24上商业地产本质与盈利模式王永

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密商业地产的盈利模式设计王永CFA中国房产信息集团商业事业部总经理2012年6月2©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有年商业地产发展历程，人们更多看到的是成功的光环，而往往看不到成功背后艰辛的付出，商业地产是知易行难。体量（万平方米）八百伴购物中心天河城重庆大都会港汇广场中信泰富北京国贸东方新天地恒隆广场SM城市广场中信城市广场天一广场来福士广场上海正大广场金源时代购物中心百联西郊购物中心CBD万达广场天河正佳商业广场华南Mall望京嘉茂世贸天阶深圳保利文化广场宁波万达广场金融街购物中心美罗城西单大悦城北京华贸010203040506070199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009年份4©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业地产的本质是什么？商业地产的价值在哪里？如何思考商业地产项目的盈利模式？5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业地产的概念广义概念商业地产(CommercialRealEstate)商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业地产有一个共同点，那就是存在使用者与投资者分离的市场，这是和住宅房地产的典型差别所在。广义上的商业地产变成了城市综合体的概念。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。广义商业地产零售地产酒店写字楼产业商业地产8©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业地产的概念狭义概念狭义商业地产商业地产是指一种房地产型态，此类物业是用来满足各种经营商家的使用功能需求，并通过向经营商家收取租金的形式获得收益。商业地产开发的本质——提供商家租赁来用以商品交易、服务提供的场所。三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。业主投资者商业物业商家1商家2商家3商家n商品或服务目标消费者流水租金9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业地产的概念复合性商业地产的复合性：商业+地产+金融。地产开发是买卖关系（一级市场），商业是服务关系（至少是三级市场）；地产开发是谈恋爱，商业经营就像是结婚；开业才是商业项目痛苦的开始。商业物业商家1商家2商家3商家n目标消费者商品或服务业主租金资金提供者投资者流水资本成本资本经营地产开发商业经营10©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有㎡总建筑面积20.5万㎡商业建面10.5万㎡物业组成购物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼商业类别购物中心商业性质市级商业楼层数量B4-11F停车位数量1000个投资商中粮集团开发商北京新奥西郡房地产开发有限公司PART1商业地产的概念11©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有月实际（万元）12月预算（万元）较预算比（%）1-12月实际（万元）1-12月预算（万元）较预算比（%）全年预算（万元）全年预算完成率（%）销售额40,29221,27189%321,048242,000133%242,000133%总租金4,4104,0439%44,90843,200104%43,200104%30,34420,77517,75222,66624,73221,73125,13824,02527,73433,8553200440,29205,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售预算销售额3,7993,0943,8333,4583,5423,4603,6243,6753,8194,3323,8364,41020002500300035004000450050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月租金预算总租金销售额趋势（预算比）租金趋势（预算比）西单大悦城2011年全年销售32亿元，其中APPLE一家店贡献约10亿元。PART1商业地产的概念12©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万元2008年2009年2010年2011年销售额趋势（同比）本月销售额为40,292万元，为开业以来单月最高销售记录，完成预算的189%，环比上升26%，同比（25，091万元）增幅61%；如不计算大苹果商户销售（本月为1.73亿元），本月销售为22，963万元，环比增长19%，同比增幅27%。主要原因如下：本月恰逢圣诞节，期间12.24日营业时间至凌晨1点30，在此期间销售额累计达4,075万元，占本月整体销售的10%，其中24日销售额达到2，276万元，为开业以来单日最高销售记录。本月各商户针对冬季货品进行大力度的折扣活动，大部分商户五折起，带动本月整体销售。PART1商业地产的概念13©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上年同期本年实际2481942452102472212862542203283133791002003004001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010201130%30%24%28%24%28%27%28%27%21%19%18%0%5%10%15%20%25%30%35%40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年2009年2010年2011年41436330438241034533033946249852658601002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年2009年2010年2011年西单大悦城客流量趋势对比/月客流量趋势对比/日提袋率趋势客单价趋势12月提袋率18.16%，环比上月下降1个百分点，基本持平。12月客单价586元，环比增幅11%，如不计算大苹果商户（本月客单价环334元，上月客单价为313）环比上升7%销售额=客流量×提袋率×客单价PART1商业地产的概念14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有月预算一层是销售的主力，商业的脸面一层12月同比去年上升主要原因是大苹果限量销售IPHNE4S的火爆，市场竞争店的断货导致本店销售上升较大；各店铺促销活动较去年要提前，商品活动内容变化较大，ZARA季末活动的开始、HM季末活动的开始、BESTSELLER全场5折活动、GAPSALE月进行，大店铺预算完成要高于实际预定销售，从而带动了一层的整体预算的上升。二层12月同比去年上升原因主要是新近店铺比去年原位商户销售产出值高，商品客单价较高，品牌市场占用率和总体货品单价较高，各店铺促销活动相对去年较多、折扣吸引力度大。环比上升原因各店铺针对圣诞节的到来，季末促销活动的加大，且店铺活动内容档期间断短、折扣陈列占比高于上月，销售交易笔数和成交率增加。IT、欧时力、MOUSSY为重点，促销活动频率多、档期活动间隔短。西单大悦城12月份各楼层销售情况对比各楼层分析PART1商业地产的概念15©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有固定租金抽成租金总租金本月实际本月预算上年同期上月实际西单大悦城12月租金完成情况25%75%抽成租金固定租金固定与抽成租金占比本月租金收入4410万元，完成预算的109%。PART1商业地产的概念16©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有数量面积㎡月销售额（万元）月固定租金（万元）月抽成租金（万元）抽成租金占比（%）持续7520,622.79,651.6796.11,002.892%新增475,221.9979.5137.489.78%合计12225,844.510,631.1933.41,092.5——退出5355.353.318.3————西单大悦城西单大悦城抽成租金完成情况本月持续抽成商户达到75家，占总抽成商户数量的61%，抽成金额达到1002.8万元，占抽成金额的92%；新增商户本月累计47家，占抽成商户数量的39%，抽成金额共计89.7万元，占抽成金额的8%；本月退出商户共5家，其中共有1家商户为调整商户。本月抽成商户数量累计122家占全馆商户数量的40%，抽成金额达到1092.5万元，完成预算158%，同比增幅58%，环比上升49%，其中抽成大户ZARA、优衣库丝芙兰、欧时力为抽成大户，本月抽成金额均在56万元以上，以上4家商户本月抽成金额累计378万元，环比（261万元）上升45%，占抽成总额的35%，对全馆抽成金额影响较大。PART1商业地产的概念17©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有月份租金情况（分楼层，万元）从上表中可看出，1层本月租金为693.6万元，占全馆总租金的19%，主要由于复式结构的BESTSELLER、HM、zara、APPLE四家商户租金部分全部计入一层，此4家商户累计租金达到317.8万元，占本楼层租金的45.8%。PART1商业地产的概念18©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有，超出正常的15%上限19%15%16%23%39%44%26%1%23%11%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%服装餐饮化妆品饰品皮具文教娱乐生活数码电器服务配套全场西单大悦城租售比情况本月全馆平均租售比11%，