第五章-建设工程投资决策阶段的项目

第五章建设工程投资决策阶段的项目成本管理袁绪潘基本要求：了解工程投资决策阶段成本规划与控制的意义，理解投资决策阶段成本管理的任务和程序、工程投资估算编制与审查；掌握工程投资决策阶段影响建设项目造价主要因素，熟练掌握可行性研究与项目评价技术在工程投资决策阶段成本管理中的应用。教学重点：重点掌握工程投资决策阶段成本规划与控制的任务和程序，工程投资估算的编制与审查。教学内容：可行性研究与项目评价技术在工程投资决策阶段成本管理中的应用。教学内容：目录第一节工程项目投资决策阶段成本规划与控制概述第二节投资决策阶段影响建设工程成本的主要因素第三节工程项目投资估算的编制和审查第四节工程项目可行性研究与财务评价第一节工程项目投资决策阶段成本规划与控制概述一、工程项目投资决策阶段成本规划与控制概述（一）含义和意义1、工程项目投资决策：是选择和决定工程项目投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择及做出判断和决定的过程。2、意义对项目投资的经济利益产生直接影响。正确的项目投资决策是正确的项目投资行动的前提。二、工程项目投资决策阶段成本规划与控制的任务1、以方案的投资估算额作为方案选择的主要依据，根据投资者的投资意图，综合考虑多种决策因素，对项目进行多方案的技术经济分析和经济评价，选择技术可行、经济合理的技术方案。2、在对建设方案进行技术经济分析的基础上，编制并审查决策方案的投资估算，确定项目的成本控制目标。三、工程项目投资决策与成本规划与控制的关系1、正确决策是合理规划和控制工程成本的前提。2、投资决策阶段是工程项目成本计划和控制的关键阶段。3、投资决策阶段的成本规划是投资者进行决策的主要依据。4、投资决策阶段的成本规划确定了工程项目的成本控制目标。5、投资决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程项目成本的控制效果。第二节投资决策阶段影响建设工程成本的主要因素一、工程项目建设区位的选择有建设地区选择和建设场地选择2个层次。建设地区选择：指在几个不同的城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择。建设场地选择：指对项目具体坐落位置的选择。（一）建设地区的选择对拟建项目的影响1、影响项目的建设成本2、影响项目建成后经营成本3、影响项目建成后的营销推广。4、影响项目的建设工期。5、影响项目的建设质量。6、与项目或投资者的投资战略密切相关。例某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第4个分公司所在地。第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组，分赴各个城市进行决策前考察。思考：考察小组在各个城市主要应考察哪些内容？分析（1）主要考察内容当地的房地产市场；保险、金融、证券市场；主要经济产业、投资环境；主要的工业区、经济开发区、典型企业；当地人才市场、教育培训市场、汽车市场（2）考察目的了解该地区当前社会经济发展整体水平，人民生活水平、经济购买能力，未来发展潜力等分析2：不同地区工业用地的差异：各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。如：苏州经济非常发达的苏州，工业用地长期保持在5万元/亩，但用途非常明确，只能用于工业，且不允许倒卖和炒做。如：天津天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。如：珠三角地区经济发达的珠三角地区，工业用土地政策通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作价是国家级项目30元/M2、省级项目40元/M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60元/M2。（二）建设场地的选择需与拟建项目的功能相适应，并且对建设工程的成本有直接的显著影响，主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。二、项目建设方案的选择建设方案两种评判标准：①带来项目建设成本的降低；②或没降低成本，但可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。投资决策阶段，项目建设方案的比选，主要涉及：1、项目定位确定了项目的实施路线和方针。定位——确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。2、建设标准涉及项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等。应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低过高的建设标准。如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异，其单方造价也具有显著的差异。正确的建设标准的确定方法正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测，合理考虑当地经济、社会发展状况，市场供求状况，消费水平等的基础之上，对项目作出准确的定位，确定项目的建设标准。3、项目规划设计方案策划对规划设计单位提出指导与要求。项目投资决策阶段的方案策划包括：场地规划研究、项目功能与布局策划、项目建筑风格策划、项目景观策划、项目交通组织策划、项目设施配套策划等。4、项目建设工艺流程。指生产期间的生产或建设期间的建设工艺。工业项目在方案设计阶段需要明确其生产的工艺流程，同一种产品可由不同种生产工艺生产出来，一定要选较经济合理的。尽量选国产设备设备的运杂费用、交货期限、等影响因素经济的项目建设方案全寿命周期成本最小项目设备的性能和经济性主要设备四、工程项目主要设备的选择考虑因素五、工程项目资金筹集方式的选择（典型）（一）基础设施投融资1、民间资本和政府资本民间资本：相对于政府资本而存在，包括政府资本以外的所有资本，但不含国外资本。