X年柳州河西某项目市场调查评估报告

2012年柳州河西某项目市场评估报告——2012年11月10日——一.柳州市宏观经济概况………………………………………………………………………………………………………...1.柳州市概况…………………………………………………………………………………………………………2.柳州市经济概况………………………………………………………………………………………………...二.柳州市房地产市探究…………………………………………………………………………………………......1.柳州市土地放量分析………………………………………………………………………………………….2.柳州市各城区房地产住宅动态…………………………………………………………………………..3.柳州市各城区房地产商业市场态…………….............................................................三.柳州市柳南板块河西片区探究…………………………………………………………………………………………..1.区位概况………………………………………………………..........................................................2.交通划………………………………………………………..............................................................3.类比项目析……………………………………………….............................................................四.河西渡口村项目探究………………………………………………………………………………………………………….1.项目区位况……………………………………………….............................................................2.项目SWOT……………………………………………………..........................................................五.宏观市场判…………………………………………………...........................................................................1.宏观市场判……………………………………………….............................................................2.项目定位判………………………………………………..............................................................目录本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。一.柳州市概况1.1柳州市区位概况是一个位于广西壮族自治区中北部的城市，是广西重要的区域中心城市，广西工业名史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城。城市辖六县四区，总面积1.8万平方公里，其中市区面积650平方公里。全市人口360多万人（2012年），其中市区人口约96万人。柳州工业发达，形成了以汽车、冶金、机械三大支柱产业，化工、制糖、建材、造纸、日化五个优势产业，新能源环保、机电一体化、新材料、生物制药四个新兴产业的“354”产业结构为龙头，门类较齐全、生产能力较强的工业体系。2011年全年柳州工业总产值首次达到3000亿元，工业发展再创新高。本报告是严格保密的。东风柳州汽车、柳州特种汽车厂、柳州机车车辆厂、柳州化工股份有限公司、广西柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司、广西柳工机械股份有限公司、柳州化学工业集团有限公司、柳州两面针股份有限公司、柳州欧维姆机械股份有限公司、广西金嗓子有限责任公司、柳州英腾软件有限责任公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州市蓝海科技股份有限公司、柳州市欧博科技股份有限公司、广西瑞通运输集团有限公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州发电有限责任公司、柳州锌品股份有限公司、广西花红药业股份有限公司、柳州英腾软件有限责任公司、柳州东风化工有限公司。著名企业：本报告是严格保密的。1.2柳州交通概况柳州是华南地区重要城市之一，柳州为西南、华南及东南亚之间的交通枢纽，素有“桂中商埠”的称号。柳州为前柳州铁路局所在地，曾是中国唯一一个非省会城市铁路局驻地。湘桂铁路、黔桂铁路和焦柳铁路交汇于此，并有城际列车开行于南宁、柳州与桂林之间。城区被北环高速，桂柳高速－柳南高速，柳宜高速环绕，现有高速公路至宜州、南宁、北海、桂林等地。柳州白莲机场有航线飞往中国主要城市，附近还有桂林两江国际机场。本报告是严格保密的。1.3柳州产业格局规划到2012年，柳州市实现工业总产值3500亿元，力争4000亿元，争取三年再翻一番。着力推进29个重点工业项目，项目总投资600亿元，新增产值1892亿元。一.是提升汽车、机械、钢铁三大支柱产业。汽车产业重点项目5个，投资118亿元；机械产业重点项目6个，投资111.6亿元；钢铁产业重点项目2个，投资53亿元。二.是培育化工、有色金属新材料支柱产业。化工产业重点项目3个，投资97亿元；以铝金属为主有色金属产业重点项目3个，投资53亿元。三.是发展新能源、环保、机电一体化产业。新能源产业重点项目1个，投资24亿元；环保产业重点项目3个，投资62亿元；机电一体化产业重点项目3个，投资28.5亿元。重点工业创新项目2个，投资30亿元，电网扩能改造项目1个，投资23亿元。初步统计，实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值136.21亿元，增长5.4%；第二产业增加值1016.18亿元，增长12.5%，其中工业增加值935.7亿元，增长12.1%；第三产业增加值418.66亿元，增长7.8%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.67%，第二产业增加值比重为64.68%，第三产业增加值比重为26.65%。