市场法习题附答案

《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。A、24B、C、D、2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映3、比准价格是一种()。A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格4．比较法的理论依据是()。A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是()。A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为()个。A．1～3B．1～5C．3～5D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为()A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列()情况会导致房地产价格偏高。A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格()。A．高B．低C．相等D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏()。A．高B．低C．不高不低D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为()元/m2。A．230B．C．235D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。A．3790元／m2B．4238元／m2C．4658元／m2D．4663元／m213.下面说法错误的是()。A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D．可比实例必须是正常交易14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是、、，则该房地产的价格为()元／m2。A．850B．845C．869D．857二、计算题1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：，，，，，，（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m2平方英尺成交价格240万元人民币300美元243万元人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降%。2002年内逐月上涨%，2003年逐月上涨%。并知1m2=平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：，2003年10月31日为1：。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。7、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。（3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=元人民币2004年1月1日~5月31日1美元=元人民币（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。9、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2；（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素11009592106因素210010596109因素31001109897试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（C）。2、A、24B、C、D、2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（D）的房地产状况。A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映3、比准价格是一种(B)。A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格4．比较法的理论依据是(B)。A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是(C)。A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为(D)个。A．1～3B．1～5C．3～5D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为(B)A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列(C)情况会导致房地产价格偏高。A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格(A)。A．高B．低C．相等D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏(B)。A．高B．低C．不高不低D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为(C)元/m2。A．230B．C．235D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D）m2。（2004年试题）A．3790元／m2B．4238元／m2C．4658元／m2D．4663元／m213.下面说法错误的是(d)。A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D．可比实例必须是正常交易14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是、、，则该房地产的价格为(B)元／m2。A．850B．845C．869D．857二、计算题答案1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少10+620(11%)=（万元）答：在成交日期一次付清的价格为万元。2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少解：按题意所示，卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%=2500×（1-7%）=2500×93%=2325（元/m2）而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2500×=2625（元/m2）答：卖方实际得到的价格是2325元/m2，买方实际付出的价格是2625元/m23、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：，，，，，，（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少解：按题意所示，将此总房地产2003年6月底的成交价格1800修正到2003年10月底的价格。应为：答：修正到2003年10月底时的价格为元/m2