选址手册

店面选址原则及实施手册第一章总则第一条为了规范公司店面，有效评价店面开设步调及收入目标，制定本手册。第二条原则（一）提升公司品牌原则；（二）投入产出最大化原则；（三）有利于提高工作效率原则。第三条本手册适用于盘子女人坊在目标城市的新店面开设。第二章店面选择与布控的基本要求第四条当地市场情况目标城市的人口总数、人口构成、人均工资、消费心理和消费习惯、竞争行业等情况进行市场调研；第五条店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要的同时，还要为企业获取利益。要达到这一目的，不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。第六条在选址的过程中尽量关注可持续发展模式，己便于门店扩张需求。第七条目标店面结构合理，原则上营业区面积省级城市1000－1500平方米之间，地级市城市600－1000平方之间，县级城市300－500平方米之间。第八条店面选址在：省级、市级、区级商业中心，主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近。第九条目标店面应避免在交通要道，所在地必须交通便利，门外有停车场所。第十条目标店面优先选择位于街道下班时人流量明显较多的一边。第十一条商铺门前不能有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆。第十二条目标店面的标志（门头、侧灯箱）应明显、醒目，不得被树木等遮挡。第十三条目标店面的产权应清晰，无纠纷，不得为临时建筑，不得涉及拆迁及重建。第十四条目标店面的租赁期限应大于5年，特别是省级、市级城市的店面。第十五条目标店面层高不低于3.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米。第十六条应考虑目标店面的租赁费用是否符合市场规律，是否包含隐性成本（公共设施费、保险费、卫生费等）。第十七条应考虑目标店面门前和周围的照明、治安情况。第十八条如目标店面周围的待租店铺较多，应调查原因，是否有不适宜开店的因素。第三章商圈的划定商圈的定义：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。进行商圈分析的有以下三个目的：①明确经营范围;②了解经营范围内的人口分布状况及消费习惯和消费结构③更准确的进行经济效益预估商圈的构成及消费者占比一般情况下商圈由3部分组成：一级商圈（核心商圈）；二级商圈（次级商圈）；三级商圈（边缘商圈）。一级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的60%—70%二级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的20%—30%其余的消费者占比属于三级商圈。消费者占比公式如下：消费者占比（渗透率）=商圈内消费者数量/总居民的数量*100%1、商圈调查商圈，是指店铺吸引顾客的地理区域或来店顾客居住的地理范围。商圈形态可分为以下几种：A、商业区（消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高）B、住宅区（消费习性为消费群体稳定、便利、亲切、家庭用品购买力高）C、文教区（消费习性为学生居多、消费金额不高，休闲食品、文教用品购买力高）D、办公区（消费习性为便利，外出就餐人口多、消费金额较高）E、混合区（多元化消费习性）第四章店铺选址选址要素：①未来几年的持续经营能力②进出通畅的道路③店铺面积的合理确定详解：①
未来几年的持续经营能力：是选择店址的重要因素。选择经营性的盘子女人坊门店应该说是一项长远的投资，应该抱着发展的眼光衡量一个店址。对周边人口密度的市调及消费水平的市调后，再根据切实的地理位置、消费者出行习惯、道路特点、店铺门口朝向等等诸多因素予以综合考虑，并结合相关的市政规划，来考虑是否可以作为最佳位置。②进出通通畅的道路：优良店址的另一个必备条件就是进出畅通的道路。道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响自然入客量。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站、地铁站。③店铺面积的合理确定：店铺面积的确定直接影响到店内最大客户承载量，这直接关系着销售额的多少。选择店铺时应更多的考虑实用面积和空间分割规划，当然，出于成本的考虑，店铺面积也不是越大越好。第五章店铺议价要点1、关注建筑面积与使用面积，在选定店面时，要重点考虑实际使用面积，并进行初步的功能划分，满足经营门店的基本需求。2、在选择门店时，地段，楼层，商圈等很多因素会影响价格，省级城市尽量控制在100元/每月每平,地级城市50元/每月每平,县级城市30元/每月每平。3、押金方面与当地的情况区别，但付款方式尽量在一个季度，减少资金压力。4、租金递增方面一般情况是以合同期为十年，前三年是不递增的，后面每三年按照5%左右递增，如果租期在五年以内的店面，一般是没有递增。5、门店装修在正常情况下需要三个月左右的时候，另外加上设计一个月，省级城市的免租时间争取谈到六个月。省会城市门店样板:功能布局数量面积(平方米)总计(平方米)前厅15050接单区18080选片区VIP2816普通6636造型间VIP21020普通8864服装间VIP260120普通16060摄影棚VIP280160普通850400取件室16060数码室16060办公室18080总计1206（以实际使用面积为准）地级市门店样板:功能布局数量面积(平方米)总计(平方米)前厅1接单区1选片区VIP2普通4造型间VIP2普通6服装间VIP2普通1摄影棚VIP2普通6取件室1办公室1总计400－500（以实际使用面积为准）县级门店样板:功能布局数量面积(平方米)总计(平方米)前厅1接单区1选片区VIP1普通4造型间VIP2普通5服装间VIP1普通1摄影棚VIP2普通4取件室1办公室1总计200－300（以实际使用面积为准）附表：店铺选址及店面评估表综合评分：A、选址地点及交通概况地点_________区交通状况□主干道□次干道□支道□有隔离带□无隔离带路宽米、距站牌米、公交\地铁路地址属性商业区住宅区住宅商业区B、店铺结构概况室外主楼高层、楼龄年、店铺楼、门面宽米、高米、招牌宽米、高米、门前空场平方米。室内室内平面形状□正方形□长方形□不规则使用面积平方米、深米、宽米、高米,层高____米卷闸门□有□无，洗手间□有□无，仓库□有□无。建筑物外观□非常醒目□尚佳□普通□陈设旧外墙广告位:灯箱橱窗外立面C、租赁条件概况产权权属____________;先前租户从事行业、租期年、每月租金元、押金元；租金调幅：□租期内不调□每年上调%；转让费元。免租期______天D、商圈分析概况邻铺概况左右两边五家店铺依次为左：、、、、；右：、、、、；上午开门营业时间平均为：时，晚上关门时间为：时；空铺左家、右家。商圈周围15—28岁约占%、学生约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、游客约占%。商圈主要消费年龄层□18-35□28-35□35-55□综合人流统计（以每5分钟计算）：周一至周五9：30—11：30人、双休日人；周一至周五13：30—15：30人、双休日人；周一至周五17：00—19：00人、双休日人；周一至周五20：00—22：00人、双休日人。E、商圈内店铺营运分布概况及竞争对店铺营运分布概况大型超市□有□无、日平均客流约人、距选择店米;大型商场________米;手分析(半径500米内竞争对手分析竞争店：□有、□无，有家。品牌分别为:__________________F、店面房东概况姓名籍贯联系电话联系地址G、审核考察人意见1.2.3.4.5.6.7.市场部意见总经理附件:门店现场照片.(正面\侧面\内部构造\周边业态\)