佛山95002013年2014年2015年2016年2017年GDP（亿元）905110069109051191213410增长速度（%）10%9.70%8.80%7.80%8.00%0%2%4%6%8%10%12%02000400060008000100001200014000160002013-2017年武汉经济增长现状【三产结构】武汉市产业结构持续优化升级，三产目前占据主导，二产已形成汽车及零部件和电子信息两大3000亿级产业集群武汉市2016年第三产业占比超50%，且第三产业增速最快，领跑全市经济，而第一、二产业占比均有下滑，全市产业结构调整步伐加快。武汉目前力争打造四大工业板块，十大千亿产业集群，包括大车都、大光谷、大临空、大临港，已形成汽车及零部件、电子信息两大3000亿级产业集群，并形成高端装备制造、生物医药、家用电器、节能环保、石油化工、精品钢材及深加工等千亿产业链。0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年2017年武汉市产业结构占比第一产业第二产业第三产业2013年2014年2015年2016年2017年第一产业335.4350.1359.8390.6408.2第二产业4393.24785.74981.55227.15861.3第三产业4319.74933.85564.36294.97140.8010002000300040005000600070008000坐标轴标题武汉市三产产值江岸区经济水平位于武汉市各区域第二，武汉经济发展核心区域之一【区域经济】武汉市2017各区GDP排行排名区域GDP（亿元）增速1江汉区115011.15%2江岸区107611.97%3武昌区10609.09%4洪山区92010.21%5汉阳区8963.34%6江夏区75711.00%7东西湖区72311.03%8黄陂区6868.00%9新洲区67011.03%10硚口区6457.68%11青山区457-3.00%12蔡甸区39511.04%【人口情况】2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年常住人口1002101210221033106610761089户籍人口827821822827829834853户籍人口/常住人口83%81%80%80%78%78%78%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%020040060080010001200武汉市常住人口与户籍人口占比辖区面积常住人口江岸区64.24121万江汉区33.4383万硚口区41.964万汉阳区10889万武昌区82.2134万青山区61.154万洪山区509126万东西湖区495.351万汉南区28721万蔡甸区1100.8157万江夏区2014.582万黄陂区2261122万新洲区1409.7105万武汉市行政区常住人口武汉2017年户籍人口854万人，常住人口1089万人，净流入253万人，属于人口流入型城市，其中，江岸区常住人口121万人，占比11%目前，武汉的城镇化率约为54.5%，常住人口数稳定增长；根据《湖北省城镇化与城镇发展战略规划（2012-2030）》，到2020年，武汉城区常住人口将达到1200万人，其中的新增人群主要以大学毕业选择在汉落户的毕业生为主，武汉每年新增的大学毕业生在100万人左右。凭借可观的人口红利，未来的武汉将往超大型城市的方向发展。【可支配收入】武汉2017年城镇居民人均可支配收入43405元，增速9.23%12713161601772219152208872982133270364363973743405050001000015000200002500030000350004000045000500002013年2014年2015年2016年2017年武汉城镇及农村常住居民人均可支配收入农村城镇地区城镇可支配收入（元）农村可支配收入（元）全省2938612725武汉3973719152宜昌2973514057鄂州2675614917襄阳2879414762潜江2690015300仙桃2685915720黄石2753612004荆门2892015811咸宁2573812955十堰259808556随州2466014160天门2447314233孝感2800013670荆州2750015900神农架233308336黄冈2465011150恩施州244108723湖北省各地城镇及农村人均可支配收入【投资情况】武汉2013-2017年房地产开发投资占固定资产投资比例32-35%；2013年2014年2015年2016年2017年社会固定资产投资60027003772570937872房地产开发投资19062354258125172686房地产开发投资占比32%34%33%35%34%29%30%31%32%33%34%35%36%0100020003000400050006000700080009000武汉社会固定资产投资与房地产开发投资【城市规划】武汉城市格局将以“长江主轴与两江四岸”为主旋律规划发展，未来将形成环长江经济圈为主的核心价值区，后湖板块、四新板块等作为长江生活圈价值定位四新板块后湖板块武昌滨江商务区二七滨江商务区环长江生活圈环长江生活圈环长江经济圈抬升价值抬升价值武汉中心城区核心价值趋势预判：以水为先，以长江主轴作为城市名片汉阳滨江区逐步形成比肩汉口滨江与武昌滨江同负盛名的高影响力滨江价值带1.