长租公寓分析研究

各住房租赁平台功能体验研究目录1住房租赁行业总观2自如:分散式住房租赁平台3魔方:集中式住房租赁平台4万科泊寓:地产开发商系长租公寓5总结1.住房租赁行业总观政治▪土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业▪金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点▪财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）▪法律：立法，切实推进租购同权技术通过PEST分析，住房租赁行业市场广阔社会▪消费升级，消费主体向85后、90后转变，租房者对居住的品质要求提高，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足需求▪城镇化水平不断提高，人口向一线及核心二线城市集聚，这些区域高企的房价使得部分刚需受抑制，购房需求外溢至租房市场▪多主体纷纷进军住房租赁市场，包括房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司▪当前我国租赁住房发展还处于初步阶段，多主体参与、多模式并存。在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键▪缺乏确定成功路径，面临周边生活服务、智能家居、社区社交等业务的竞争对手经济▪GDP总量(+):2017年中国经济增长率为6.9%，自2011年以来GDP增速首次扭转下行趋势，消费占GDP总量54%▪旅游消费(+):文化部和旅游部发布数据，2018年“五一”期间全国共接待国内游客1.47亿人次，同比增长9.3%，实现国内旅游收入871.6亿元，旅游消费升级趋势明显住房租赁市场多主体参与，多模式并存重资产•大型房企（万科、旭辉、龙湖、碧桂园、招商蛇口、金地等）平台•金融机构、互联网公司（建设银行、百度、阿里、腾讯、京东等）轻资产•地产中介、专业租赁机构、酒店集团（自如、青客公寓、铂涛、如家等）长租公寓个人出租中介租房长租公寓住房租赁多主体集中与分散并行集中式分散式•企业通过包租、独立开发、收购或与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化装修与改造并对外整体出租•房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租00.511.522.5320152020E2025E2030E0100002000030000400005000020152020E2025E2030E(亿人)(亿元)图1：中国住房租赁市场人口图2：中国住房租赁市场消费额住房租赁平台住房租赁平台产生背景代表平台供给端不平衡•商品房部分狂飙突进，保障房适当发展，但适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足•部分三四线区域住房空置率高，租金较低，但热点城市局部地区可租赁房源少，租金波动幅度大，租期不稳定需求端不充分•住房解决方案往往局限于提高居民的人均居住面积，对居民的其他住房相关服务需求考虑较少•出租房装修品质差，小业主不太可能提供附加服务给用户分散式TOP10集中式TOP101自如魔方2相寓冠寓3青客公寓泊寓4优客逸家YOU+5爱上租红璞6寓见领寓国际7美丽屋窝趣8水滴V+SPACE9蘑菇公寓麦家10蛋壳公寓自如寓•资料来源：迈点研究院•我国市场化租赁模式仍是以传统的C2C模式为主，该模式下房屋租赁较为分散，标准化程度低，价值有限•长租公寓为代表的B2C租赁模式：采用统一标准化的装修设计以及周到、全面的物业服务，致力于向租住人群提供较好的居住体验•长租公寓不仅提供居住服务，还囊括社交、休闲、健身等多功能于一体，提供了一种新型的社交方式•长租公寓由专业化、规模化的企业运营，着力打造自己品牌，以获得高于周围平均租赁水平的回报2.自如:分散式住房租赁平台自如：分散式长租公寓行业龙头企业发展路径产品线市场规模•已布局9个城市，在13个扩大租赁住房供给新政试点城市中占7个•为20万业主管理50多万间房源，管理资产价值超6000亿元•累计服务自如客120万人运营数据2011年自如网上线，第一个自如客入住2014年免费保洁服务升级为每月2次；自如友家月租产品上线，产品“资益+”上线，业主房源交付四步即可实现2016年发布自如友家4.0、自如整租、自如驿、自如民宿、自如优品；管理25万间，房屋资产超3000亿元2017年进入杭州、南京、广州、成都、武汉、天津2012年开通网上交租金功能；友家2.0正式上线；第一栋将府公园自如寓开放2013年“在线预定”功能上线；推出入住、保洁、维修服务；第四栋华侨城7号工场自如寓预售2015年进入上海、深圳，自如搬家上线；全面实现APP移动签约，线下纸质签约逐步退出自如友家•多人合租，四种装修风格可选择•业主直租，多种装修风格可选择自如整租自如旅居自如保洁自如搬家自如寓•青年独栋公寓，共享娱乐设施•民宿、青年驿栈504010554.3541.5自如相寓泊寓青客爱上租魔方红璞冠寓图1.