北京某小区物业管理招标文件

招标编号：北京市****区******小区物业管理招标文件招标单位：北京****房地产开发有限公司招标机构：二零零八年**月****日目录第一章项目基本情况说明---------------------------------2第二章物业管理服务内容及要求------------------------3第三章对投标人及投标书的要求------------------------5第四章评标方法和标准-----------------------------------10第五章招标活动方案--------------------------------------12第六章物业服务合同的签订说明-----------------------13第七章投标文件格式--------------------------------------14第一章项目基本情况说明一、招标项目（一）项目名称：北京市****区******小区（二）概况：1、位置：1）地址：****区******路2）四至：东至，西至铁路；南至，北至田间路。2、面积：1）占地面积：平方米2）总建筑面积：平方米其中住宅建筑面积：平方米3）绿化用地面积：平方米4）绿化率：30%3、性质：普通住宅4、招标内容：1）招标内容：******小区全方位、统一的物业管理服务；2）委托管理期限：直至******小区业委会成立3）计费方式：包干制4）物业费参考报价：****元/月*平方米第二章物业管理服务内容及要求一、房屋共有部分及共用设施设备的养护、维修和管理：进行必要的保养，定期进行检查，发现问题及时排除，保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行或正常使用。房屋建筑共有部分和设施设备包括但不仅限于：楼盖、屋顶、外墙、承重墙、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、上下水管道、化粪池、水泵房、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、消防设施设备、门禁、电梯、道路等等。二、保洁服务：小区内的道路、楼梯、停车场、花园等，所有公共场所与共用设施每周清扫或清洗一次，公共场所的明显废弃物每天清理一次，垃圾每天清运一次，及时清掏化粪池，及时清除积水和积雪，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂等。三、保安服务：小区各个大门24小时专人值守，对小区内治安情况有仪器监控或进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理，阻止可疑人员进入本小区并将在本小区作案的犯罪嫌疑人送有关司法部门查办，危及人身安全处有明显标志和防范措施，保护区内门窗、消防器、井盖、花草树木等公共财产不受侵犯。四、绿化服务：绿地无杂物，基本无裸露土地，草木修剪及时，无明显的生长不良、枯枝及病虫害等现象。五、消防管理：制定严格可行的消防管理预案，定期巡查、检修消防设备，保证消防设备完好并有明显标志，建立消防责任制。六、其它服务：代收、代缴水电费用等。七、综合管理：受理住户的咨询的投诉；夜间值班处理紧急事件；建立和维护各项物业服务所必须的规章制度；保存各项财务记录、证据并接受业主代表查询；管理工程图纸、住户档案、竣工验收资料等档案资料，不得毁损、遗失并使之便于查找；对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，根据情节轻重采取规劝、制止。八、车辆管理：各大门发放或检查车辆进出凭证，下班高峰期地库入口有专人指挥，平时有专人对区内停放车辆进行巡视，保证车辆停放有序，对区内停放车辆的人为操作与区内停放车辆的失窃负补充责任（就侵权人或保险公司赔偿后剩余的损失负责）。九、业主自用部分的小修：明码标价，谁报修谁出钱，但需储备各种修理零件以应急需。十、装修管理：谁装修谁出装修管理费，但物业服务公司须告知装修注意事项，监督业主和施工单位遵照规定进行装修，及时清运装修垃圾。