12年丹东房地产市场调查报告

丹东房地产市场研究123丹东房地产宏观运行情况丹东房地产市场板块划分丹东房地产市场板块价格分析板块市场深入研究区域产品面积分析区域产品价格分析居民居住现状及抽样深访分析45老城区板块东部板块五龙背板块金山经济区板块沿江板块新城板块翡翠湾板块67丹东房地产宏观运行情况2007年2004-2006年2008年2009-2011年新一轮城市拆迁改造，引发商品房建设需求市场需求旺盛，商品房开发规模进一步扩大市场规模放量，经济危机后的缓冲期外来开发商大规模拿地，市场成熟度提高，未来竞争加剧丹东房地产宏观运行情况丹东房地产发展时间轴自2010年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%，出现成倍增长的快速开发势头；主要是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供应主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一线沿海，相比营口鲅鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2010年后施工面积出现激增。2011年丹东市房屋施工面积达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。2011年房地产开发投资额达到156.6亿元，同比上年增长36.17%，投资额快速增长。丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道（数据来源：丹东市统计公报）4丹东房地产宏观运行情况数据来源：丹东市统计公报异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP5%5-10%10-15%15-20%20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10-15%丹东房地产宏观运行情况2011年丹东房地产投资额占GDP总额的17%，尚处于基本正常范围内，房地产投资市场处于正常发展期内。数据来源：丹东市统计公报适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求近年丹东市大规模发展新城区，各工业产业园及配套设施的建设加大了房地产投资额，使得投资额过高异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%-5%5%-15%15-25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求丹东房地产投资额增幅比例达到了27%，大于正常基数，主要由于近几年丹东市主要发展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面丹东房地产宏观运行情况丹东商品房市区供应出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供应十分有限，但新区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。丹东市区商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行，2012年上半年商品房供应量90万平，预计年供应量将突破200万平2011年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。2010年铁岭商品房销售额达到124亿元，同比上年增长13.76%。自2010年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场发展势头强劲。2011年丹东市内三区成交量约180万平，但市场发展不均衡，老区房源稀缺，新区供应量集中且两大出现供过于求的局面2012年市场下行，但供应量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有房无市的现象（数据来源：丹东市统计公报）8丹东房地产宏观运行情况2011年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已达5000元/平（数据来源：丹东市统计公报）9丹东房地产宏观运行情况《丹东市2008-2012年住房建设规划》摘要102008-2012年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收入人群和困难家庭的住房问题。2008-2012年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套，总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。2008-2012年住宅建设用地供应总量：规划期内，城市主城区内住宅建设用地供应总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。丹东房地产宏观运行情况丹东房地产市场板块划分老城区板块（振兴区、元宝区）东部板块（振安区）沿江板块（临鸭绿江）金山经济区板块（多为棚户区）五龙背板块（景观度假区）新城板块（新规划区）翡翠湾板块（城乡结合区）丹东市板块分布老城区板块：传统居住区，以本地发展商为主，目前供应产品主要为多层和高层，地理位置优越，购房以丹东本地客户为主。沿江板块：产品类型单一，以高层为主，大面积江景豪宅，单价最高，富人居住区域，身份的象征。东部板块：目前主要供应多层产品，缺少知名发展商，产品无特色，市民认可度低，主要为周边居民购买。金山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数量较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高。五龙背板块：以温泉资源，打造度假、投资居所，区域产品以多层小高层为主。翡翠湾板块：地处新老城区结合带，发展目标是要建设成为集商贸、物流、文化娱乐等服务业为主的现代服务业集聚区和高品位的生活居住区。新城板块：以高层产品为主，政府招商引资的重点地区，外来发展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资改善型客户为主。