项目投资报告

-1-一、总论（赵创利）（一）、项目名称重庆市大学城康居休闲会所，以下简称“本项目”。（二）、项目简况随着社会的发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷，压力也随之增加。在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方。休闲会所在社会的变化下应运而生，最近几年中国的会所行业发展逐渐走向成熟，会所发展项目也不断完善。我们打算在重庆大学城做一个休闲会所的项目。初定为康居休闲会所，本项目主要由二层裙楼和三层塔楼组成（即负一层、负二层、一楼、二楼、三楼组成）。目标构建一个休闲、娱乐为一体的休闲会所。该地块的规划的用地代码为C2为商业用地。康居休闲会所按三星级标准建设和装修。（三）、主要技术经济指标1．建设规模2．项目总投资3．建设总面积4．年收入、以及成本费用5．内部收益率（IRR）6．净现值（NPV）7．动态投资回收期8．盈亏平衡点等（四）、项目预期目标本项目总投资4000万元人民币，按三星级标准建造和装修，目标打造一所集娱乐、健身为一体的休闲会所。-2-二、项目建设的背景及必要性（韩道勇、刘帆）（一）、项目建设的背景革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。（来自“人均GDP与人类活动及行为的变化关系统计，链接网址”）根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。目前休闲娱乐业已是世界第一大支柱产业。中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地20平方公里，背倚缙云秀峰，远眺歌山美景，地势平坦，林木葱茏，依山傍水，交通便捷，入住15所大学，学生人数达15-20万，社会人口25万人本项目位于重庆市大学城中路和大学城北路交汇处，经过近年来建设，重庆大学城基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（二）、项目建设的必要性近年来，随着重庆大学城的不断发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷。伴随着人们生活、事业的逐渐繁忙，压力也随之增加，在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方，休闲会所成了一个个上班族们的优先选择。重庆大学城入住15所大学，同学们之间的-3-聚会庆祝，休闲会所无疑又是一个高雅的选择。随着休闲产业的发展势必会带动当地的一些经济发展。对当地的就业以及发展是十分必要的。-4-三、项目行业、市场分析及预测（刘帆、韩道勇）（一）、项目行业近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费体系也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。（二）、市场分析1、宏观环境分析(1)、社会因素：随着社会的发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷，压力也随之增加。在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方，人们对休闲、康乐、健身等高层次的精神娱乐消费需求也随之增加，越来越多的人在休闲娱乐上做快乐的投资。休闲娱乐产业正在不断的改变着各地人民的生活习惯。(2)、经济因素：重庆大学城属于重庆市的在建项目，城市繁华程度中，消费水平中，消费人群较稳定。(3)、竞争因素：随着休闲娱乐产业的发展，竞争也会随之增加，只有不断的完善设施以及保证优良的服务态度，才可得以生存。2、微观分析（1）、客源分析：康居休闲会建成后将有稳定的客源。其消费人群为大学城上班族、在校大学生、以及当地人口等。考虑寒暑假在内，假设日接待顾客为300人。本项目所在位置交通便利，部分消费人群为来重庆大学城游玩的人流。（2）SWTO分析：①优势（strengths）分析：本项目地理位置优越，交通便利；本会所设备配套较齐全，且拥有较好的客源基础；本会所消费水平适中，针对人群范围较广。②劣势（weaknesses）分析：由于该项目的主要消费人群之一为在校大学生，故在寒暑假期间，消费人群会有所减少。③机会（opportunities)分析:潜在客源多，随着重庆大学城的发展，进驻大学城的房地产企业、电子企业等诸多企业的增加，会带来一批入住人口和流-5-动人口，随着大学城的入住人口逐渐增加，可达25万。伴随着轻轨的开通，将会进一步带动大学城的流动人口以及消费水平。④威胁（threats)分析:康居休闲会所的配套设施不是很完善。（三）、行业竞争焦点与在歌舞厅、KTV、健身房等的宣泄、缓解精神压力不同，休闲会所是结合娱乐休闲放松为一体的产物，是使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又一竞争热点。（四）、市场预测康居休闲会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型休闲会所，该会所将为每一位顾客提供舒适的休闲娱乐场所。康居休闲会所建成后将有稳定的客源。以及重庆大学城快速发展的速度预测，日均宾客接待量300人左右。会所建成后聘请专业的娱乐管理公司管理。伴随着越来越多的入住人口，会所日均宾客接待量上还有很大的提升空间，本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。