十一、协调所属地政府、各行业主管部门、居委会、业主间的联络与沟通十二、受业主委托的有偿服务项目。十三、受托物业服务公司可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务，但不得将上述三项以上（含三项）服务转包或转托给同一家公司，不得将上述服务转包或转托五项以上（含五项），不得将本物业整体服务管理或责任转嫁给第三方。第三章对投标人及投标书的要求一、投标人应具备的资格：1、物业管理三级以上资质；2、注册资金人民币50万元以上；3、三年以上的小区物业管理经历；4、独立在管住宅项目8万㎡以上；5、具有ISO9001-2000认证；6、在管项目与本小区相似，且管理业绩及业主评价优秀者优先；7、具有“市优”项目的物业管理公司优先考虑。二、招标文件的说明：1、招标文件的组成：⑴招标文件包括本“招标文件”及在此之前、之后发出的与本次招标活动相关的各种书信、通知书、会议记要等文件；⑵投标人应认真阅读“招标文件”所有内容。如投标人的“投标书”内容未能符合“招标文件”要求，招标人有权将该“投标书”作为废标。2、招标文件的解释：“招标文件”的解释权属招标人及招标代理机构。3、招标文件的修改：⑴招标人及招标代理机构可以使用“通知书”的方式修改“招标文件”；⑵“通知书”将以书面方式发给各投标人，“通知书”作为招标文件的组成部份，对投标人具有与“招标文件”同等的约束作用。三、招标文件的领取时间：2007年**月**日~**月**日9：00~17：00（六、日休息）地点：四、投标报价：1、投标报价是“招标文件”所确定的招标范围内全部工作内容的价格体现。包括物业管理费（元/月.㎡）、机动车停车管理费（元/月.位）等；2、报价依据招标文件内容及政府有关收费规定制订；3、报价应以“包干制”的方式详细说明各种费用的构成；（包括支出项目名称和单价，格式见附件）4、机动车停车管理费（包括地上和地下车位报价）；5、服务质量保证金根据企业自身承担能力报价；五、投标的相关规定：1、投标保证金⑴投标人应向招标机构提供人民币肆万元整（支票）的投标保证金；⑵投标保证金在招标工作结束5个工作日内由招标代理机构向未中标人无息退回；⑶中标人支付本次招标工作的组织费用，费用为肆万元整。2、招标文件的发放投标人在规定时间内领取招标书，并缴纳“招标文件”工本费用叁佰元（招标文件售后不退）及投标保证金人民币肆万元整。招标人在领取了招标文件后，未得到招标人的同意而退出投标活动，投标保证金将不予退还。3、投标书的份数和有效性⑴投标人须编制“正本”投标书一份，“副本”投标书五份及电子版本一份（光盘），并明确标明“正本”和“副本”字样。⑵投标文件于规定的投标截止日期递交给招标人。投标书正本和副本如有不一致之处，以正本为准。⑶投标书正本应使用打印文稿，副本可以是正本的复印件，但正本、副本均应由投标人加盖公章。⑷投标书应无涂改和行间插写，除非这些删改是根据招标单位指示进行的，或者是投标人造成的必须个性修改的错误。修改处应由投标人加盖公章。六、投标书的递交：1.投标书的密封与标识⑴投标书的正本和副本分别密封，并在封袋上正确标明“正本”和“副本”字样；所有封袋上都应写明招标人名称和招标项目名称以及投标人名称、地址、邮政编码，并注明开标时间以前不得开封；⑵所有“正本”与“副本”必须在密封处加盖公章；⑶如果投标人未按上述规定提交的投标书，招标人有权拒绝接收，并原封退还给投标人。2.投标时间⑴投标人应于2007年**月**日8：30将投标书送达开标现场，递交给招标人。招标人在接到投标书时将注明收到的日期和时间。未得到招标人同意而撤回投标书的，投标保证金将不予退还；⑵招标人可以运用“通知书”的方式，酌情延长递交投标书的截止日期。在上述情况下，招标人与投标人之前的投标截止日期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止日期；⑶未按照规定的投标时间送达的投标文件将被拒绝接受。