开发建设和服务提供控制程序

开发建设和服务提供控制程序（依据GB/T19001-2000idtISO9001：2000标准）编制：审核：批准：编号：版本号：发布日期实施日期文件修改记录表序号修改章节、条款号日期修改人审核人批准人程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第1页共20页开发建设和服务提供控制程序1．目的使开发建设和服务的提供在受控状态下进行，确保产品质量的符合性，增强顾客的满意。2．适应范围适应于房地产项目的开发建设管理、验收、交接和交付后的服务。3．职责3．1工程部是本程序的归口管理部门，负责该程序的编制、修订和监督实施，组织竣工验收和质量保修。3．2开发部负责项目的报批手续的办理与前期拆迁工作。3．3研发中心负责图纸的采购。3．4营销部负责售后回访、咨询服务、落实保修，并组织与物业公司的交接。3．5项目部负责该程序的具体实施。4．工作程序见《开发建设和服务提供控制流程图》4．1项目建设开发的策划和报批的控制4．1．1研究中心依据获取的信息，编写《初步可行性分析报告》和《项目建议书》经总经理审批，按照公司编制的《国有土地使用权投标（竞拍）细则》参加土地投标或竞拍，成功后由开发部办理《国有土地使用证》。4．1．2获得项目的土地出让权后，研发中心编制《可行性研究报告》和《项目运作方案》，指导项目开发、建设管理、销售和服务。4．1．3开发部按照公司编制的《项目前期申办管理细则》办理项目拆迁及开发手续。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第2页共20页4．1．4研发中心选择规划和设计单位，执行《采购控制程序》。4．1．5研究中心依据《设计和开发控制程序》和公司编制的《图纸审学会审管理细则》分别对项目策划、采购的图纸进行评审、验证和确认，确保项目前期质量。4．2项目建设管理4．2．1项目建设管理准备过程的控制4．2．1．1成立项目部，由工程部提名，总经理批准，聘任项目经理。总经理与项目经理签订《目标责任书》，工程部负责检查监督。项目部成员须经工程部提名，总经理批准后统一调配。4．2．1．2项目部从研发中心领取项目施工图纸及策划的有关文件、标准、规范。依据公司的总体策划文件编制《项目建设网络计划》，经工程部审核后，报总经理审批。4．2．1．3工程部选择监理、施工单位，执行《采购控制程序》和公司编制的《项目招投标管理细则》，并负责办理《建设工程施工许可证》。4．2．1．4项目部在施工现场具备条件后，填写《现场放线验线申请表》，开发部依据地界图，请有关部门来放线或者验线，并填写《现场放线、验线记录》。4．2．2项目建设管理过程控制4．2．2．1项目部审核监理单位呈报的《监理规划》，经工程部审批。《监理规划》必须符合《建设工程监理规范》的要求，项目部依据公司编制的《施工现场管理规定》进行建设管理。4．2．2．2项目部召开第一次工地会议。包括内容；a)监理、建设、施工三方分别介绍人员和分工；b)建设单位对总监授权；c)建设单位介绍项目准备情况，施工单位介绍开工准备情况；程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第3页共20页d)总监、建设单位对施工准备提出要求；e)总监介绍监理规划内容；f)研究各方参加工地例会的主要人员、召开工地例会的地点及主要议题；第一次工地会议纪要监理负责拟稿，并经与会各方代表会签，项目部填写《工地会议记录》，保存记录。4．2．2．3项目部按照监理、施工单位提交的管理人员名单，验证监理、施工进场人员是否符合规定要求，并填写《监理人员进场验证记录表》和《施工单位进场验证记录表》。4．2．2．4项目部组织监理、施工单位审学图纸，并邀请设计单位对监理、施工单位提出的问题进行答疑，并填写《图纸会审记录》。4．2．2．5项目部在确认施工单位报送的《施工组织设计》合法性后，交于监理进行详细审核，并填写《施工组织设计（方案）报审表》。