-6-四、建设规模和建设内容（葛磊、林翼）（一）、建设规模本项目投资4000万元人民币，建设重庆市大学城康居休闲会所，总建筑面积7178平方米。工程完工后，将成为集娱乐、餐饮、休闲、为一体的休闲娱乐会所，共有KTV包房20余间，客房40间，日接待顾客预计300人次（考虑寒暑假因素在内）。（二）、建设内容本项目主要由二层裙楼和三层塔楼组成（即负一层、负二层、一楼、二楼、三楼组成）。康居休闲会所按三星级标准建设和装修。（1）负二层：建筑面积为980平方米，为车库（初步设计40个停车位）；（2）负一层：建筑面积1158平方米，分布为：保龄球区（450平方米）、台球场（300平方米）、棋牌区（300平方米）；（3）一楼：建筑面积1680平方米；分布为：公共休息区（300平方米）、KTV歌城（500平方米）、餐厅（400平方米）、演艺大厅（300平方米）；（4）二楼：建筑面积1680平方米；分布为：瑜伽区（300平方米）、健身房（300平方米）、浴房300平方米、咖啡厅（400平方米）；（5）三楼：建筑面积1680平方米；三层设标准客房40间（每间客房面积约为30平方米），负二层到三层设置电梯两部，楼梯通道两座；（6）环保设施、污水处理设施、废气及油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防燥音设施等；（7）室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化等。-7-五、项目选址及建设条件（曾猛、陈俊祥、林翼）（一）、项目选址1、地点与地理位置康居休闲会所是一所集娱乐、休闲、餐饮为一体的娱乐休闲会所。该项目位于有着“西部学府之城”美誉的重庆大学城。自2003年兴建以来，历经七年，学府之城已经被认定是重庆发展最快的新区域。本项目具体位于大学城中路和大学城北路（轻轨重庆师范大学站旁）交叉路口，西邻大学城繁华商业街，重庆大学和师范大学，北邻重庆医科大学、龙湖别墅区，富力城公园别墅等高级住宅，东邻陈家桥镇和多所高等院校，南邻第三军医大学，重庆科技学院，虎溪镇等。其中人员流动量大，年轻人士和社会高层人员较多，生活追求高，周边设施和生活配套设施完善，地理位置十分优越。经过近年来建设，重庆大学城基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学-8-城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（二）、建设条件（1）工程地质条件重庆是有着山城之城的一座城市，近几年的发展重庆大学城已经成为一所经济快速发展的小型城市，重庆大学城地质多为断层、褶皱、节理，其施工施工要求，该地区气候潮湿，年降水量较大，所以在防潮方面应该严格把关。1.岩层受力发生断裂，破裂两侧发生明显移位，这种断裂构造称为断层。断层是地壳中最重要的一种地质构造，分布广泛，形态和类型多样，规模有大有小，大断层可延长数百、数千千米，小的在手标本及显微镜下观察。断层是地壳中最重要的一种地质构造，分布广泛，形态和类型多样，规模有大有小，大断层可延长数百、数千千米，小的在手标本及显微镜下观察。2.褶皱是岩层受力而发生弯曲变形。为了描述褶皱的空间形态，我们通过吧褶皱的各种组成部分称为褶皱要素，褶皱的主要要素有：①核部核部为褶皱中心部位的地层，当剥蚀后，常把出露在地面的褶皱中心部分的底层称为核。②翼部褶皱核部两侧的地层称为翼部。③枢纽同一褶皱面最大弯曲点的连线叫做枢纽。④轴面褶皱内各相邻褶皱面上的枢纽连成的面称为轴面。3.节理：岩层受力发生断裂，岩石的完整性遭到严重迫害，沿破裂面无明显位移称之为节理，节理便是岩层中的裂隙。岩石中的节理的发育时不均匀的。影响节理发育的因素很多，主要取决于构造变形的强度、岩石形成时代、力学性质、岩层的厚度及所处的构造部位。节理对施工的影响：节理是一种发育广泛的裂隙。节理将岩层切割成块体，这对岩体强度和稳定性有很大影响。节理间距越小，岩石破碎程度越高，岩体承载能力将明显降低。岩层中发育的节理裂隙是地下水的通道，同时也会对风化作用起着加速进行的效应。随着岩石风化的程度增强和水对岩石的浸泡软化，岩块-9-质地变软、强度降低。（2）气象条件及水文本项目区域重庆气候温和，处于北纬29.6度，东经106.5度，海拔260米，属亚热带季风性湿润气候，是宜居城市，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季炎热，七月每日最高气温均在35度以上。极端气温最高43℃，最低-2℃，日照总时数1000－1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、常年降雨量1000－1450毫米，春夏之交夜雨尤甚，因此有“巴山夜雨”之说，有山水园林之风光。重庆多雾，素有“雾重庆”之称。重庆地处四川盆地（巴蜀盆地）东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡（该峡位于湖北省境内），即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。年平均气温16-18℃一月份最低平均气温5-10℃极端最低气温-7--2℃七月份最高平均气温36-39℃极端最高气温40-43℃日照总时数1000-1200小时年平均降雨量1000-1450mm（3）交通条件重庆大学城，位于重庆市西郊。属于沙坪坝区管制，该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（4）公共设施条件（1）供电-10-本项目供电来自重庆大学