七、评标：⑴招标文件发放后，直至决标宣布中标人期间，凡属于审查、澄清、评价和比较投标书所有资料，都不能向投标单位或与评标无关的其他人士泄露；⑵本次招标采用综合因素评标法，即对投标书报价、管理团队、管理方案、服务理念、监管机制、行为与规范、企业信誉和业绩等进行综合评分.⑶招标人将本正公正、公平及诚信的原则，制定评分标准和评标办法；⑷评标小组成员由招标人代表1人，及北京市建委专家库中随机抽取的专家4人组成；⑸招标代理机构将于2007年**月****日8：30即时组织投标人开标、答辩，评标小组成员再进行投标书审查、评议；八、投标书应包含但不仅限于对以下内容的实质、可行的应答(一)企业简介（所有复印件均应加盖企业公章）1、企业介绍、以往业绩等2、营业执照复印件、资质证书复印件(二)企业经营理念1．管理理念投标人请阐述企业的经营理念企业文化市场经济运作思考与业主沟通的服务思考。2．管理团队投标人高层管理团队介绍以及派驻本项目管理团队主要人员的资历。3．管理、服务机制和监管机制从成本控制优化人力资源整合社会资源三方面建立管理服务监管机制。4．工作流程通过确立每一个岗位规范，每一件工作流程达到工作标准得以实现的目的。(三)承诺管理指标1.管理指标；2.达标措施和不达标的改善措施；3.创市优、国优管理大厦的时间和方案。(四)管理方案1.管理架构、人员编制及主要岗位职责2.档案管理及设施设备管理方案3.机电设备长期、中期维修保养方案4.保安、消防管理方案5.绿化管理方案6.清洁细则7.物业节能方案8.特约服务细则9.二次装修管理流程10.处理业主报修/投诉流程11.客户满意率测量方案及社区文化开展计划。(五)物业管理费预算明细、机动车停车管理费、服务质量保证金。(六)入住率达到标准后，协助业主成立业主委员会。(七)其他特色管理思路和设想第四章评标方法和标准（一）标书评分标准：总分100分，其中：1)物业基本情况（5分），主要内容包括：企业从业人员的素质及资格情况、企业管理运作的特点、管理业绩；2)物业管理整体设想及策划（10分），主要内容包括：对本小区的市场调查及分析、明确可行的管理思路、体现本小区特色的管理模式；3)组织机构设置及人员配备（5分）；4)采取的工作计划及装备情况（10分）；5)采取的保安服务方案（10分），主要内容包括：岗位设置、区域保安方案、应急处理方案、相关案例；6)管理规章制度（10分），主要内容包括：目录及案例；7)服务标准、措施、承诺指标及特约服务（10分）；8)物业维修养护计划（10分），主要内容包括：定期、日常养护计划；9)项目接管方案（10分）；10)物业管理费报价及预算（20分）。上述10项评分内容应在投标文件中有相应的体现，内容合理、科学、可行。评委根据投标文件的内容结合上述评分标准综合评分。（二）分值计算：1、总分为100分；2、评分时，每位评委根据各分项得分确定投标企业得分，总分为100分，各评委打分的最后累计分为投标企业的最终得分。3、评分过程中的未尽事宜，由评标委员会解释、决定。（三）评标小组按投标企业得分高低进行排序，并将排名前三名的投标企业推荐给招标人，由招标人确定中标单位。******小区物业管理评分标准被评审企业评标委员签字序号评审内容分值（分）实际得分一投标书评价：80分——1企业基本情况：企业管理业绩、企业资质、企业人员素质评价52物业管理设想和策划103采取的工作计划及装备情况104项目管理组织架构及人员配备评价55项目接管方案106设备管理方案评价107物业规章制度108机动车停车管理方案评价109特约服务内容评价，服务标准，措施10二投标价格评价20总分100分第五章招标活动方案招标工作组织方案序号时间计划工作内容备注1资料整理，有效文件提供开发商2**月**日起草招标文件，物业管理内容，评标方法，策划招标方案，物业合同签订说明，文件送小区办备案3**月**日整理邀标物业公司备选名单开发商，4**月**日物业公司资格审查开发商，5**月**日确定投标的物业公司开发商，6**月**日发邀标通知书，投标公司领取招标文件开发商7**月**日物业公司现场考察，答疑，编写标书开发商协助8**月**日到北京市建委标办抽取专家开发商，9**月**日物业公司交投标书10