招商方案和计划-

招商方案(1)目录一、项目概况二、招商准备工作团队组织架构团队组建及计划物料准备工作流程审批流程三、租赁策略租金策略租期策略谈判策略租赁方案方案分析四、品牌策略洽谈构想品牌规划五、招商推广推广计划推广预算六、收益测算收入预算改造预算支出预算七、工作安排招商时间工作计划项目概况项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。项目概况承租单位：吉星德亿商业中心建筑面积：11890㎡楼层：地上四层停车位：地上370个，地下370个主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。(4)目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。招商准备工作-----团队组织架构共计26人招商准备工作-----团队组建及计划组织筹备商业管理有限公司2012年10月8日-2012年11月30日制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批商管公司组织架构、薪酬标准的确定商管公司注册申请商管公司企业名称核准商管公司注册资金申请及拨款商管公司完成注册后备案办理物业管理资质证件商业管理有限公司人员到岗2012年11月1日-2013年2月28日项目总经理入职各部门经理入职各部门员工入职商业管理有限公司各部门员工开业前培训2013年4月15日-2013年5月15日招商准备工作-----物料准备招商折页（海报）——2012年12月底到位面积测算表及图纸——2012年11月底到位招商说辞——2012年11月底到位招商培训——2012年12月底到位租赁意向书、租赁合同——2012年11月中旬到位物业及客户管理手册——2012年11月中旬到位招商中心——2012年12月底投付使用招商准备工作-----工作流程招商工作流程图招商筹备招商实施协议&签约团队组建商业方案策划招商物料准备商户搜集商务洽谈综合评审初步审核意向书审核&签订合同审核&签订转入运营意向沟通意向书合同（含租赁合同/物业合同/经营管理协议/消防安全责任书/保密协议）招商主管2.意见小结交付保证金商业管理经理项目总经理分管副总裁1不符合上报集团条件的商户2低于租金下线的商户符合上报集团条件商户附意向书审批表3.合同审批表签署意向书财务部/商业运营中心留存招商主管项目总经理集团商业运营中心招商经理财务部非标准合同标准合同1.意见征询法务意见法务部合同审批表财务主办财务/运营/商业运营中心留存合同财务/物业部留存物业合同财务部集团商业运营中心总经理集团商业运营中心招商总监商业管理经理集团商业运营中心招商经理集团商业运营中心招商总监集团商业运营中心总经理分管副总裁招商准备工作-----审批流程租赁策略-----租金策略租金构成：纯租金和租金或营业额抽成两者取其高两种租金收取方式；租金形式：纯租金（80%），租金、抽成两者取高（20%）；报价策略：130%-150%保守租金价格；租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控。租赁策略-----租期策略租期策略大型餐饮店：5-10年电玩、培训：5-8年快餐及特色餐饮店：3-8年儿童、服装服饰：2-5年其它：1-3年装修期大型餐饮店：4-6个月电玩、培训：4个月快餐及特色餐饮店：2-4个月儿童、服装服饰：2-3个月其它：1-2个月免租期大型餐饮店：2个月电玩、培训：1个月快餐及特色餐饮店：1个月儿童、服装服饰：3个月其它：1-2个月续约策略：对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。(11)对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣安排客户对项目的实地考察处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知租赁策略-----谈判策略1、整体租赁项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。租赁策略-----租赁方案2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。租赁策略-----租赁方案A方案：租赁策略-----租赁方案298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F租赁策略-----租赁方案2F144m2特色餐饮93m2特色美食94m2特色餐饮129m2休闲服饰213m2皮具鞋品247m2休闲服饰104m2休闲服饰35m2170m2皮具鞋品114m2皮具鞋品42m2珠宝首饰54m2甜品店14m2水吧229m2特色餐饮租赁策略-----租赁方案A方案3F425m2特色餐饮102m2休闲服饰118m2休闲服饰10m2水吧35m2家居礼品224m2休闲服饰31m2家居礼品45m2家居礼品租赁策略-----租赁方案418m2手机数码479m2教育培训114m2休闲服饰102m2休闲服饰16m2家居礼品36m2家居礼品A方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝贝59m2甜品店80m2协和美容院租赁策略-----租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。租赁策略-----租赁方案B方案：298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F租赁策略-----租赁方案2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略-----租赁方案B方案29m2家居礼品99m2休闲服饰2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略-----租赁方案B方案29m2家居礼品99m2休闲服饰3F1071m2特色餐饮121m2精品女装163m2精品女装租赁策略-----租赁方案255m2精品女装644m2翻斗乐/淘气堡420m2特色餐饮B方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝贝59m2甜品店80m2儿童用品租赁策略-----租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具3、分租—整体商业全部调整后的商业定位目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。金融个性护理店蛋糕烘焙店钟表眼镜1F2F3F4F主题餐厅特色餐饮电玩娱乐水吧儿童服饰摄影美容美发教育培训饰品休闲服饰手机数码特色餐饮租赁策略-----租赁方案租赁策略-----租赁方案538.5m2西式快餐688.5m2Pizza牛排馆112m2蛋糕烘焙252m2个人护理店244m2兴宏小额贷款22m2饰品52m2手表化妆品52m2手表化妆品9m2饰品51m2眼镜71m2手表化妆品1F租赁策略-----租赁方案538.5m2西式快餐34m2饰品184m2休闲服饰104m2休闲服饰67m2饰品688.5m2Pizza牛排馆308m2休闲服饰462m2手机数码13m2饰品2F租赁策略-----租赁方案904m2电玩娱乐282m2美容美发104m2儿童摄影184m2儿童服饰31m2水吧10m2水吧784m2教育培训86m2儿童服饰儿童玩具153m2婴儿培训3F租赁策略-----租赁方案3890m2主题餐饮4F租赁策略-----租赁方案整租方案：劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商洽谈时间相对较长。3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设施设备的维护费用。2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业形象的提升。优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。租赁策略-----方案分析分租方案（二）：整体商业全部调整劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公共区域能源费以及设施设备的维护费用。2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益较高；2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体形象；3、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公共区域水、电、气等费用。4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。租赁策略-----方案分析品牌策略-----洽谈构想优先考虑因素对项目具有标杆意义的品牌提高品牌聚集和凝聚度的品牌大面积的租户进度安排大型主力店、特色店各业态领衔品牌一般品牌品牌策略-----洽谈构想业态代表品牌示例个人护理用品万宁、屈臣氏彩妆/护肤美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集家居/家饰/礼品/玩具(小型店）LOCKLOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、烟斗屋数码/眼镜/手表COODOO、宏图三胞、亮视点、宝岛、CASIO、时间廊、SWACTH休闲服饰HOTWIND、VEROMODA、ONLY、JACKJONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李宁、彪马、匡威儿童服饰丽家宝贝、巴布豆、小鬼当家、博士蛙、派克兰帝皮具鞋品TATA、KISSCAT、BELLE、千百度烘培店好利来、味多美特色餐饮KFC、MCDONALD`S、MR.PIZZA、必胜客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店/饮品么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快乐柠檬美容美发审美造型、木本造型、协和美容院教育培训红黄蓝、天才宝贝、一多宝贝、京翰1对1、学大教育(36)阶段推广任务招商阶段时间安排第一阶段招商筹备招商准备工作2012年10月——2012年12月第二阶段公开招商公开对外招商2012年12月——2013年04月第三阶段招商末期完成项目80％招商2013年04月——2013年06月根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：招商推广-----推广计划(37)第一阶段：招商筹备（2012年10月——2012年12月）推广目的：前期市场筹备入市通过前期招商