长江主轴：集交通轴、发展轴、文化轴、生态轴和景观轴五轴一体，打造世界级城市中轴文明景观带2.两江四岸规划：到2018年底，两江四岸核心区建成全国闻名的“滨江都市画廊”【交通规划】轨道交通1、3、21号线已通车，12号线武汉首条城市环线预计2023年通车，交通便利，直接对接城市各个核心商圈及商务中心31预计2023年通车21后湖大道站新荣站本案12【相关政策】2016年下半年以来调控政策逐步加码，目前武汉处于有史以来楼市政策最严苛的四限时代：限购、限贷、限价、限精装价格指导区间6个，不服从的暂缓发放预售证：1）售价低于1万的，全装修不高于2000；2）售价1万-1.5万的，全装修不高于2500；3）售价1.5万-2万的，全装修不高于3000；4）售价2万-2.5万的，全装修不高于3500；5）售价2.5万-3万的，全装修不高于4000；6）售价3万以上的，全装修不高于5000。限精装修政策：限贷政策：1、限购区域，首套房商业贷款首付最低为30%，较10月2号限购政策提高5%。2、限购区域二套房首付50%，在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。3、在本市拥有2套及以上住房本市户籍家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停上述区域向其出售住房。限价政策：1、完善商品住房销售方案备案规则，加强商品住房销售价格指导，严格参照周边同类项目或者本项目当期价格，指导企业理性定价。对于不接受价格指导的，暂缓核发预售许可证。对于已批商品住宅项目，在预售期间，销售价格一律不得调整。2、武汉在售楼盘原则上每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%。【相关政策】政府2次放宽落户政策，使大学生获得武汉户口等同获得购房资格，变相放松限购政策1、高校大学生落户武汉几乎“零门槛”，中专毕业生满足相应条件也可落户。2、企业高管、高技能和高技术人才以及有特殊贡献人员，均可落户武汉。3、无自有房屋可落户“社区公共户”4、开发区、新城区人才落户5、夫妻、子女投靠限制放宽；1、研究生学历年龄在40周岁以内、本科学历年龄在35周岁以内、大学专科学历年龄在30周岁以内、非全日制本科及以上学历年龄在30周岁以内的毕业生；2、在武汉市有合法稳定住所（含合法租赁）；3、在本市就业连续缴纳武汉市城镇社会保险1年以上，创业（含合伙人、个体工商户）正常经营半年以上。4、夫妻、子女符合投靠条件，即可办理落户2017年4月20日，武汉放开大学生落户政策2017年5月22日，武汉全面放开落户政策2018年6月，武汉刚需优先选房比例提升至60%！1、今年6月份开始，将现在刚需优先选房比例由40%提高至60%，更大程度满足大学毕业生的购房需求。【相关政策】预售条件：提供的预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算；按揭政策：本市户籍：首套房，首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%；拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。非本市户籍：提供自购房之日起前2年(含2年)在武汉市连续缴纳社会保险或者个人所得税证明；首付比例不低于30%；已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。利率上浮20%~30%，三套房不能贷款，目前精装房精装修贷款审批有难度，按消费贷算，最高只能贷10年；车位：江岸区后湖片区车位价格约15万/个，江岸中心区车位价格约18-20万/个；商铺：目前商铺后湖片区均价约3.5-4万/平方米，江岸中心区均价约5万/平方米；武汉市2017各区域价格（毛坯）区域价格（元）江汉区15320武昌区13974硚口区13622东湖高新区12157江岸区112336洪山区11041汉阳区12562青山区10176经开区12015东西湖区9793江夏区9231黄陂区7451蔡甸区6092新洲区5683汉南区6000【区域价格】【板块特征】江岸区划分为五大板块，江岸中心、二七、西后湖、东后湖以及骵。【土地市场】17年可建面281万方，平均地价涨至6755元/平米，整体的溢价率仅4.23%年度用地面积建筑面积成交总价楼板价溢价率2013年801860331071089886027158.16%2014年27239799909730887030910.06%20