住宅小区物业工程维修部管理规章制度和流程

住宅小区物业工程维修部管理规章制度和流程一、设施设备管理制度目的：为确保物业公司的各类设备设施、配套附属设施及基建设施等正常、高效运行，正确使用各类设备设施，使其功能得到有效的控制和管理，特制定本制度。适用范围：本制度适用于物业公司及所管理的各类设备设施、配套附属设备及基建设施的使用操作、检修与保养、巡视服务、应急处置等工作。1、职责1.工程维修部负责各设备设施维修、保养计划的审批；负责设备设施保养的实施、日常巡检工作的不定期抽查。负责各类《设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，对外委单位进行综合评价。2.工程维修部经理负责设备设施维修、保养计划的制定；设备设施运行的日常检查与管理工作；设备设施的运行、保养进行专业指导与监督检查，指挥应对突发事件的应急处置工作。3.工程维修部员工负责管辖范围内设备设施的具体日常运行巡视、安全操作、维修保养及应急处置工作。2、设备安全管理1.持证上岗从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、消防中心值班员等），须持证上岗，并按相关规定对该类人员定期培训。2.安全操作要求各人员严格按照安全规范要求的操作程序进行。3.安全检查公司每半年对设备安全状况等进行一次检查，并对安全隐患进行整改。4.安全事故处理程序发生设备安全事故后，须立即通知相关领导。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程维修部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后提交设备安全事故报告，根据报告及调查结果，提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。3、设备技术档案资料管理1、设备技术资料：资料管理按公司档案管理办法相关规定执行，资料的借阅必须经总经理同意并办理相关手续。2、质量记录要求：设备运行记录、巡查记录、值班记录由实施人员填写保存。实施保养、维修的设备，由工程维修部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。工程维修部对设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。4、设备操作使用1.设备操作人员应具备操作上岗资格，如电工、电梯工等工种应取得相应上岗证。2．设备操作人员经培训合格并达到独立操作，清楚日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能后方可上岗操作。3．操作人员必须严格按设备操作规程工作，认真遵守制度、巡检规定，并填写各项记录。4．操作人员在操作现场操作，应符合相关管理规定。5、设备检修保养规定1.工程维修部编制年度设备设施保养计划，经公司总经理审批后按计划执行。采用计划预修制（三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。2.执行计划时，提前做好各项准备（培训、材料、时间、人员、用具等）工作，按照计划、实施、验收、记录的流程进行，维修保养人员应保留相关检修保养记录。6、设备运行巡检管理规定1.工程维修部根据相关设施设备使用情况制定巡检路线、内容和方法,巡检过程中对发现的设备使用不当、保养不当等现象有权提出改正意见，并向领导汇报。2.根据规定的巡检路线、内容和方法实施日常巡检。3.巡检时应确认设施设备的是否正常运行，并对设备的运行状态进行监测和记录。4.巡检过程中，巡检记录本中要求填写的各项内容必须如实填写。如遇意外突发情况，应迅速查明原因，并立即报告工程维修部经理。5.任何员工无权更改对设备检修的巡视要求，遇因工作冲突的其他设备巡检不能完成时，应顺延进行。6.给排水设备每月一次；对电气设施巡检每日一次；对生活用水设备巡检每日一次；其他各类设施基建等每季一次。7、日常维修、对客维修管理规定1．根据派工单或领导指令，进行日常维修、对客维修工作；对客维修按照客服部的“对客报修管理规范”执行；自行做好相应的各项准备工作。2．参考问题的反映，现场实地进行确认、询问、分析，初步判断原因及针对性的解决方案处置办法，具体执行落实，真实可靠地解决故障问题，争取圆满的处理结果。如有困难或超出能力范围的及时向领导反映汇报。3．对于日常维修，尤其是设备故障维修，必须做好维修记录及结果，以备查询、验收。4．紧急的设备维修，由工程维修部先派人员在第一时间进行抢修，若不能处理，及时汇报物业经理联系工作支持。8、设备事故分析处理办法1．发生设备事故时，工程维修部经理应现场察看、组织抢修，并保持查看记录或影像资料。2．当事人将事故时间、原因、设备损坏程度、影响程度等做记录上报部门负责人。3．工程维修部经理组织事故分析，出具“事故分析报告”，签注处理意见，报公司进行处理。属人为事故的应根据损失情况按公司奖惩制度予以处理。属设备自然事故，工程维修部进行处理外，还需采取必要的防护措施。9、委外维保1．依据公司规定和程序，签订特定的委托维修保养合同，严格按照合同约定的条款履行。2．尽可能的安排工程人员陪同配合确认，对维修内容、项目、结果进行记录确认。3．根据合同约定及履行情况，定期进行综合性的评价和报告。10、紧急情况处理办法1．发生紧急情况时，按公司《紧急情况应急工作指引》操作处理。2．具体情况参考相应的应急处置程序办理。10、现场管理1．按照公司要求，注意现场和环境卫生，保持良好的习惯。2.严格遵守各项规章制度、操作规程；各类制度、规程、责任人、标记标示等规范、整洁、上墙。各项记录规范、清晰。二、巡回检查及安全运行制度目的：规范巡检工作标准程序及安全运行适用范围：工程维修部管理范围所有设备具体内容：1.工程人员要按巡查路线、时间进行巡视所有设备分布及现场；发现问题及时解决汇报。2.