人均地区生产总值41603元。2.柳州经济状况2.1柳州GDP分析本报告是严格保密的。2.2柳州产业结构柳州以第二、三产业为主，第二产业的快速增长带动柳州的经济持续发展本报告是严格保密的。2.3柳州市全社会固定资产投资全社会固定资产投资1305.56亿元，比上年增长31.5%。其中，城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资429.74亿元，增长22.6%；更新改造投资541.56亿元，增长33.5%，其中工业更新改造投资421.48亿元，增长46.31%；房地产开发投资199.17亿元，增长20.4%。本报告是严格保密的。2.4柳州市财政收入全年财政收入229.6亿元，比上年增长14.13%，其中一般预算收入89.45亿元，增长19.86%，其中各项税收收入64.75亿元，增长12.33%。一般预算支出184.26亿元，增长19.33%。本报告是严格保密的。2.5柳州市城镇居民人均可支配收入本报告是严格保密的。2.6社会消费品零售总额全年社会消费品零售总额568.80亿元，比上年增长18.50%。按经营地统计，城镇消费品零售额540.75亿元，增长18.53%；乡村消费品零售额28.05亿元，增长17.84%。分行业看，批发和零售业实现零售额516.07亿元，增长18.49%；住宿和餐饮业实现零售额52.73亿元，增长18.61%。本报告是严格保密的。（3）柳州是一直以来是广西最大的工业体，依托东盟经济贸易区，对柳州的汽车，机械，化工等产业有较大的利好，柳州是西江经济带的龙头城市，枢纽地位稳固，给第三产业带来极大的发展空间极大。（1）全球的金融危机及国内宏观经济的调控，柳州市也受到了一定程度的影响，在两大体系的影响下，2011年开始柳州市的各项经济指标明显回落。（2）在经济大环境调控的前提下，柳州市城镇居民的可支配收入及消费力度保持良好的平稳增长幅度，内需市场还有一定的扩展空间，居民内需消费将是后继时期的主要市场趋向。篇章总结本报告是严格保密的。二.柳州市房地产探究1.1柳州土地放量分析2009-2012年10月柳州市商住土地总放量图标单位（㎡）城中区,1132992.51,41%鱼峰区,464684.02,17%柳北区,219829.44,8%柳南区,562091.08,20%柳东新区,399645.2,14%城中区鱼峰区柳北区柳南区柳东新区本报告是严格保密的。1.2柳州市土地成交价格趋势21741094205349320528739.601000002000003000004000005000006000002009年2010年2011年2012年系列1单位（万元)本报告是严格保密的。2011年商住用地商服用地纯住宅用地图表本报告是严格保密的。2011年柳州市土地成交详情表2011年柳州市土地成交详情表本报告是严格保密的。2011年柳州市土地成交详情表本报告是严格保密的。月份宗数成交面积（㎡）成交总价（万元）1118057.02（27.09亩）405027306563.6（459.83亩）1040253186406.55（129.61亩）581804547642.21（71.46亩）16475516707.13（10.06亩）482069365639.84（548.47）263380728835.74（13.25亩）5980815029.29（7.54亩）26409324569.22（36.85亩）4373010327350.37（41.03亩）12365113339662.98（509.49亩）425352011年柳州开发经营性土地各月成交数据本报告是严格保密的。2011年柳州开发经营性土地各区域成交数据本报告是严格保密的。分析：上半年火爆，下半年遇冷2011年柳州土地成交情况呈现前热后冷的态势，上半年成交了24宗，下半年仅为12宗，特别是第二季度，房企拿地情绪高涨，土地成交量大，溢价率也同时高企。但第三季度就出现了大幅缩水，或许楼市“铜九银十”低迷名影响，土地市场不慎得力，三季度共成交了6宗。2011年柳州每月（除12月外）均有地块成交，月成绩也可谓不俗。土地市场2012年来，经营性用地成交28宗，交易活跃，但年施工面积同比减少，开发商有囤地倾向序号地块编号宗地位置出让面积规划用途起拍价（万元）成交价（万元）溢价率竞得方1P(2011)36号市柳东新区创业大道东面16235.32平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地447044700%柳州市大富置业发展有限公司2P(2012)12号柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧5150218.22平方米商服、文化娱乐、城镇住宅用地16684018514011%广西荣和集团3P(2011)43号市柳东路220号及周边97530.13平方米其他商服用地80600806000%柳州市投资控股有限公司4P(2012)4号市沿江路西侧（B地块）11190.12平方米其他商服用地671567150%柳州市城市投资建设发展有限公司5：P(2012)3号市沿江路西侧（A地块）11064.36平方米其他商服用地775077500%柳州市城市投资建设发展有限公司6P(2012)2号市东环路东侧、友谊馨苑南侧14972.93平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地13700147007%柳州福银投资发展有限公司、柳州华力家庭品业股份有限公司、吕争7P(2012)1号市桂中大道3号10891.73平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地177902719053%柳州沃海置业有限公司8P（2012）5号柳东新区柳东大道南面L-11-05地块96521.93平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地32460324600%柳州广投置业有