XXXX0820产业地产商业模式探讨

11产业地产商业模式探讨中航工业沈阳航空产业园项目研究沉淀2010年8月22研究内容产业地产商业模式要点探讨产业地产案例研究注：上述两部分并非逻辑化和结构化的关系。第一部分更多的是理论及经验探讨；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享项目组研究的全新案例，以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑。33产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式传统的工业地产开发模式的问题投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益产业地产为工业地产发展的趋势产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城…44产业地产的组织与实现形式产业地产实现形式产业地产一般开发流程征地拆迁安置土地一级开发土地出让或二级开发产业集群招商、地产营销区域运营产业集聚地产开发人口集聚商务发展区域发展产业地产实现逻辑更具吸引力的发展组织方式良好的投资预期引发产业地产开发各环节投资者兴趣产业地产开发投资者收益新产业更合理的布局和产业集群效应产业高效发展居民将愿意为土地和房产的溢价买单55案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊选址–依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势产品–多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施招商–依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻•主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商•开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体•经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值66产业地产商业模式及其要点产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。产业地产商业模式要点6.风险控制市场风险协议风险政策风险1.开发主体主导方利益相关方及其影响2.主题设计战略定位产业定位3.规划设计用地配比功能分区产业招商4.一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机5.开发进程把控开发次序关键节点借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：77【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异主题设计原则：导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接航空产业园主题设计探讨：民用航空产业园航空产业新城航空产业研发社区航空旅游小镇其他主题…突出民用航空产业带动的“新城”，具有城市意向社区意向，突出航空产业的研发功能利用航空及其他资源，强调旅游意向利用何种资源，发展成为何种园区？88产业新城发展规律起步期快速发展期成熟期房地产完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限具备一定生活服务商业公建配套产业新城发展大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区+居住区为数不多的企业入园工业区集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城99而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力案例：东莞松山湖科技产业园前期——高科技产业园发展期——生态新城目前——科技园+高端房地产板块XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？产业概念产业特色产业园产业城、生态公园…强化产业特色产业和配套发展成熟并升级植入其他资源产业驱动配套驱动旅游驱动、教育驱动、复合驱动…1010案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表人口产业地产00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大配套借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等基本配套+住宅商业中心+住宅商务办公+住宅1111【规划设计】1234经营性用地与产业用地用地的配比关系经营性用地的合理开发方向经营性用地的业态特征（哪些是基础配套功能、哪些是增值功能）航空产业园区的最优的规划布局有哪些经验可以借鉴规划设计或建议需要探讨的主要问题1212【一、二级联动】一二级联动需要解决什么问题？土地指标的分配问题功能之间合理进程搭配问题一、二级联动的结合点问题二级开发的切入环节和切入方式影响因素：利益主体诉求企业开发实力开发工期要求盈利要求抗风险能力及风险意愿……1313二级开发设施：工业地产开发开发模式探讨阶段发展策略探讨增值措施•设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航空会展类的增值设施？