主题公园筹建基本程序

主题公园筹建基本程序主题公园的筹建程序包括:概念规划、可行性研究、总体规划,政府审批,公园设计,资金准备,施工图准备,施工,设备采购,设备安装,开业前准备,试业,正式开业,更新、扩充等步骤。整个筹建过程需要三至五年。在初期的策划阶段，业主需要组建一个工作团队并提出初步的概念规划，然后聘请设计公司或其他咨询公司进行论证、优化、可行性研究并最终形成总体规划。主题公园的规划、设计过程需要设计公司与业主频繁的互动和更改。在每个工作阶段结束的时候，会向决策层进行报告，获得批准后再进行下一步的工作。一、概念规划、可行性研究、总体规划概念规划提出项目的基本概念和定位；可行性研究对概念规划进行验证、细化，确定项目开发的限定条件；总体规划在概念规划和可行性研究的基础上对项目进行具体的规划。本阶段工作团队组成：业主、主题公园经营专家、经济可行性研究专家、建筑师、公园规划专家、创作团队等。此阶段大概需时一年。本阶段工作成果包括概念规划、可行性研究报告以及主题公园总体规划。这是一个由粗及细的过程，将为下一步的设计、建设和经营提供依据。概念规划根据业主的意图，在了解市场的基础上，形成拟建项目的原始创意，明确项目的定位，详细描述项目的基本概念，对业主希望实施的内容和希望达到的目标进行阐述。这部分工作通常由业主完成或者在顾问机构的协助下完成。可行性研究可行性研究在概念规划的基础上对市场进行进一步调查，以验证概念规划提出的各种构想是否可行，并对项目的主要指标进行明确。任务包括：了解市场现状、发展趋势、竞争形势，评估拟建项目市场潜力；确定公园的类型，明确目标游客；预测游客数量、停留时间和人均消费；设定公园的规模；确定潜在的财务表现，限定最大投资额；为总体规划提供各种限定性参数，为下一步的总体规划、设计、建设和经营提供指引。可行性研究的主要步骤和工作内容：1)了解项目基本情况了解讨论项目内容，实地察看项目地块。2)地块和周边评估评估地块和周边环境以确定用地的潜在实用性。考虑的因素包括：·对市场的接近性·物理局限性和参数·通达性·交通模式·周边开发·潜在的互补或竞争性设施3)概念描述和市场趋势研究目标行业，描述行业现状和探讨发展趋势，使对该行业不熟悉的人有基本的了解。4)市场分析市场区域将以到达项目的距离进行划分。分析人口统计学特征，研判市场潜力。主要包括：·人口增长·年龄分布·收入分布分析旅游者市场，主要包括：·目前的规模·历史增长·其他特征5)评估可比项目选定可比的项目并进行研究，了解其基本情况：·名称和地址·基本描述·价格·年度收入·财务表现·投资6)客源预测预测拟建项目的未来五年游客数量，根据以下因素：·计划的产品·市场规模·定性的市场特征·可比项目的市场占有率·地点·可能的竞争7)概念开发对项目的物理设计指标进行建议，提供虚拟描述和效果图。主要指标包括：·建议的活动类别·建议吸引物组合·最小的面积·建筑物面积·饮食和零售面积·停车位数量8)财务分析根据建议的概念规划和客源预测，对拟建项目的未来五年的财务表现进行预测。主要指标包括：·分类别收入·运营成本·营业利润·投资回报率9)开发成本设定总体规划总体规划是在可行性分析的基础上进行的。除了物理空间的分配外，还要设计游客的游览经历、主题故事、吸引物组合等与主题公园相关的独特内容。这部分工作由规划设计公司和业主共同进行，是业主与设计公司互动的一个过程，需要不断地进行评估和多次的修改。主要工作内容a)营造公园的主题：许多主题公园缺乏主题，它们只是许多游乐设施的组合，或在不同设施之间增添了一些装饰。主题公园需要讲述一个连贯的故事，这个故事给游客一个独特的精神体验。主题的产生有许多途径，从一开始便有一个主题或者在创作过程中演化出一个主题。b)游客经历设计设计、描述游客进入乐园后在各个区域的经历，直至游客完成游玩离开乐园。描述建筑物、人造景物如何向游客传达景点背后的主题故事，设计游乐项目、真人表演、人造景物、饮食点、零售店如何整体配合以利于主题的表达。