商业地产开发模式183691359

商业地产开发模式商业地产的运营模式,涉及的链条较多，其中包括了设计、开发、招商、管理等一系列过程,并不是简单的招商或后期的经营管理。在商业地产整体概念中,商业才是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。也就是说，商业地产并不是简单的“商业+地产”的概念，其核心本质是一条涉及到诸如设计、招商、运营、管理等各方面的一个价值链或者管理体系链条，开发前需重点认清商业的内在规律。前言第一部分商业地产开发的特点与模式介绍商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。规划难度高一方面，商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，从而对项目的销售、招商更是雪上加霜，带来严重后果。另一方面，商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。最关键的是，在没有对各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积等技术参数进行设定时，那么商业地产的规划设计必定带有一定的盲目性。开发流程复杂与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。目标客户商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，一级是销售（招商）阶段者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须特定考虑终端消费者的需求特征。商业地产开发的主要特点资金模式迥异在融资模式上，商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下采取股权合作的形式。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平直线下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商业项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。投资收益不同不管是专业市场、商业步行街，还是购物中心等商业项目，一般而言，开发商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多的是采取出租的方式以获得长期稳定的收益及现金流。有的开发商出于回笼资金和战略发展的需要，会采取部分销售的方式以回笼资金。总体来说，商业地产的投资回收期较长，少则几年，多则十几年。而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商业项目的投资回报率是通过商业经营获得，投资收益率远远高于住宅项目。而且从某种形式上可转化成固定资产或物业资产。商业地产博弈的核心问题是短期变现和经营性收益之间的矛盾商业地产和住宅最大的差异在于收益性获得的不同方式和时间节点。商业地产开发需要考虑开发企业利益、投资客群、商家及终端消费者等多个层面。商业地产类型特征传统型商铺以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，较为原始的商业地产产品，其规模一般较小、抗风险能力低。专业市场一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“专业集群效应”，需要形成统一规模。综合型商业地产及大型商业中心（ShoppingMall）辐射区域较广，形成厚重的商业氛围、消费者形成了对该区域的认可，区位的不可复制性起到决定性作用。融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。社区商业中心以超市、大型购物中心等为代表，满足居民日常消费需要为主，在档次上和城市中心综合商业尚有差距，但业态档次有较强的针对性，辐射面以区域性的居民消费为主。商业地产主要类型邻里型社区型区域型超区域型辐射半径（公里）1－22-55-1010-15时间距离（分）3－55－810－1520－30辐射人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000从本项目的区位条件及辐射范围分析，社区商业中心符合本项目商业部分的发展方向。分析商业常规指标要求本项目发展方向交通1、项目所在的位置属喀什城市西部区域，具有未来城市发展主方向的趋势2、处于市区交通主干道位置。氛围1、项目周边没有形成成熟的商业氛围，但未来商业发展方向明确;2、未来人口导入区域，密度将逐渐增加。本体解析本项目商业条件与社区型商业地产吻合，具备发展条件。商业地产开发模式一：单一出售代表企业：小型房地产开发企业模式核心：a)直接销售，回笼资金快b)边建边售，售完走人，商业价值丧失殆尽c)此种模式采用一般为临街商铺、较小体量的商业d)整体销售模式类似住宅项目商业地产开发模式二：主力店招商并持有代表企业：有一定资金压力的开发企业模式核心：a)主力店进行招商并持有，非主力商铺进行销售b)主力业态引导整体业态，剩余部分业态由业主自由控制调整c)成立主力店商业管理公司，但出售部分的业态运营能力不强d)除主力业态外，其他业态的投资回报率保证能力较弱e)统一招商、统一运营的能力大打折扣家乐富选址及对物业的基本要求(1)、开在十字路口。Carrefour（法文意为十字路口）第一家店是1963年开在巴黎南效一个小镇的十字路口，一火爆，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则；(2)、在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力；(3)、建筑面积：10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高6米以上，进深最少60米；对柱距要求8×10或9×9米；(4)、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；(5)、用电荷载：2*800KVA,双回路用电；(6)、照明:照度不小于600lux；(7)、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；(8)、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；(9)、收货区:应有8个左右货车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；(10)、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；(11)、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个；(12)、可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。