中国商业地产的融资模式研究

研究题目：中国商业地产的融资模式研究课题组成员：清华大学：王默焦军吴桐方圆人民大学：陈黎研究内容：一、我国商业地产的发展现状及特点................................................1二、我国商业地产对资金的要求及目前的融资途经........................5三、境外商业地产的融资模式分析....................................................6四、我国商业地产证券化的可行性分析............................................8五、我国商业地产的REITS之路......................................................13六、中海商业地产的融资建议..........................................................18一、我国商业地产的发展现状及特点1．我国商业地产的发展现状虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，但中国城市化进程的加速和CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业地产，无论是短期还是长期均带来了巨大的机遇和成长空间，但成长的烦恼也如影相随，特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点，行业或者企业成长中存在的问题都值得关注和研究。2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。2．我国商业地产的发展特点我国商业房地产的发展呈现着如下的趋势和特点：(1)未来商业地产的竞争除了地段、价格和品牌的竞争外，更是服务细节和文化的竞争。同质化严重，加强了招商与运营的压力。一是指建筑形象千城一面，二是指商家和品牌资源重复率高达50%以上，缺少差异化和特色化，新品牌和民族品牌匮乏，需要引进一些尚未进入中国和地区的国际特别亚洲品牌，同时要加大力度培养本土名牌，通过商业设计尤其是室内设计表现和传达分层消费的场所精神和特质需求，未来的竞争除了地段、价格和商品(牌)的竞争外，更是服务细节和文化的竞争。(2)城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式。城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式，一是城市综合体无论从建筑体量、标志形象、产品组合、业态分布、客群构成和投资模1式等方面都昀符合城市中心型商业发展的要求，同时还满足了政府、投资商、消费者和投资客等多方面的需求，尤其是住宅和写字搂等销售产品的短期现金流可以平衡开发商短期和长期资金的困境，解决持有性物业的长期和战略发展的问题。而区域购物中心如主力店、大卖场、中低挡无疑将是中国城市化加速期(40%以上)、大盘郊区化和城镇化的主体商业类型。(3)特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征。特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征，同时也代表一个城市的消费水平和消费时尚，特色主要体现本土化、主题化和集约化，所谓高端主要显示国际化和都市化的程度，不是绝对的高端而是相对的高端。这一切的成功来源于一个强大实力企业的专业运作，目前专业运作的企业并不鲜见。(4)复合型人才与专业性人才是商业地产人才两大主要类型商业地产的人才黑洞将长时间的存在，跨界、总量少、专业粗、周期短、流动频繁，真正专业化、职业化和国际化的人才缺失，而懂地产商业和金融的人才就更少；区域性和文化性的不同，更使人才的质量和利用率大大降低。中国商业地产人才的成熟，一是需要行业整体的成熟，二是需要三化：专业化、职业化和国际化的培训，三是需要更多本土成功的经验和案例的培养和训练。快乐成长，需要有一个很好的成长环境和系统化的条件支持，同时也要付出代价和磨难.中国商业地产发展到今天，无疑正面临重大的机遇和转折，随着中国城镇化进程的提速和郊区化的迅猛外扩，大型居住区的蔓延和公共交通的辐射，新型商业中心和区域商业中心的需求巨大；国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略，也使中国城市的中心商业（土地）资源日益有限和稀缺。中国商业地产可以说是机遇与风险并存，一切问题都将在前进中解决也只能在前进中解决。3．我国商业地产发展中存在的问题每个企业或行业在发展的过程中都会存在着一系列的问题，商业房地产业不例外。问题一：资金短期化和单一化,总量缺失错位，供应变现方式匮乏困扰中国商业地产。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shoppingmall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2-3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商昀为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和2传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。对于一些付了土地款，希望用预售回笼资金的开发商，由于赶上今年加剧的调控政策造成消费者和投资者的心理预期的质变，再加上接踵而来的天灾人祸使人的心情趋于消极更是焦急。因此整个商业地产的融资特别是投资市场阴晴不定。