审查的主要内容：a）施工计划安排是否符合要求；b）施工部署，施工方法是否切实可行；c）施工平面布置是否合理；d）质量管理组织措施是否有保证；e）关键过程、特殊过程控制点、控制方法是否有效；f）安全文明、冬雨季施工、治理质量通病措施是否到位。4．2．2．6监理在审查《施工组织设计》后，编制并向项目部提交《监理实施细则》，项目部审核，报工程部审批。4．2．2．7进入现场后，项目部向施工单位提供施工现场地下、地上管网、线路情况资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式提交于施工单位，现场校验。4．2．2．8项目部每日实行巡检，并做好《工程日志》。定期检查监理单位开展监理业务情况，对发现的监理服务不合格的事件开出《整改通知单》，分析原程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第4页共20页因，采取并实施改正措施，项目部验证，执行《纠正措施控制程序》和《预防措施控制程序》。4．2．2．9对于发现的施工质量不合格事项，项目部将《整改通知单》发到监理单位，由监理责成施工单位改正，并执行《纠正措施控制程序》和《预防措施控制程序》。4．2．2．10项目部参加监理的周例会，听取监理单位的每周工作总结及下周安排，研究存在问题，制定解决措施，并协调解决影响进度、质量的不利因素。4．2．2．11建设过程中产生的设计变更，须经项目部评审后报研发中心。由研发中心联系设计部门确认后，由设计部门以设计变更通知单的形式或变更图的形式经项目部、监理验证后及时提供给施工单位。4．2．2．12项目部每月就监理执行三控一管一协调的情况进行评价，填写《监理人员服务质量检查表》，作为督促监理工作和今后是否继续合作的依据。4．2．2．13项目部每月对施工单位的工程进度、质量、安全文明等方面进行评价，将评价结果公示；对存在问题由监理监督施工单位整改。4．2．2．14项目部要求监理于每月25日呈报《监理月报》，对于未完成进度、质量情况，责令其分析原因执行《纠正措施控制程序》和《预防措施控制程序》。4．2．2．15对于大体积混凝土浇筑、防水工程、钢筋焊接、混凝土灌注桩、隐蔽工程、防腐工程等特殊工程的施工，在实施之前应当确认，其目的是证实这些过程实现所策划结果的能力，确保质量。因此项目部采取以下措施；a）要求监理认真审查《施工方案》，并做出《监理服务方案》；b）要求旁站监理，做好连续监控的纪录（包括参数和人员、设备情况）；c）严格按规定执行；d）加强巡视力度，检查施工的设备是否维护、安全、可靠，否则不允许施工；e)检查人员资格证、上岗证，无证不准上岗。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第5页共20页4．2．2．16项目部组织监理单位审核施工单位的材料、设备的采购计划与施工计划的同步性，对不能满足的计划进行修正。4．2．2．17项目部组织监理单位对施工单位的劳力进场情况、机械设备配置情况、周转性工具材料的进场情况进行监督检查，确保满足进度的要求。4．2．2．18项目部每个星期一填报《本周施工计划表》和每月26日将填报下月的《月份施工计划表》、《建筑安装工程施工月报表》报工程部，由工程部统一上报总经理审阅。4．2．2．19建设中的图纸变更由项目部分析原因，提交工程部审核、分管领导审批后，提交研发中心，联系设计单位进行变更；变更后由研究中心分发到相关部门，执行《设计和开发控制程序》和公司编制的《工程变更管理规定》。4．2．2．20项目部参加分部、分项、隐蔽工程验收，依据国家编制的分部分项工程及隐蔽工程检查验收规范进行检查验收，不合格者不能进行下道工序。填写评定记录。4．2．2．21产品的标识执行《标识和可追朔性控制程序》。4．2．2．22为巡检获取证据，项目部配备必要的监视和测量装置。执行公司编制的《监视和测量装置管理细则》。4．2．2．23现场签证、进度款申请计划经成本部审核签字后，报公司总经理审批。4．2．2．24项目部参加监理单位组织的竣工预验收。对存在的问题，由施工单位整改。整改完毕后由监理总工程师签署工程竣工报验单。4．2．2．25工程部定期或不定期对项目部质量管理进行检查，对存在的问题以通报的形式要求其限期整改。