05建筑密度及容积率

第五章建筑密度及容积率36第五章建筑密度及容积率5.1居住建筑密度及容积率标准5.1.1中心城区居住小区的建筑密度及容积率按不同地段分别确定。地段的划分为Ⅰ级地段指华柏路、岐关西路、博爱路、起湾道、孙文东路围合而成的区域；Ⅱ级地段为除Ⅰ级地段和旧城区以外的中心城区其它区域；旧城区范围与第八章8.1.1条一致。5.1.2居住小区的建筑密度及容积率限值见表5.1.2。居住小区限值指标表表5.1.2指标分类新建区旧城改建区低层建筑密度（%）3035容积率0.80.9多层建筑密度（%）3540容积率1.71.8中高层建筑密度（%）3035容积率2.52.5高层建筑密度3030容积率3.53.5注：（1）居住小区指标只适用于指导面积在2000㎡以上的居住用地（商住用地），具体规划条件须由所在地块控制详细规划确定。（2）本指标不包括集体住宅用地和私人自建住宅用地。（3）风貌保护区和风景旅游区控制地段内的居住用地指标由规划管理部门根据专项规划确定。5.1.3单体建筑的建筑密度和容积率可适当提高（见表5.1.3）。本条所中山市城市规划技术标准与准则37指的单体建筑是指建设用地较小，但已具备居住用地（商住用地）、商业用地国土使用权证，并符合如下条件之一的建筑：（1）整体为一幢的建筑。（2）用地面积不超过2000㎡的多幢建筑。（3）用地面积超过2000㎡，不超过5000㎡，裙房联通，上为多幢塔楼的建筑。单体建筑指标值表表5.1.3指标分类分类四面临15米以上城市道路二面或三面临15米以上道路一面临15米以上道路不临15米以上道路非高层建筑密度45%40%37.5%35%容积率3.02.82.52.0高层建筑密度40%37.5%35%32.5%容积率5.04.03.53.05.2居住建筑密度及容积率的计算5.2.1容积率是指项目规划用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。5.2.1.1计算超容积率补地价及补城市公共设施配套费用时，以土地使用权证的面积为标准计算。5.2.1.2当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。5.2.1.3地下室建筑面积均可不计入容积率；但地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。5.2.1.4居住用地中为本小区配套的配套设施及公用市政设施中，属按规定无偿提供给市政府的部分，以及按规划提供给城市作为公共停车场第五章建筑密度及容积率38的室内停车场，在计算超容积率时，不计入该项目容积率指标。5.2.2建筑密度是指项目规划用地范围内各种建、构筑物占地面积总和和占总用地面积的比例，计算建筑密度时，规划用地范围须与计算容积率的规划用地范围一致。5.2.2.1属公共开放空间的建筑连廊面积等不纳入建筑密度计算。5.2.3居住用地中住宅建筑和配套商业建筑混合设计时，按居住小区建筑密度及容积率控制，配套商业建筑面积与总建筑面积的基准比例为15%。如符合表5.1.3的建筑其配套商业建筑面积与总建筑面积的基准比例为25%。5.3公共开放空间的容积率计算5.3.1能全天开放供公众使用且符合下列规定的建筑空间视为公共开放空间，在计算容积率时可不计入建筑面积：（1）建筑物底层架空，用作绿化以及公众休息交往活动的部分。（2）净宽在2.5米以上，净空高度在4米以上不占人行道的骑楼。（3）提供对外开放空间的全天候步行建筑空间通道和将周边建筑物联系在一起的城市公共通道。5.4商业及办公建筑容积率及建筑密度控制指标5.4.1商业及办公建筑容积率及建筑密度规划控制指标按表5.4.1执行。本准则指的商业建筑是指一般经营性建筑；本准则指的办公建筑包括各级政府行政办公、各类商业办公建筑、写字楼，企（事）业业务楼等。表5.4.1指标分类容积率（最大）建筑密度（最大）行政办公商业办公低层1.540%多层338%中山市城市规划技术标准与准则39高层635%商业低层1.545%多层340%高层638%注：当商业及办公建筑符合5.1.3条关于“单体建筑”界定时，以上表为基准，容积率加0.2，建筑密度加2%执行。