分为私人民间资本和国有民间资本。政府资本：投资学观点主要是财政预算内资本和政策性银行纳入国家投资机划的信贷资本，按照政府意图和产业政策的需要配置资源，不以盈利为目标。2、政府投融资模式资金来源：政府财政出资、政府债务融资核心：建设项目的投资、建设、运营“三位一体”，由政府组建的国有独资公司包揽。3、基础设施市场化投融资模式分为企业信用融资和项目融资（1）BOTbuild-operate-transfer(建设-运营-转让），一般用于社会公用事业。（2）FC即融资建造，指由承包商作为项目的发起者，利用其自身的专业优势，参与项目前期策划、顾问咨询、通过成立项目公司进行项目融资或协助业主进行项目融资，项目公司以交钥匙的方式承接该工程的总包业务，独立建设或对项目进行专业分包，对工程成本、进度以及质量等全程负责，保证资金的有效合理使用，以项目咨询费、融资回报、项目股份分红和工程建设利润为总的利润收益的承包商项目经营模式。六、工程项目建设时机的选择及市场预测（一）时机选择的主要依据1、国家、甚至全球宏观环境的大背景。2、项目所处的区域环境的优劣时机。3、企业自身的经营战略和资源储备时机。4、项目建设所需的资源输入时机，如技术、财力、物力、人力等。5、项目自身的成本和未来收益的时机。（二）市场调查与预测内容市场调查内容通常包括市场供应状况、需求状况、国内外市场价格以及企业的市场竞争力，调查时段包括市场的过去、现在和将来。案例：英国亨伯河大桥（HumberRiverBridge）项目简介：亨伯河是英格兰境内流入大海的一条河，它长约64KM。亨伯河大桥始建设于1973年，81年6月投入使用。净跨度为1410M，从建成起的十余年间，该桥一直为世界上跨度最长的大桥。大桥宏伟、壮观，能够满足当地经济发展与人民生活需要。图5.8英国亨伯河大桥项目建设原因：100年来，当地人民希望能够有一座大桥，以解决交通问题；1966年，新的交通部长在竞选中承诺当选后修一座大桥；当时，该地区工业发展迅速；不准确的、过于乐观的交通流量预测。项目失败之处：工期延误、投资超支项目计划工期为4年，实际工期为7.5年；项目投资预算为2800万英镑；（其中，中央政府提供75%的资金，其余25%通过资金市场融资）债务负担不断加重1978年项目承担债务6000万英镑，1985年项目负担债务23200万英镑；大桥1985年过桥收费480万英镑，运行、维护费用110万元，但是由于债务，当年的利息支出约为2700万英镑，所以大桥委员会不得不再借款2330万英镑用于还债。项目失败原因：通货膨胀，成本增加，债务负担沉重；不准确的、过于乐观的交通流量预测；大桥的过桥收费标准过低，小车每次1英镑；《亨伯河大桥管理办法》制定了收费标准的上限，规定大桥建设债务必须由大桥收费来偿还；规定在大桥运行13年后，大桥收益与成本的差额才可用当地政府的税收来弥补。该办法限制了大桥的运行效率。由于进度以及付款的原因，承包商与建设单位在1978年打起了官司，而当时项目债务已达6000万英镑，工期已经延误1年。解决办法：取消/销减项目巨大的债务负担；允许根据通货膨胀适时的调整大桥收费标准；赋予大桥委员会更多的自主经营的权利。第三节工程项目投资估算的编制和审查一、投资估算概述（一）概念和内容1、概念指在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金）并测算建设期内分年资金需要量。2、内容⑴按满足工程项目投资设计和规模划分，包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。⑵按内容，分为确定性造价的估算和不确定性造价的估算。二、投资估算的编制依据和编制程序（一）编制依据1、专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法、以及其他有关计算工程造价的文件。2、专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。3、拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。（二）编制步骤1、估算建筑工程费用；2、估算设备、工器具购置费用以及需安装设备的安装工程费用；3、估算其他费用；4、估算流动资金；5、汇总出总投资。三、投资估算的编制方法包括简单估算法和分类估算法（一）简单估算法1、估算准确度不高，主要适用于投资机会研究和初步可行性研究。（1）单位生产能力估算法CFXYXY2112Y2---拟建项目的投资额Y1---已建类似项目的投资额X1----已建类似项目的生产能力X2-----拟建项目的生产能力CF-----不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数例已知2003年建设污水处理能力10万m3/日的污水处理厂的建设投资为16000万元，2010年拟建污水处理能力16万m3/日的污水处理厂一座，工程条件与2003年已建项目类似，调整系数CF为1.25，试估算该项目的建设投资？解：该项目的建设投资==32000万元（2）生产能力指数法n---生产能力指数例已知建设年产15万吨聚酯项目的建设投资为20000万元，现拟建年产60万吨聚酯项目，工程条件与上述项目类似，生产能力指数n为0.8，调整系数CF为1.1，试估算该项目的建设投资？25.1161016000CFYYnXX)(1212万元666601.1)(200008.015602Y(3)系数估算法方法一设备或主体专业系数法C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+…….)+IC---拟建项目投资额E---拟建项目的设备费P1、p2、p3….----已建项目中建筑安装工程费和其他工程费（或工程项目中各专业工程费用）等占设备费的比重f1、f2、f3…..---因时间、空间等因素变化的综合调整系数I---拟建项目的其他费用方法二朗格系数法C—拟建项目投资额E----拟建项目的主要设备费Ki----管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数Kc---管理费、合同费、应急费等项费用的总估算系数（4）比例估算法I—拟建项目的建设投资K--