典型长租公寓获取或在管房屋规模单位：万间自如优品•明码标价，打包、搬运•日常、深度、开荒、消杀、民宿等，三天不满意可返工自如家修•家庭维修服务•生活家居物品购买，可定制房间搭配方案租赁业务增值服务•资料来源：自如官网、Wind自如平台服务体验研究盈利模式分析流程体验租赁家政服务客户积累平台融资•包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务，租金差价是最大的利润来源•自如APP平台推出民宿产品，民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如在平台运营中收取管理费用•自有团队向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务，部分城市也向外部提供服务•通过租房业务获得的大量客户，将成为未来二手房交易的潜在客户，形成链家二手房交易业务在客户资源上的互动•通过资产证券化获得了资本市场的支持，实现前期投资到资本市场融资的转变成本控制找房签约住户服务预约看房•集成了8条产品线的全部产品及功能，且使用体验良好，搜索功能设置与其他租房APP相比是最全、最直观的•感情色彩浓厚，以不同场景下不同人员的“故事”为纽带，强化品质租住生活、人性化服务，树立品牌形象，营造温暖氛围•兼顾房主和租客两种模式，可一键切换•标准化体系，业主收房就开始招租，从收房到装修仅需两周，从收房到出房最多1个月•与业主约定1~2个月的空置期，在空置期内快速装修、迅速出租•用户通过选择租住方式、位置、入住日期对房源进行筛选，在线浏览房屋详情，决定是否预约•填写相关信息预约看房，线下实地看房•用户确认租房提交合同，缴纳房租；管家确认合同闭环管理，系统管理合同流程并归档•预约搬家、预约维修、双周保洁，客户满意提交服务评价产品特色3.魔方:集中式住房租赁平台魔方：集中式连锁长租公寓平台发展路径产品线运营模式•开发商作为业主方，或业主方持有物业，掌握所有投入和产出，由魔方通过服务来提升产品溢价，从中收取服务管理费品牌输出和服务输出2010年魔方公寓开始布局长租市场2016年4月宣布完成C轮3亿美元融资，在全国中大型城市拥有百家直营门店，运营房间超过2万套2017年魔方通过增资扩股对深圳V客青年公寓进行战略投资2013年获美国华平集团投资6000万美元B轮，管理房间数量超过1000+2015年完成B+轮融资，华平追加1.4亿美元投资2015年5月正式启动“公寓+”战略，为用户提供餐饮、社交、金融、家政、健身、培训等打造以公寓为核心的生活服务平台魔尔公寓•针对精英人群•区位优势明显，品质更高•占10-15%•针对都市白领，受众面最广•单人间，设施齐全，增值服务•占70-80%魔方公寓9号楼•针对企业员工及收入较低群体•包括单人间、两人间、八人间•占10-15%公寓公寓+•轻资产运营模式：开发商前期投入物业和装修成本，之后委托魔方运营•购置高端物业，自己管理与开发商多元化合作•搬家、洗衣、用车、健康、保险、保洁、票务演出、二手回收、维修、社保代缴•门店覆盖深圳、上海、北京、广州、南京等15所城市，数量超200家，房量约3万间，为近5万名住户提供租住生活服务4.万科泊寓:地产开发商系长租公寓万科泊寓：地产开发商系长租公寓市场定位：40岁以下青年白领运营模式•通过收购获得物业产权或长期使用权，并负责装修改造及公寓运营管理•得益于国家税收、土地等优惠政策，但项目整体回报率较低重资产模式（45%）中端•3500-8000元/月，白领公寓为主•占20-30%，竞争较小•3500元/月以下，求职、考研公寓、职工宿舍为主•占50-70%，竞争最大中低端高端•含中高端、8000元/月以上，企业高管及外籍人士•占10-20%，与国外品牌竞争公寓定位增值服务•万科泊寓已将重点从“散租”转向集中租赁，通过从国企、政府等机构处租得废旧厂房、办公楼或住宅楼进行改造、装修进行整体出租轻资产模式（55%）企业创新服务金融服务政策法规咨询公寓服务•创业导师、创业咨询、培训•天使投资、信用保险•投资政策、人才政策•洗衣、健身、快递代收发、搬家、保洁、培训、食堂、便利店、自动售饭机战略规划•盘活存量：改造自有项目内存量房源，并进行后期运营管理的模式；租售结合的营销模式实现本地化创新•销售联动：采用租金和房款抵消的方式，与房产销售业务产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目去化•增值服务：帮助房企获取大量准确性高的客户信息，完善客户大数据，有利于打通房地产上下游资源•业务转型：白银时代众多房企实施战略转型，长租公寓成为布局新业务的重要战场，同时也为企业带来可观收入，扩大资金面5.总结长租公寓行业前景长期趋势消费者需求和发展困境便利性经济性安全性舒适性单一的房屋租赁•参与主体众多，竞争激烈•资源与价格之间的矛盾，难以协调•国内法律、法规体系不健全，消防验收困难•投资回报周期长，盈利困难•到上班地的距离、交通的方便程度、周边餐饮购物休闲设施情况等•装修的豪华程度、装修的风格、空间的大小、家具家电卫生间洗浴情况等•需要付多少房租、房租多长时间支付一次、是否能做租房贷款等•周边商圈环境、邻里人文环境、安保、物业等发展困境业主房屋资产管理集中包租房屋托管单一区域经营区域经营传统租赁收入租赁消费升级和金融产品融合型收入•分布型和集中式经营方式融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业•开发商和公寓运营商合作共建创业公寓，未来公寓只有产品的差异，不是业态的差异