•专业工业地产开发•主体企业引导开发•综合开发•前期基础设施完善？•中期配套完善•后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应1414二级开发设施：配套地产开发两大配套体系：工业地产配套城市配套目标：功能保障功能增值区域增值（土地增值）经济实现（从财务平衡到盈利最大化）阶段开发策略：从为工业地产配套过渡到城市配套启动期开发策略一二级联动策略后期挤出效应应对策略1515世联经验表明：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求进程把控起步期发展期成熟期树立区域高端产业园和生态形象？保证顺利起步发展阶段核心目标节点把控及阶段策略产业链形成，集群效应开始显现；配套完善产业集群效应最大化发挥，产业逐步升级；从园区向“城区”蜕变基础设施和环境打造；核心产业引进；资金压力较大延展产业链，核心产业做大；完善配套，提升配套品质；打造核心盈利点产业升级，嫁接企业资源，形成产业品牌；配套升级，形成独立的城区配套，并辐射周边；设施运营，利润最大化分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进1616此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障盈利点设计盈利点工业地产开发：取决于1）工业地产开发能力；2）工业地产开发目标等因素土地出让：取决于1）资金压力；2）引进重点产业之需；3）大规模地产开发能力；4）开发周期等因素配套开发：住宅、商业等配套开发，回现快，开发难度较小资源嫁接，提升价值：1）中航航空品牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他资源嫁接。共同提升“城区”价值产业利税：取决于本项目政企合作利益分配关系，恐难以作为核心盈利点世联以及案例经验初判：盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关，一般开发初期资金压力较大，需要一定的现金快速回现支撑；开发中后期主要目标往往是回现，以支持滚动开发；后期往往持有优质资产，作为核心盈利点。1717研究内容产业地产商业模式要点探讨产业地产案例研究注：上述两部分并非逻辑化和结构化的关系。第一部分更多的是理论及经验探讨；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享项目组研究的全新案例，以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑。1818产业地产案例研究主要内容对沈阳航空产业城项目有借鉴意义的产业地产开发研究产业新城（商业模式）案例探讨一开始就作为产业新城来规划的案例开始不是作为产业新城规划的，但后来发展为产业新城的案例成功的案例不太成功，甚至失败的案例国内案例国外案例案例类型案例要素开发模式开发主体及利益相关方职责（权责利）规划主题/定位进程把控……管理体制管理方及其职责1919案例归纳序号类别案例特点1产业（工业）地产开发商及其开发项目津通集团一体化服务平台充分把握企业需求的招商模式2联东地产“聚合U”模式统一平台因地制宜利用当地优势3深圳天安数码城有限公司“天安模式”4南京新城发展股份有限公司区域开发模式5普洛斯项目选址于枢纽城市拥有全球客户资源灵活多样的运营方式6航空产业园/城/基地新加坡实里达航空产业园有效的产业规划统一的开发运营主体及平台开发与招商模式7美国西雅图“波音城”核心产业带动挖掘品牌内涵，嫁接资源8法国航空航天谷统一的协调平台利用既有优势资源9类似航空产业园的园区德国大众汽车城统一的协调平台规划与设计体现企业特色嫁接资源，提升品牌实力2020案例研究类别产业（工业）地产开发商及其开发项目航空产业园/城/基地类似航空产业园的园区2121津通集团及其开发项目2222【津通集团】以工业地产为主的综合性开发商津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司高科技产业地产住宅商业地产工业地产核心业务产品研发产品制造两大支柱产业核心企业及其产品：津恒能源科技公司再生能源设备津汉电气科技公司电子产品津通先锋光电科技公司太阳能电池等物业管理2323[津通国际工业园]概况区位：位于常州南翼武进高新技术产业开发区•位于长三角地理心脏和沪宁高速公（铁）路中段•1小时40分钟可达上海，40分钟可达南京禄口国际机场，2小时可达杭州•距离国家一类口岸常州港仅30分钟车程，并可在2小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口；规模：占地1000亩，总规划建筑面积90万平方米投资：总投资16亿建设状况：一期近30万m2的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用鼓励类产业:生物/化学、电子装配&制造、研发2005年10月开园津通国际工业园40分钟车程南京禄口国际机场上海目前，津通国际工业园在工业科技地产领域，已形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系建设招商运营管理服务…2424一体化的服务体系津通物业管理有限公司：是津通集团在吸收国内外先进工业园区运作模式和管理经验的基础上成立的专业工业园物业服务公司可为入驻企业提供集设备安装和监管、工业工程、后勤服务、企业管理和物业管理于一体的综合性服务。工业工程后勤服务企业管理物业管理设备安装和监管一体化服务体系津通国际工业园的服务体系以津通物业管理公司为主要实施主体增值服务及设施内容智能化管理系统信息网络系统、智能管理系统、智