解决思路：(1)要针对商业物业开发和运营周期长尤其是长期持有和整体运营的特点,银行信贷应设计和推出针对商业地产开发和持有阶段的中长期贷款品种，而不是现在实验性推出的针对成熟运营的商用物业抵押贷款租约抵押贷款；只有这样才能从根本上解决商业地产被迫散售回笼资金带来的整体招商和运营管理的系列问题，从而保证核心土地资源的商业价值和资产价值昀大化。(2)参考和学习新加坡澳洲和美国的成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场。一是可以解决所谓流动性过剩的问题，化解金融机构风险；二是解决了消费者和投资客的集合性和资本化的投资通道;三昀重要是解决了商业地产开发商的资金短缺难题和证券化变现路径。(3)尽快出台民间借贷合法化的有关管理条例，如5月8日银监会和央行联合发布的小额贷款公司试点指导意见，使已经汹涌澎湃的民间融资包括房地产的预售，纳入法律和信用的轨道，避免隐藏的市场风险乃至政治风险。问题二：招商的瓶颈与同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡。中国商业地产的开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌)的开店计划，很多区域性的商业地产开发商和跨区域发展的商业地产投资商都面临招商的瓶颈和同质化竞争的困境；而商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难。解决思路:(1)政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变，应尽快通过商业网点管理条例，通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订。(2)对商业地产开发商和所在城市的资金能力和金融资源进行评估和论证，采取提高自有资金比例(商业地产开发商应在原35%的基础上提高到50%)或融资计划书的审批程序。避免开发商沿用住宅开发商杠杆资金的投资方式，造成后续开发资金无已为继导致工程延期停工甚至烂尾。(3)所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源3进行调研和评估并建立数据库，尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念商业资源和商业团队，一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式，同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解，加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。问题三：商业地产投资力度加大和持有物业增加，考验市场的竞争水平和企业的运营能力。资本型和品牌性企业纷纷加大商业地产的投资比例，而且持有性物业比例逐渐提高如富力、绿地、合生等主要以住宅开发为主的大型开发企业，并出现了细分的专业的专注的商业地产开发商和投资商，如万达SOHO中国和宝龙集团等，对核心土地资源稀缺性的认识和未来资产价值的空间的预期正成为战略和长期的声音，这不仅符合商业运营规律更契合资本市场的导向。这种情况的出现，加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。解决思路:(1)专业商业地产投资商的出现,一是考验有所不为的单一商业地产投资商的市场判断能力如选址眼光和定价水平，象SOHO中国这类引起诸多争议的商业地产的投资商或建造商，盖好物业只管出售和出租，不负责招商和运营,把风险和机会都自然主义的交给投资者运营商和市场；二是考验商业地产开发商与运营商一体的有所为的复合商业地产投资商的专业分工能力和整合能力，如现在的万达不仅负责招商和运营甚至自己做起了万千百货和万达院线。其实两种方式都不失为中国商业地产未来发展的主要模式，都具备成功或短期成功的可能，除了企业自身的定位和方式外，更取决于政府管理体系金融体系商业资源体系和市场竞争体系的完善和提高。(2)持有物业的增加，不仅对有开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力，即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。一是整体中国商业地产的发展周期就短，无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏；二是零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入，国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式，这是符合商业规律金融规律和国际化大趋势的。问题四：地方政府和首脑主导和干预倾向严重。标志性和政绩性明显二线城市，特别是三线城市的中心型商业项目，昀主要的是新城商业中心型项目，地方政府和首脑主导和干预倾向严重，标志性和政绩性明显，很多项目过高过大过全，违背商业地产设计原则、商业运营规律和投资规律等，要么成为烂尾楼和不良资产，要么经营惨淡，真正经营成功的寥若晨星，但有些优质的项目还处在培育期和调整期，此时下结论尚为时过早。解决思路：中国的商业地产在政府出现了两头失重的有趣现象，一头是中央4政府及相关部门管理相对空白，原建设部只管关系国计民生的住宅，商务部只管千家万户的商业，商业地产基本是“鸡肋”处在两不管的尴尬状态，甚至国土系统金融系统和税收系统也没有专门的机构和制度针对商业地产；倒是地方政府从商业地产是城市发展的引擎角度和城市形象的重要性方面，过多地关注和干预了商业地产，违背了市场的规律。也许合理和科学的方式是中央政府和相关部门应当专设商业地产的管理机构和研究部门，尤其应参照国际惯例昀大地发挥专业协会的功能和影响，在制订行业条例，专业标准和竞争规则方面尽心竭力。而地方政府反而应当多多遵循专业的规律和市场的规则。二、我国商业地产对资金