要及时填写巡回检查表格，记录相关的数据和状况。通过视觉听觉触觉嗅觉发生作用。3.部门经理对工程人员的巡回检查、安全运行进行抽查。4.巡查后，工程人员应迅速返回，不得在其他部门逗留，要登记巡查时间。因故未巡查者应及时汇报，并说明理由。5.设备操作人员应执有相关设备操作证，方可操作设备。设备运行时应严格按照设备操作规程执行。设备的检查保养应按周、月度、季度、年度计划进行，确保设备的安全可靠。6.设备要害部位要有相关的告示、警示牌。各设备操作人员应如实认真填写各设备运行记录。7.按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴用途和状态的指示牌。8.工作人员应根据设备运转情况，按计划对设备进行检查维护保养，在工作之前，应报告维修主管，协调设备停机时间及工作中应注意的事项；三、设施设备维修、保养管理制度为保证所有为业主提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。（一）定义1、计划保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现故障及时排除作好记录。2、一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3、二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4、中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，能正常运转。5、大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。6、设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。（二）设备分类根据设备重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜。Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。（三）职责1、负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，选择、评价设备维修养护供方。2、负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的检查。3、负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《设备维修保养合同》委托范围外的保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划。根据维修养护合同监督检查、评定供方。（四）设备维修保养管理1、计划制定年度保养计划，保养周期、级别应符合国家相关规定和本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。领导审核、调整后实施。2、实施（1）按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。维保单位负责《设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，工程维修部负责范围内的设备维修保养工作。维保前进行相应的培训教育和技术交底，材料和其他各项准备工作。（2）发现设备故障（不属于工程维修部负责维修范围内的故障维修），工程维修部应立即通知相关维保单位，接到通知后，须在半个工作日内给予答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应主动说明情况，提供方案、协商解决，确定修复时间。对于重大维修，应组织专业工程师进行现场监督、指导。维修费用较高的项目，应组织调研、考察。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。物业管理处首先应电话通知，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。（3）设备在检修前，应将设备系统的电源断开，将“请勿合闸”的警示牌悬挂于此处（电源箱正面）。如电源箱旁有人在工作，应对其讲明设备在检修时任何人不得合闸，必要时，设备检修人员应留人在电源箱处，现场监护，不得离开。设备在检修时，检修现场应有“设备在在检修”的告示牌，提醒他人不要接近；认真执行安全操作规程，停电检修制度；（4）设备在检修工作中，拆卸零部件应摆放整齐；工作现场留有一定的安全工作空间，利于安全操作；检修现场不得使用汽油及易燃物品；（5）设备在检修工作中，如遇动火作业，应提前办好动火申请表，经领导审批后方可进行；动火现场必须清理易燃物品，确保消防安全。（6）设备在工作中突发故障，必须紧急抢修时，应将“设备正在修理，请勿合闸”的警示牌悬挂在设备电源箱正面，将电源断开，应有专人在现场看守，严禁他人合闸；（7）设备检修（抢修）工作完成后，设备检修（抢修）现场留人观察，并派人通知合闸，设备电源先点动，观察设备无异常后，再合闸。此时应通知工程部主管，设备检修工作完成，收回“设备检修，请勿合闸”的警示牌，交班组存放，并填写设备检修工作卡，留存备案。（8）如工程维修部在巡视过程中发现问题，可自行安排处理。3、检查、验收（1）维修保养验收工程维修部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“例保”计划执行情况由经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，所有设备检定记录都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程维修部组织验收。（2）设备的检定对于电梯每年按规定时限报送政府有