什邡市整体城镇化建设中长期贷款调查报告(总行定稿II)

四川省什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告评估部门：中国农业发展银行客户三部评估人员：韩冰唐伟铭唐滔唐光寅何瀚洋罗强刘建川贺继辉许永黄纯鹄赖鹏评估部门负责人：主管行领导：评估日期：2015年6月30日-7月3日内部资料注意保密不得外泄什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告评估人员总行客户三部韩冰唐伟铭（主调查人）四川省分行唐滔唐光寅何瀚洋德阳市分行罗强刘建川贺继辉什邡市支行许永黄纯鹄赖鹏什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告目录第一章项目概述..........................................................11.1项目名称.........................................................11.2项目性质.........................................................11.3项目建设地址.....................................................11.4项目建设内容及规模...............................................21.5项目投资规模及资金来源...........................................31.6项目承贷主体.....................................................31.7项目建设运作模式.................................................41.8申请贷款情况及贷款建议...........................................4第二章客户评估..........................................................52.1客户概况.........................................................52.2股权结构.........................................................52.3公司治理情况.....................................................62.4经营者素质.......................................................72.5信誉状况.........................................................72.6财务状况分析.....................................................82.7借款人经营情况及未来发展前景....................................122.8主要关联方情况..................................................13第三章项目建设内容与条件评估...........................................133.1项目建设背景....................................................133.2项目建设必要性..................................................153.3项目建设内容评估................................................163.4项目运作模式评估................................................183.5建设条件评估....................................................183.6建设用地评估....................................................23什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告3.7项目建设进展情况................................................25第四章项目投资估算与融资计划评估.......................................264.1总投资估算......................................................264.2分项投资估算....................................................274.3资金筹措方案及投资计划..........................................364.4项目资本金到位情况评估..........................................37第五章项目效益及偿债能力评估...........................................385.1委托代建购买服务合同要素评估....................................385.2当地政府支付能力评估............................................415.3效益评估........................................................455.4银政业务合作状况................................................475.5偿债能力及还款计划评估..........................................47第六章贷款风险与防范措施评估...........................................506.1风险分析........................................................506.2风险防范措施评价................................................52第七章评估结论及相关建议................................................637.1评估结论........................................................637.2贷款建议........................................................647.3贷款条件........................................................647.4贷款管理........................................................65什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告1我部收到四川省分行上报的什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款申请以及相关报批材料后，依据国家相关政策和我行信贷管理制度，于2015年6月30日-7月3日对本项目进行了现场评估。现将评估情况报告如下：第一章项目概述1.1项目名称什邡市城南片区整体城镇化建设项目（以下简称“本项目”）。1.2项目性质既有法人、新建项目。1.3项目建设地址本项目位于什邡市城南片区，涉及城区周边的回澜镇、元石镇和皂角街道，项目四至范围：东至京什东路，西至北京大道，南至长江路，北至金河南路。什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告2图1-1项目区位示意图1.4项目建设内容及规模本项目是对什邡市城南片区9.99平方公里区域范围内征地拆迁、安置小区、市政道路、河道及生态环境治理、公共服务配套设施等城乡一体化建设内容进行统一规划、共同建设。本项目总征地面积2211.74亩，共涉及拆迁农户1426户、4566人。本项目工程建设用地面积共计1775.51亩,其中安置房建设占地面积61.45亩，建筑面积7.41万平方米；公共配套建筑工程（妇幼保健院、幼儿园）占地面积为30.91亩，建筑面积1.67万平方米；道路及配套管网工程占地面积615.73亩，包括道路12.92公里，管网109259米；河道及生态环境治理工程占地面积1067.42亩。什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告3图1-2项目建设内容分布图1.5项目投资规模及资金来源根据《可研》，本项目投资概算296226.07万元，其中：工程建设投资276107.07万元，建设期利息20119万元。经评估，本项目总投资为292145.07万元，其中工程建设投资276107.07万元，建设期利息16038万元。资金来源为：项目资本金112145.07万元，由什邡市财政支付，占总投资比例为38.39%；我行贷款180000万元，占总投资比例为61.61%。1.6项目承贷主体什邡市恒升实业有限公司（以下简称“恒升公司”）什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告41.7项目建设运作模式本项目实行“委托代建购买服务”的运作模式，按照“政府主导、公司承贷、收益覆盖、风险可控”的原则，即由什邡市人民政府作为委托人，委托恒升公司负责本项目建设及前期行政审批手续申报工作。什邡市人民政府按照《什邡市城南片区整体城镇化建设项目委托代建购买服务协议》（以下简称“《委托代建协议》”）的要求，向恒升公司分期支付委托代建协议款，实施政府购买服务行为，恒升公司以收到的委托代建协议款偿还本项目贷款本息。委托代建协议款来源于什邡市财政，纳入地方政府财政预算管理安排。本项目为城乡一体化项目，属于什邡市城南片区整体城镇化提升工程。1.8申请贷款情况及贷款建议恒升公司向我行申请整体城镇化建设项目中长期贷款180000万元，期限15年（含宽限期3年）。经评估，建议发放整体城镇化建设项目中长期贷款180000万元，期限15年（含宽限期3年），用于什邡市城南片区整体城镇化项目建设，贷款利率执行中国人民银行同期同档次基准利率上浮10%，贷款方式采用土地使用权抵押和公司保证相结合的组合担保方式，同时追加本项目委托代建协议项下应收账款质押。什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告5第二章客户评估2.1客户概况什邡市恒升实业有限公司成立于2013年6月14日，为国有独资公司，由什邡市财政局全额出资组建的有限责任公司。公司持有的法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡等相关证照均合法有效。公司基本账户开设在建设银行什邡市支行，在农发行什邡支行开设一般存款账户。该公司未纳入银行监管部门的地方政府融资平台名单，按照《中国农业发展银行公司类客户农业开发和农村基础设施建设贷款管理指引（试行）》相关规定，恒升公司归类为一类公司。表2-1借款人基本情况表单位：万元企业名称什邡市恒升实业有限公司组织形式有限责任公司成立时间2013年6月14日法定代表人李庭勇注册资本27308万元实收资本19807.9万元股东什邡市财政局注册地址四川什邡经济开发区（北区）营业执照号码510682000034597组织机构代码07141031-4国税登记证号川国税510625071410314地税登记证号川地税510682071410314贷款卡号5106820000107322基本户开户行建设银行什邡市支行经营范围矿产品、建材、化工产品（危险品、易制毒品除