c)公园的布局：公园布局是总体规划的一部分，而非全部。公园布局有许多形式，有些形式比较常用:迪士尼采用“标志设计哲学”，在主通道底端设置类似迪士尼梦幻城堡等大型标志性建筑；最多采用的是环形设计，这个设计最早在美国六旗主题公园采用。无论采用哪种布局，最重要的是游客得到多少快乐，这取决于吸引物组合。d)吸引物组合：吸引物组合是一个重大的决定：吸引物的类型、数量、质量以及专业化程度。这取决于竞争，要采用什么样的产品才能成为区域内最好的公园。新颖性是最重要的。在选择吸引物的时候，游客特征是最重要的考虑因素，包括年龄和收入。家庭游客喜欢室内项目，例如高科技的具有故事情节的室内游戏以及模拟器游戏，成年人喜欢能够坐着；青少年则喜欢过山车等惊险刺激的游戏。根据预测的年度人数、旺季人数和高峰日人数来确定吸引物的数量。决策者的喜好是影响吸引物组合的最大因素。e)预算在进行总体规划的时候，公园各部分的预算将更加明晰，这个预算还应该控制在可行性研究所限定的范围之内。没有最优的预算，许多高预算和小预算的项目都获得了成功。f)预留扩充空间一个好的总体规划总有充裕的可扩充空间，但又不把公园规划得太大，以节省游客的体力消耗和投资。员工培训是确保游客体验和投资收益的重要保证，因此，需要一个员工培训中心。（其它：对排长队的补酒措施：提供录像娱乐、遮荫设施、现场表演）g)其它一般性内容：土地使用、基础设施、平面开发、交通、人流规划以及确定道路、停车场、餐厅、厕所、商店等公园设施的数量和规模等。二、政府审批程序政府审批程序不必等到总体规划完成再进行，可以使用较为简化的版本。三、公园设计设计是决定最终产品的质量和造价的重要环节，应由具有丰富主题公园设计经验的设计公司进行。设计也是业主和设计公司的互动过程，大概需时一年。在公园设计期间，价值工程是确保建设造价的重要工具，在效果和造价之间取得一种平衡，最大程度提高资金使用效率。四、资金准备为项目筹备资金。除项目建设、设备采购和安装等大项开支外，开业前准备需要资金，例如节目制作、广告宣传、员工培训等，项目开业后的流动资金也需要预先准备。五、施工图准备设计通过后，根据设计图完成施工图。六、施工在施工过程中，项目管理是控制造价和保证工程质量的关键。施工过程大概需要2年时间。一般不要在大型设备的预算、价格、采购合同确定之前动工建设该分项。七、设备采购（游乐设备和配套设备）在吸引物组合确定后尽快进行考察、谈判、比较，尽早确定采购目标，适时签订采购合同。这部分投资额占主题公园建设总投资额的相当比例，对主题公园的吸引力有重大影响。目前有著名厂商在中国设厂生产，有利于降低制造、运输和关税成本。如果选定的产品没有在国内生产，也可以探讨国外厂商委托国内制造的模式。在选定设备时，要综合考虑价格和使用过程中的可靠性、维护成本等因素。八、设备安装采购的设备需要在现场安装、调试。如果选购的设备来自一家或少数几家，厂家在组织生产和现场安装环节所需要的时间会比较长，拉长公园的筹建周期。如果由多个厂商提供设备，工期会相对较短。九、开业前准备开业前准备对主题公园的成功非常重要。主要的工作内容包括：1.组织架构设置、职责划分、职务说明书，人员招聘、培训以及生活安排；2.表演及娱乐节目的策划、演员招聘、道具制作、排练；3.市场营销，营销模式的确立、营销队伍的组建、各种广告的准备、网站建设、销售渠道建立、公共关系的建立；4.制定运营预算；5.确定政策和程序文件。在公园运营方面，可以借助国内外管理顾问公司的帮助，以提高效率，避免失误，特别是在培训环节。也有把主题公园完全委托管理公司经营的。十、试业试业的主要目的是：进行员工培训、记录整理工作流程、设施调整等，时间一般为21-30天。免费邀请客人试用，人数由少逐渐增多，让工作人员逐渐适应。十一、正式开业公园正式开门营业。十二、更新、扩充美国主题公园一般将年度营业额的3-5%留作更新费用，即使在不景气的年头，每三年都要进行一次更新。