苏州东山的项目可行性分析

苏州东山项目可行性分析投资部2019.5.10项目概况地块位置面积用途容积率建筑密度绿化覆盖率楼面价竞得总价竞得人吴中区东山镇东山公园东南侧B地块11258.4平米住宅0.5-0.8=10%=37%3242元/平方米2920万瑞基房产该地块由瑞基2019年7月竞得，现地块转让报价总价3600万元，楼面价4000元/㎡项目概况地块北侧雨花路地块内部地块北侧雨花胜境地块北侧东山会地块南侧及东边民宅楼面区域分析楼面区域分析东山会本案东山景园吴地雅舍楼面区域分析楼盘占地面积建筑面积容积率绿化覆盖率物业类型户型面积价格备注东山会80000200000.2563%独栋别墅380-580㎡（含地下室）每套550-800万，单价1.3-1.5万元/㎡，（含地下室）一期14套还剩3套，二期年底推出东山景园110000407000.3762%独栋别墅320-460㎡（含地下室）单价1.4万元/㎡，（含地下室）已开发完毕，还剩12套左右吴地雅舍1082854000.537%联排+小独栋联排250㎡，独栋300㎡联排330万/套，独栋460万/套，精装，5年返租，8%每年（无地下室）已开发完毕，还剩联排2套，独栋4套楼面区域分析※东山会山中有独院●占地面积：80000㎡●建筑面积：20000㎡●容积率：0.25●绿化率：63%●建筑风格及类型：江南素雅风格，独栋建筑。●开盘时间：一期14套，07年开盘，08年底交房，现剩3套；二期43套，尚未动工，预计年底推出。●户型，配比：共计55套7种户型，平均每幢住宅占地1400㎡，实际建筑面积从370㎡—2000㎡不等，户型配比平均。（374.9㎡、431.8㎡、562.5㎡、2000㎡）●配套：3000m²私家健康会所，室内游泳池、健身房、餐厅、多功能会议中心、DragonflySPA、客房、乒乓球室、台球室等《2019房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网fangce海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789●卖点：◇毗邻雨花胜境，充分保留原生地块植被。◇纯山地独院别墅，少数位置有太湖景观。◇国宾为邻，风水吉脉。◇Low-e玻璃的全位采用，隔音、保温，冬暖夏凉，地源热泵系统，环保无污染、性能可靠、温度恒定。◇电梯入户别墅，尽显奢华。◇车库半封闭，未封顶不计入销售面积●价格：每套550-800万，单价1.3-1.5万元/㎡，（含地下室）。●目标客户：本地及周边地区名流阶层，私营业主，公务员，外企高级职员。cg35房地产资料大全※东山景园独坐东山，景在情在《2019房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网fangce海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789●总占地面积：110000㎡●总建筑面积：40700㎡●容积率：0.37●绿化率：62.2%●建筑风格及类型：传统苏式建筑，独栋、双拼建筑●开盘时间：分3期开盘，从05年至今，现有12套尾盘●户型，配比：共计169套4种户型，A型246.91㎡51套，30%；B型334.08㎡28套，17%；C型335.42㎡15套，9%；D型364.94㎡15套，9%；E型双拼220㎡左右60套，35%●配套：宾馆、超市、菜场、餐饮、银行、学校、浴室、医院一应俱全贵宾会所（游泳池、网球场、棋牌室、乒乓房、健身房、壁球馆娱乐配套智能化系统）●价格：东山景园开盘初均价8000元/㎡，目前均价在14000元/㎡左右（含地下室）。●客源：大部分来自于苏州本地（80%左右），还有一部分来自上海地区。●卖点：◇东山天然景观，山、水、人文三者皆佳◇人造园林景观，亭台轩榭，移步换景◇香山帮祖制建筑工艺，历史传承◇毗邻东山国宾馆◇价格相对便宜●去化率：独栋更受亲睐，去化较快。双拼100%，独栋100%（一期），独栋50%（二期）※吴地雅舍千年吴地，一脉风雅cg35房地产资料大全●位置：东山镇银湖路●面积：总占地面积10828㎡，●容积率：0.5●绿化率：37.6%●建筑风格：苏州园林式●建筑类型：庭院别墅●期数：总套数26●户型，配比：6种户型，地上3层，地下一层，建筑面积在248㎡—842㎡不等；联排，双拼，独栋。●配套：餐饮、菜场、医院、娱乐配套。●价格：联排1.3万独栋1.5万（无地下室，精装，8%每年返租，5年）●客源：苏州本地（园区）80%●卖点：◇太湖深处，背倚东山◇每户外有中式街巷及苏式园林公共景观，内有独立私家庭院◇公共游艇码头◇香山帮园林手法◇建筑：层层退舍，打造类独栋别墅，采光，景观更充足●去化率：还剩联排2套，独栋4套优势：1、位于东山公园东南侧，周边环境优越，临独栋别墅区东山会2、东山别墅楼盘较少，现有项目基本去化完毕，未来竞争楼盘少3、4000楼面价+3000成本+40%毛利=9800元/㎡，目前市场压力不大劣势：1、雨花路较窄，路况差，周边民宅多，综合环境较差，生活配套无2、东山板块去化速度较慢，资金回收期长3、西边A地块9000多方，同质化4、政策不明朗，限购政策如果不放松对度假投资性别墅项目影响大