丹东房地产市场板块价格分析丹东市板块价格分析老城区板块：该板块商业配套齐全，交通便利，是丹东中心城区，住宅高层均价5000元/㎡，小高均价5300元/㎡，多层均价6000元/㎡，预计未来供应超过80万㎡。东部板块：该板块为丹东市郊，楼盘较少且客户认可度不高，住宅高层均价4500元/㎡，小高层均价4800元/㎡，多层均价5000元/㎡，预计未来供应20万㎡。沿江板块：该板块拥有江景资源优势，且为市中心区域，房价最高，住宅高层均价8000元/㎡，预计未来供应30万㎡。新城区板块：该板块为丹东新规划区域，人气较少，入住率很低，但未来有一定发展潜力，住宅高层均价4100元/㎡，小高层均价4300元/㎡，多层均价5000元/㎡，别墅均价8500元/㎡，预计未来供应150万㎡。五龙背板块：拥有山景及温泉资源，适宜投资养老，住宅小高层5000元/㎡，多层4800元/㎡，电梯多层5700元/㎡，预计未来供应20万㎡五龙背板块多层均价：4800元电梯多层：5700元小高均价：5000元去化速度：2600平/月新城板块多层均价：5000元小高均价：4300元高层均价：4200元别墅均价：8500元去化速度：1850平/月老城区板块多层均价：6500元、小高均价：5800元高层均价：5500元、别墅均价14000元去化速度：3500平/月沿江高层均价：8000元去化速度：3100平/月东部板块多层均价：5000元小高均价：4800元高层均价：4500元别墅均价：10000元去化速度：2000平/月翡翠湾板块（规划板块）金山经济区板块多层均价4200元高层均价3800元别墅均价11500元板块市场深入研究——老城区板块老城区板块分析老城区板块西部楼盘分布老城区板块东部楼盘分布该板块为市中心区域，具备成熟的配套设施，完善的交通体系，是丹东传统居住区域，居住密度大，为商圈聚集地，区域整体价值比较高，目前主要以高层和多层产品为主，面积以80-120平为主力，价格区间为5500-6500元/㎡，万达、鸿利、锦绣为该区域品牌开发商，万达的进驻直接带动该区域周边楼盘的价格提升；目前主要购房客群以本市为主，改善型需求人群占比较大，且地块稀缺，拆迁成本较高，发展空间有限。山水龙城绿丹江苑东升御景苑香榭水岸东发九江丽都聚龙城尚城钰豪优山美地五洲东都屹景新盘在售尾盘万达广场保利锦江林语德龙家园锦绣华城东皇国际城福景园桃源花都益荣佳园新盘在售主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率万达广场大连万达商业地产股份有限公司高层90-170均价6200（折后）40%保利锦江林语丹东保利天赐房地产开发有限公司高层、小高层、别墅55-148㎡（主力面积70-110㎡），别墅240-420㎡高层均价4700元/平，小高层5000元/平，联排均价12000元/平，独栋均价18000元/平三期产品去化20%，别墅产品去化60%东皇国际城丹东东皇房地产开发有限公司多层51-143㎡3800-3900元/平80%东升御景苑丹东东升房地产开发集团有限公司别墅、洋房、小高层、高层住宅：80-138㎡别墅：251-650㎡均价：5980元/㎡38%聚龙城尚城丹东港利房地产开发有限公司多层、小高层、高层97-190㎡均价6500元/㎡60%福景园丹建集团房地产开发有限公司多层、高层主力户型为70㎡均价5500元/㎡30%锦绣公馆丹东市锦绣房地产开发有限公司高层、小高层50-146㎡均价6800/㎡60%桃源花都丹东双荣房地产有限公司多层、高层50-144㎡均价4000元/㎡40%益荣家园丹东亿荣房地产开发有限公司多层78-110㎡均价：4000元/㎡80%德龙家园丹东宇泉房地产开发有限公司多层、高层60-130㎡均价6200元/㎡30%五洲东都屹景丹东鸿润宝业房地产多层90-143㎡起价5300元/㎡均价5600元/㎡60%钰豪优山美地丹东钰豪房地产开发有限公司多层,小高层主力：99-143㎡均价5400元/㎡70%东发九江丽都丹东东发房地产开发有限公司多层,小高层34—190㎡均价6500元/㎡80%香榭水岸丹东俊达房地产开发有限公司多层,小高层36-123㎡4200-6200元/㎡均价4650元/㎡70%山水龙城丹东双兴房地产开发有限公司多层,小高层,高层60-130㎡均价5500元/平米90%绿丹江苑丹东方齐豪房地产开发有限公司多层,小高层,高层61-138㎡均价4500元/平米90%该区域产品以多层和小高层为主，多层主力面积区间为80-120㎡，高层主力面积为80-100㎡，基本面积不超过140㎡，多层均价6500元/㎡，高层均价5500元/㎡。项目名称万达广场项目位置振兴区人民街33号发展商大连万达商业地产股份有限公司项目占地115万㎡建筑面积26万㎡总户数A1组团1152户产权年限70年容积率4.4绿化率30%项目定位集住宅、商业、办公、娱乐为一体的商业综合体建筑风格现代产品类型高层、写字间、商业项目配套五星级酒店、甲级写字楼、连锁超市、室内外步行街、商业网点户型区间高层90-170㎡商场临街外网120-280平（主力面积为160-170平）住宅底商100-180平（主力面积为120至140㎡；220至240㎡）销售价格高层6200元/㎡住宅底商均价20000元/㎡销售情况一期于6月23日开盘，当天推出800套房源，去化300套，去化率为37%，开盘至今去化速度较快项目优势商业配套、市中心地段、品牌开发商项目劣势居住密度大，产品面积定位偏大典型项目-万达广场景森观点：该项目进入丹东后，带动周边市场的价格，且处于市中心地段，加之自身商业配套完善，对于本地品牌开发商冲击很大，但未来可能受到丹东市发展潜力的制约，且本地人对于外来品牌产品认同较少，该项目去化速度可能会逐步减慢。项目点评：市场定位该项目为集普宅、写字间、商业网点、酒店为一体的城市综合体，项目本身配套齐全，为本区域中高端代表性项目之一。产品定位该项目住宅以大面积高层产品为主，整个项目住宅部分划分为6个组团，未来将规划有小户型产品，以满足不同客群的需求；商业部分以万达广场和万千百货以及住宅底商为主，在作为本身的配套基础上也满足了部分投资者的需求。销售策略该项目高层产品面积较大，总价较高，单套总价60万起，主要通过品牌宣传，让更多的客户了解万达，对于销售起到了促进作用。典型项目-万达广场项目名称保利·锦江林语项目位置振兴区宾馆沟发展商丹东保利天赐房地产开发有限公司项目占地44.6万㎡