2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》.doc

2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得()所需的费用.税金等。A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/()]×原容积率下的土地单价。A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为()。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是()。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是()。A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7.房地产的供给曲线表示()。A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m2。A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定答案B10.某酒店已知能够在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为()万元。A.992.06B.983.10C.1080D.852答案B11.建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日答案D12.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场答案ABD13.某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值实行分摊，则该人占有的土地分额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%答案C14.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案C15.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区答案B16.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”水准不同，会有不同的价格。土地的“生熟”水准主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作“三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要实行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中准确的是()。A.①③④⑤B.①②④⑤C.①②③⑤D.①②③④⑤答案D17.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述准确的为()。A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值答案C18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格答案D19.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()A.1830.4B.2176.88C.2169.27D.2285.71答案B20.商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。A.周围环境状况安宁水准B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华水准临街状况答案D21、相关非专业估价，下列说法准确的是()。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任标准答案：d22、相关专业估价下列说法不准确的是()。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都能够做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见标准答案：b23、房地产估价专指()。A、房地产价值实行评估B、房屋工程质量评估C、房屋使用功能评估D、房屋完损等级评估标准答案：a24、房地产估价是评估房地产的()。A、价值B、使用价值C、交易价格D、市场价格标准答案：a25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述准确的是()。A、咨询性或证据性的B、鉴证性或参&中大网校&/考性的C、鉴证性或证据性的D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同标准答案：c26、下列相关估价委托人描述准确的是()。A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人;B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位;C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人;D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。标准答案：a27、房地产的基本存有形态在理论上只有()。A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物;C、建筑物、房地;D、土地、建筑物、房地、权益。标准答案：a28、相关价值类型下列说法准确的是()。A、同一估价对象的价值并不是的;B、同一估价对象的价值是的;C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是的;D、ABC均不准确。标准答案：a29、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不准确的是()。A、不符合“交易双方有较充裕的时间实行交易”的快速变现价值;B、在存有不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;C、符合继续使用条件下的清算价值;D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。标准答案：c30、关于估价假设，要要防止出现以下3种情况不包括()。A、滥用估价假设;B、不明&中大网校&/确估价假设;C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设;D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。标准答案：d31、当前，我国土地使用权出让不准确的方式是()。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖标准答案：d32、在我国招标出让土地使用权的出让人能够是()。A、市、县人民政府办公室B、乡人民政府土地行政主管部门C、市、县人民政府土地行政主管部D、村委会标准答案：c33、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人()房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移标准答案：a34、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值()所担保债权的余额部分，能够再次抵押，但不得超出其余额部分。”A、大于B、小于C、等于D、小于或者等于标准答案：a35、实行房屋产权调换补&中大网校&偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米。下列最接近产权调换差价的是()元/平方米。A、7500B、3750C、1500D、-1500标准答案：c二、多项选择题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择准确的，每个选项得0.5分)1.用市场法对房地产实行估价时，需要实行()修正。A.交易过程B.交易情况C.交易日期D.交易价格答案BC2.现行的土地权属证书有()。A.《国有土地所有证》B.《国有土地使用证》C.《集体土地所有证》D.《土地他项权利证明书》答案BCD3.移动平均法是对原有价格按照时间序列实行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际使用中，移动平均法有()和()之分。A.指数平滑法B.简单移动平均法C.指数移动平均法D.加权移动平均法答案BD4.《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的方式有()。A.货币补偿B.房屋产权调换C.实物补偿D.等价补偿答案AB5.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有()。A.制定限价或标准价格B.政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格C.征收房地产交易税或增值税D.建立一套房地产交易管理制度答案ABCD6.房地产之所以有价格，前提条件是()。A.有效供给B.有效需求C.有用性D.稀缺性答案BCD7.具体的长期趋势法主要有()。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法和指数修匀法答案ABCD8.对于一宗房地产的价格，通常由()所构成。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费.投资利息D.管理费用答案ABCD9.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。A.未来净收益的大小B.获得净收益的可靠性C.获得净收益期限的长短D.获得净收益预期答案ABC10.估价作业上真实.客观.合理的价格是指()。A.估价师向买卖双方推荐的价格B.交易双方均接受的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格答案CD11.下列费用不用计入商品住宅价格的为()。A.非住宅小区级的公共建筑的建设费用B.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用C.住宅小区内的公共设施D.住宅小区的文化娱乐中心答案AB12.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权答案ABCD13、在实际估价中，使用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于()。A、房地产具有开发或者再开发的潜力B、将预期远离作为理论依据C、准确判断了房地产的开发方式D、准确量化了已经获得的收益和风险E、准确预测了未来开发完成后的房地产价值标准答案：c,14、假设开发法中，选择的开发利用方式最重要的是要选择用途。而用途的选择要考虑土地位置的()。A、可接受性B、保值增值性C、现实社会需要水准D、未来发展趋势E、固定性标准答案：a,c,d15、收益性房地产的价值到底主要取决于()。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.当前总收益的大小E.未来获得净收益期限的长短标准答案：b,c,三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相对应的符号，用“√”表示准确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式实行的，同时对委托人也是一种警示。()答案：错解析：见教材。2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。()答案：对解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价