酒店装修改造可行性方案

公司贵宾馆装修改造可行性报告一、贵宾馆现状1、年久失修，影响形象宾馆房屋1988年使用，距离最近一次装修已逾10年。宾馆由于使用时间长，设施、设备老化，维护和保养非常困难，费用很高。客房入住率很低，不到30%。且已经严重影响公司对外形象。2、对内为主，开源不够贵宾馆现有两个会议室，18个包间（9个10人包间，4个3人包间和5个大包间），有50间客房，有两间被占用，三件待维修，可供对外出租45间。贵宾馆一直以来以服务公司为主，未全面对外开放，餐饮主要客源是公司主要领导、部门接待和基地游。包间午餐晚餐上座率平均不到50%；客房主要客源是公司部门安排的客人，散客很少。宾馆给外面的印象一直是不对外开放。加上宾馆客房的设施设备老化严重，影响客人使用。故多年以来收入徘徊在100多万左右，最近五年没有明显增加。餐饮和客房的收入形成了倒挂（正常情况应该是客房占总收入的60%-70%，餐饮占30%-40%）。二、装修改造的定位1、具有苏酒集团洋河股份特色的三星级主题酒店（融入洋河企业文化）根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店，设置设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来洋河旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。增加西餐厅。三、改造后餐饮和客房销售预测1、贵宾馆客房价格和出租率2个套间，大标23间，小标10间，单间13间，贵宾馆客房价格平均150元/间，如果100%出租，每天客房营收7000元，每月21万，每年250万。目前出租率连续5年维持在40%左右，2016年客房营收120万，包括钟点房（过夜房收入108万，12点到6点80元，超过算全天房价，2016年12万。），入住率达到50%，即增加10%，，每天增加750元，每个月增加22500元，每年增加27万，如果入住率增加至80%，则每年增加108万，90%，增加135万。利润增加86万（前提是基地游优先安排在贵宾馆）本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2003－2004年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在60％－62％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在40％左右。2、贵宾馆餐饮价格和入住率贵宾馆餐饮平均70-80元/人，如果100%上座率，约259200人，每年餐饮营收1814万2070万。目前出租率连续5年维持在40%左右，2016年餐饮营收763万，如果上座率增加至50%，每年餐饮收入增加180万左右，利润可增加60万（增加服务员和厨师6名，成本20万）。2016年2015年2014年营业收入1067.38998.521019.15其中：客房部120.14128.59130.01餐饮部763.38746.41659.92商品部164.28110.86228.62门票15.578.960.6纪念品4.013.70三、改造费用和投资回收期预测1、改造投资费用酒店投资计算形式有多种，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”；“按酒店每平方米面积进行投资估算”；“在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资估算”等形式(在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用)。“按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、二程监理、各类设计(含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大。“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财务费用和土地成本费用的情况下：根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施，设备要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米，分设为五级；客房面积从14到30平方米，分六个评分级差；客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理软件也会由于星级的不同而变化。依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，以酒店普通客房(含卫生间和小走廊)为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况：低星级酒店18平方米每套客房直接投资在4-6万元之间，三星级酒店20平方米每套客房直接投资在7－10万元之间，高星级酒店30平方米每套客房直接投资在12-18万元之间。贵宾馆建筑面积4000平方米，按低星级酒店2000元/平方米，每套客房投资4万元，直接投资约800万。2、投资回收期预测通常酒店的投资回收期在7-12年不等，投资利润率约在7％—14％左右。新浙江宾馆的投资利润率可达10％一14％左右，高于银行同期利率。改造后的宾馆按照客房入住率达80%和餐饮上座率50%，总营收可达到1280万元，每年营收预计增加280万元，营业利润预计增加146万，投资利润率18.2%，远高于银行同期利率。预计改造后的宾馆投资回收期5-6年。式中项目总投资是包括项目建设期间借款利息的总投资。年收益额是项目投产后达到设计年产量后第一个年度所获得收益额和计提的折旧额、无形资产摊销额。年收益额可按税前利润和税后利润计算，目前一般都按年税前利润计算。在计算投资回收期时所以在年收益额外还要加上计提折旧额和无形资产摊销额，是因为折旧额和摊销额是重新购置固定资产和无形资产的资金来源，它虽不是项目的收益，但是它是用以补偿固定资产和无形资产投资的，所以也应将它与收益额一起作为收回的投资。上式算得的投资回收期是从投产之日开始计算的。如按建设期初算起，还要加上建设期。