设计规划条件——案例：家乐福商业地产开发模式三：订单式销售或联盟代表企业：万达集团、合生创展、富力集团等模式核心：a)合作协议先行b)协议租金c)共同规划、定制设计d)先招后建e)诚信朴实的销售方式项目内容给排水供水需要2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨供电250千瓦供气不详通风留有排烟出口，可放通风机。上下排污排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池。暖通需安装8台十匹机，有放置外机的地方。环保要求满足正常的环保条件宽带接入需要商业形象要求没有其他硬件要求承重楼板大于450公斤。设计规划条件——案例：必胜客商业地产开发模式四：专业市场模式代表企业：颐高数码广场、赛博数码广场模式核心：a)商业运营先行b)业态规划统一c)投资、经营分离d)盈利模式依靠租金e)重商业经营管理，管理费用为主要收入来源第二部分嘉德伟业参与的商业案例介绍占地面积：55000m2总建筑面积：250000m2地上建筑面积：200000m2地下建筑面积：50000m2车位：1300个（地下）容积率：4.50项目介绍社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场项目周边辐射区域涵盖了宝华现代城、慧芝湖花园、明园森林都市等数个大型住宅及商务园区。技术指标商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。地面20万m2建筑面积主要为：商务酒店--30000m2办公楼--39000m2商业零售--50000m2餐饮/娱乐--45000m2教育文化和生活配套--15000m2停车场和公共区域--21000m2地下5万m2建筑面积主要为停车场和设备机房社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场01座——服饰、数码、培训02座——服饰、影院05座——电器卖场、餐饮、健身06座——服饰、餐饮、保健、手机08座——家居、餐饮、游艺、鞋、眼镜、KTV09座——餐饮、饰品、服饰、鞋10座——服饰、内衣、美发、超市、家纺、保健、银行11座——餐饮、服饰12座——餐饮、玩具、童装、摄影、游艺、大卖场、酒店功能分区社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场楼栋品牌类别营业面积（m2)1座苹果专卖数码128C&A服饰1600英孚教育培训360C&A门面1座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场2座SPORT100服饰3300上影星汇影城影院4300ICECube综合50上影星汇影城SPORT1002座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场娱乐上影星汇影城：五星级的电影院，由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资。4300m2的电影院有6个放映厅，约1000个座位。主力店社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场5座一茶一坐餐饮50国美电器电器3570星巴克餐饮350味千拉面餐饮560星之健身健身1196国美电器5座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场楼栋品牌类别营业面积（m2)6座Jack&JONE服饰96INVERSO服饰156旺池川菜餐饮280炭火烤肉餐饮216小绍兴酒店餐饮180卡宾服饰176大家乐餐饮280吉蒂屋礼品66ONLY餐饮210SWATCH手表12蓝蛙西餐厅餐饮104三星Anycall手机48赤坂亭炭火日本料理餐饮150老正兴菜馆餐饮396哈根达斯餐饮128VeroMode服饰96蓝玛水疗护理保健594沈大成上海小吃餐饮288KarlKani服饰646座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场楼栋品牌类别营业面积（m2)8座IPure钛金饰品饰品4奔趣64MEWE创意礼品礼品4棒！约翰餐饮384卡迪娜鞋169必胜客餐饮160LZ生活经典1楼服饰169游歌KTVKTV2320釜山料理餐饮384宏图三胞配套720哈森鞋160亮视点眼镜96THEFACESHOP化妆品24水星家纺家纺110KFC餐饮216多果手机玩乐手机8LZ生活经典2楼服饰3008座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场国际知名连锁企业：星巴克、KFC、PizzaHut、哈根达斯、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等。异国风味餐饮：Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、BlueFrog西餐厅/酒吧、汉泰东南亚餐厅、Wings翼CAFé&FOOD、Salena意大利餐厅、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮。主力店中华美食：新雅粤菜馆、沈大成、小绍兴等百年老店。社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)9座DairyQueen餐饮48BreadTALK餐饮48艾格服饰160BlueZeng服饰32新雅粤菜餐饮336沙莱娜意大利餐厅餐饮324LATINA餐饮180Wing翼cafe&food餐饮130VONE服饰48康怡泰式休闲中心餐饮532汉堡王餐饮120acupuncture品牌服饰鞋服饰80豆捞坊餐饮210好瞳宝眼镜70Promod服饰70金兰阁菜馆餐饮588CLOS饰品饰品32奥卡索服饰48UNISEX服饰72珍湘新概念餐饮345巴黎贝甜餐饮64时间廊手表80乐天小厨餐饮120LOGINI饰品饰品309座商户社区商业开发案例一：上海大宁国际商业广场楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)10座KANZENINEN/A48黛安芬内衣18夏龙娜化妆品化妆品16路易莎家纺家纺78夏氏琉璃饰品10贝拉维拉服饰13