房产项目开发流程简化版

现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况汇报土地初判结果深判结果研究并确定融资方式引资（商业计划书）合作实施（实施阶段）土地深判可行性研究报告寻找合作资金土地获取阶段土地初判主要工作内容土地信息收集项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）主要阶段节点主办部门工作内容【全程策划系列文件之一】房地产项目开发流程第1页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容投方案标投经济标拍卖挂牌获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件土地出让合同出让金、交易费交费证明建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明1：500现状地形图3份（反楼座）详规土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地抵押贷款土地获取阶段办理土地证企业投资项目备案投标、摘牌用地规划许可证确权第2页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定设计前期规划设计阶段项目定位项目发展报告区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划第3页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容规划方案结合成本测算的研讨及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）规划设计阶段指标确认阶段方案设计组织建筑方案报建图景观概念方案设计及确定制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订项目成本指标确定方案与设计院选择与合同签订彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果项目考核指标确定年度考核指标调整第4页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）地质勘察报告规划设计阶段施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化景观扩初及施工图设计施工图设计院的选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及确定第5页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护取得许可证建设工程规划许可证开工开盘建设工程规划许可证移交施工单位规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图建筑方案送审施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择规划方案及市政方案送审现场工程放线第6页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取《面积计算成果表》交费各专业会签单项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明质量监督登记表《建设工程规划许可证》公用基础设施配套证明安全施工措施登记表安全措施施工图审查工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）开工开盘销售许可证施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书建设项目年度投资计划（当年计划）资质证书《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》年度投资计划(项目备案)《建设工程施工许可证》获取前期物业备案证明营业执照第7页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底临水、临电规划成果大配套移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场开工开盘企业投资项目备案开工准备施工图会审施工组织方案临水、临电招投标、签订合同土建施工单位的公开招标及合同备案质量监督手续环卫、环保等相关手续平整场地第8页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容开工施工放线规划验线基础处理竣工结算开工开盘开工开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）桩基施工桩基检测基础施工基础验收备案地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加第9页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容亮相前项目知识培训分卖场设立开工开盘项目亮相前准备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定项目核心识别系统确定第10页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容意向商家签约开工开盘项目亮相前准备确定项目亮相方案联动工作的准备销售道具准备第11页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容客户积累开盘信息告知开工开盘项目亮相项目开盘前准备客户接待、客户问题汇总及反馈价格体系确定银行大协议的签订销售内部资料合同准备开盘前销售道具准备项目形象的提升及深化交工标准确定项目亮相第12页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容开盘开盘庆典活动客户转化月度指标分解产品分析、聚焦销售重点月度操作手册制定价格监控及调整开工开盘日常销售回款落实月度推广计划执行开盘第13页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容回款清盘项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档开工开盘清盘日常销售月度付款计划及支付合作方合同签订月度指标考核清盘后项目各种资料移交客户到访及接待成交工作第14页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容审核施工方案、施工组织设计配套管线预埋设计变更工程进度的确认工程款申请表审批工程款支付施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（主体）验收表工程款支付主体验收备案变更签证工程建设主体施工重要分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题解决施工质量问题、事故处理工程变更材料进场验收钢筋混凝土工程（过程监控）第15页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容设计、研发定板施工样板制作材料确定制定招标计划考察投标单位招标、定标外檐装修材料确定工程建设甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）编制招标文件地面涂饰饰面板（砖）门窗内外檐装修幕墙防水抹灰各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调轻质隔墙第16页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容卫生器具安装室内采暖系统工程建设水、暖、电安装变配电室供电干线室内给水系统室内排水系统室内热水供应系统第17页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容工程建设水、暖、电安装防雷及接地安装备用和不间断电源安装电气动力电气照明安装第18页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容通信网络系统办公自动化系统建筑设备监控系统火灾报警及消防联动系统安全防范系统综合布线系统智能化集成系统电源与接地环境住宅（小区）智能化系统送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统制冷设备系统空调水系统工程建设智能化通风与空调第19页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容招标选定安装单位提供电梯井道土建节点图指导电梯井道土建施工会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量保修书》组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。（包括图纸）毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算护栏和扶手制作与安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接涂饰橱柜制作与安装成品房装修从使用功能角度对室内装修进行查验土建工作面移交吊顶洁具饰面板（砖）暖气片安装工程建设电梯安装毛坯房竣工验收备案各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理裱糊与软包细部电梯安装及调试第20页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容成品房竣工结算配套手续及施工排水成品房验收备案工程建设热力、排水热力自来水会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算园林用水、换热站用水中水与物业进行交接。整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量保修书》组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案第21页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容场站点位置排水、热力招标手续竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告电力配套手续及施工附属建筑景观环境施工综合管网给排水与采暖电气配套施工工程建设视讯燃气第22页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容室内空气检测选择单位，组织招投标，定队伍项目竣工验收报告 建设工程规划验收合格证非经营性公建配套证明供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）人防验收规划验收消防验收通水、通电大配套验收竣工验收备案通知书小配套验收供热验收人防验收工程质量保证书住宅使用说明书寄发《商品房交付使用通知书》楼牌标识协调地名办办理地名手续物业用品储备物业接收钥匙、验房入住寄发入住通知书，销售客户资料移交客服制定入住流程对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程住宅准入证住宅准入证竣工入住办理入住入住准备第23页，共24页主要工作内容主要阶段节点主办部门工作内容售后维修投诉处理装修管理施工资料整理及移交供暖通煤气整体移交物业产品问题总结及反馈初始登记产权证办理分户土地证土地证办理供热移交保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期收集反馈业主问题，并及时解决各种问题竣工入住办理入住售后及移交区局办理初始登记手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热为客户办理产权证前期手续审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单验房及交费验房问题汇总为客户办理土地证前期手续移交建筑物及相关资料第24页，共24页