4．3项目竣工验收与备案4．3．1项目部审核竣工资料和竣工报验单，进行确认。邀请消防、规划、建程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第6页共20页委等部门进行专项检查后，请质检站对工程进行竣工前检查评定。4．3．2竣工前检查通过后，由工程部确定竣工验收小组名单和验收时间，并通知质检站进行监督，执行公司编制的《工程竣工验收管理细则》。4．3．3工程部组织项目部、设计、监理、施工等共同参加验收，验收合格后参加验收人员在有关验收记录表、备案表上签字盖章。4．3．4工程部在工程验收通过之日十五天内将竣工验收备案表、备案文件交质检站办理备案手续。4．3．5项目部将施工单位提交的工程结算报成本部，成本部依据公司编制的《工程结算决算管理细则》执行审核。审毕确定的工程结算送市档案馆，取得《工程档案合格证》后报质检站办理有关手续。4．4项目竣工后的交接和售后服务4．4．1营销部按照《采购控制程序》选择物业公司。4．4．2工程部、项目部在竣工验收25天之内组织营销部、物业公司交接验收。依据建设部颁发的《房屋交接验收标准》对各项使用功能、地面、外墙等按房间逐一检查。对检查中发现的工程质量缺陷，由项目部组织施工单位限期解决，并重新复验直至合格。达到标准后参加验收的各方签填《物业交接验收单》4．4．3营销部在项目竣工后，及时到政府部门办理权属登记。4．4．4营销部为顾客办理入住手续，颁发《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，物业负责入住后日常服务。4．4．5营销部在交付使用一年内对已入住的顾客进行回访，填写《电话回访记录表》，收集顾客对房屋质量的反馈信息，并及时反馈到相关部门予以解决。4．4．6营销部应公布投诉电话为顾客提供咨询服务。4．4．7有关商品房销售和售后服务过程管理，执行公司编制的《商品房经营销售和售后服务管理细则》。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第7页共20页5．相关文件《文件控制程序》HF/QP-4.2.3-01《记录控制程序》HF/QP-4.2.4-01《设计和开发控制程序》HF/QP-7.3-01《采购控制程序》HF/QP-7.4-01《标识和可追朔性控制程序》HF/QP-7.5.3-01《纠正措施控制程序》HF/QP-8.5.2-01《预防措施控制程序》HF/QP-8.5.3-01《国有土地使用权投标（竞拍）细则》HF/ZY-07-2003《房地产市场调查导则》HF/ZY-06-2003《项目前期申办管理细则》HF/ZY-08-2003《项目招决标管理细则》HF/ZY-09-2003《监视和测量装置管理细则》HF/ZY-19-2003《图纸审学会审管理细则》HF/ZY-10-2003《工程材料采购管理细则》HF/ZY-14-2003《工程变更管理规定》HF/ZY-13-2003《项目现场管理细则》HF/ZY-11-2003《经济签证管理细则》HF/ZY-16-2003《工程结算决算管理细则》HF/ZY-17-2003《分部分项及隐蔽工程检查验收管理细则》HF/ZY-20-2003《工程竣工验收管理细则》HF/ZY-21-2003《商品房经营销售和售后服务管理细则》HF/ZY-24-20036．相关记录《场地验收交接单》程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第8页共20页《首次工地会议记录》QP/BG-7.5.1/7.5.2-02《监理规划审查意见表》QP/BG-7.5.1/7.5.2-03《图纸会审记录》QP/BG-7.5.1/7.5.2-04《施工组织设计（方案）报审表》QP/BG-7.5.1/7.5.2-05《整改通知单》QP/BG-7.5.1/7.5.2-06《物业交接验收单》QP/BG-7.5.1/7.5.2-08《电话回访记录表》QP/BG-7.5.1/7.5.2-09《监理人员进场验证记录表》QP/BG-7.5.1/7.5.2-10《施工单位进场验证记录表》QP/