商业地产运作模式

——目录蓝海商业运营特点商业运营基础流程商业后期运营管理商业运营特点蓝海商业地产打造中国本土化最具竞争力的商业地产咨询管理机构蓝海是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构。公司秉承“诚信、规范、合作、共赢”的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营销经验，准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特征出发，针对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企业量身定制楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新、追求卓越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和有实力的客户提供：——更专业的更优秀的房地产综合服务!蓝海运营商业项目的特点“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项目所在区域市场的特性进行职业化、专业化的项目实操，最大化降低开发商的开发、招商以及销售风险：优质产品建议缜密市场调研专业综合分析项目综合定位综合品牌形象塑造专业团队进驻开展蓝海的专属体系服务快速回拢资金适时策划活动组合选择蓝海的理由1专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风险！蓝海运营商业项目的特点“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回拢”是蓝海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：时时密切关注项目招商、销售状况。蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调整来进行防护。主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格把控策略、项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。选择蓝海的理由2把握市场，控制节奏，为合作方快速回拢资金提供强有力的保障。我们用十年的专业操盘经验与市场对话！蓝海运营商业项目的特点适时营销策划活动的跟进。蓝海将根据项目的不同阶段及招商、销售状况，制定并启动营销策划活动进行销售的辅助。例如：项目奠基活动、产品推介会、VIP贵宾卡发行、户型评比活动、开盘庆典、剪彩仪式、购房优惠活动、抽奖活动、节日促销优惠活动、社会公益活动、客户转介绍活动、异地市场考察活动、重点商户小规模座谈会活动、工程庆典活动、样板间公开拍卖活动、人际传播活动、典藏户型推荐、特惠房源推出、短期促销活动、工程竣工庆典、交房庆典、业主（商户）联谊会活动等。招商、销售现场的职业化配合。蓝海有一支经过多年市场磨练的地产招商、销售团队。他们具有非常高的专业素养、招商、销售执行能力、默契的现场配合力以及客户驾驭力。我们还会对其进行定期的考核、培训，不断完善和提升一线队伍的专业能力，为招商、销售目标的最终实现提供强有力的保障。蓝海运营商业项目的特点『选商』理念。蓝海在专业市场招商组市过程中始终坚持以“选商”开展招商工作，通过大量的市场调查和商户摸底，筛选出适合项目的经营行市和优质的商户，确保项目后期顺利启动，保障开发商利益，避免形成有市无场的局面。先商业后地产。“商业先行，再有地产发展；先有商业规划，再有招商定位”是蓝海操作商业地产的行为准则。蓝海人将依据项目特性和市场的区域化进行专业化的控制！蓝海运营商业项目的特点蓝海商业地产凭借多年来在市场开发运营管理当中的经验，集结业内市场管理精英，首家创造性的提出了：全程运营一体化的服务模式。在项目开发伊始，我们将以先进的市场服务经营理念，通过专业市场定位，专业建筑规划，专业招商组市，专业划行分区，专业形象设计，专业广告推广、专业的运营管理等七大举措，建立符合当前市场发展规律的现代经营模式，为广大入驻商家提供全程“无忧”的服务。全力保证和引导广大商家做强做大长远发展目标的实现。蓝海商业地产的服务模式Servicepattern蓝海运营商业项目的特点蓝海商业地产独有的运营思路Operationmentality只有高质量的商家入驻，才有项目做旺的可能！只有做旺，项目才有提升投资价值的空间！只有投资价值充分彰显，项目的销售空间才能有保障！所以说：——有的放矢的吸引高质量的商家，才是商业项目的根本！蓝海运营商业项目的特点蓝海的『招商、销售工作』是一个非常“细致”而“繁琐”的工作链：项目所属区域内的缜密调研（类同项目的综合调研、业态行业分析、目标客商市场分析）；目标区域内各目标商家逐一的调研整合（目标商家所经营品牌的能力、商家未来经营规划的前景、所属行业市场层面分析、经营产品的实力、所经营产品的未来发展趋势等方面）；异地商家和产品的市场摸查和挑选（主要是该商家或品牌产品针对本地市场而言，借助行业协会和蓝海自身资源着力进行异地推广、招商、预热）；通过行业协会进行商家和品牌的着力推荐（走访、连接行会，借力进行权威影响）；本项目形象和主力业态定位、产品改良建议、相关招商材料的设计工作、楼层业态划分工作、独层以及整体客流走向划分工作、商铺位置和面积划分工作等。蓝海运营商业项目的特点在前期，蓝海地产需要大量的时间来完成缜密的招商铺垫工作，然而“招商签约”、“租金缴纳”、“商铺销售”我们将按照行市和楼层分阶段完成，完成的周期一般在3—7天内。也就是说，蓝海的『招商组市过程』以及为开发商『回拢资金』是在大量铺垫工作的基础上瞬间完成的！在我们前期进行项目招商及铺垫环节中，是通过蓝海招商策略不断给力进行客户认租意识的挤压，在确定招商定租时间以及销售政策后进行全部释放，从而达到项目空前热租和热销的效果，进而将项目品牌和企业品牌树立到极致，形成沸点！蓝海运营商业项目的特点以外促内，以内带外，内外结合的原则。即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣传，全面树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；同时利用本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有效客户驻场经营后密切关注其经营能力、所代理品牌的竞争实力、商户在区域行业内的影响力，进行有效商户备案，并依据项目的发展阶段进行良性筛选，进一步保证本项目的综合实力和竞争力。招商先行的原则。商业地产作为投资性地产，项目的成功招商组市以及整体启动是增强投资信心的最有利的说明。项目运作出发点一定是坚持重视招商、招商先行的原则，招商成功是项目良性发展的基础，也是良好市场运作最有说服力的话题，通过确保入驻商家利益的招商理念的阐述及一系列相关推广主题的开展，形成客户对项目的认同，增强商家入驻的信心。以此为基础，在通过进一步的引导，形成投资的态势。蓝海的5大招商原则Guidingprinciple蓝海运营商业项目的特点快速回笼资金的原则。不论是在行市的选择、项目内部业态的划分和安排上，还是在内部结构及商铺的规划中，应当确保吸引经营商家对商铺的购买为原则。确保开发商资金快速回拢，实现项目的滚动开发。行市分区专业性与整体性相结合的原则。专业化的划行分市，可以确保鲜明的市场形象和特点，为商家创造相对公平的经营环境，同时也可以更方便客户的采购。在行市的分布过程中，我们将根据不同行市的规模、对经营面积的不同需求、产品之间的关联程度、商家之间的竞争状况以及产品的档次和种类等因素进行综合考虑，从而形成布局合理，产品互补、主次分明的行市特点。蓝海运营商业项目的特点招商组市专业化的原则蓝海专业化的招商组市，与传统招商最大的不同就是围绕项目定位进行“选商”、“育商”，招商成功不是目的，而是要最终形成“旺市”！保证市场可以健康长远发展才是市场开发成功的唯一标准。因此，在招商组市过程中，一定要考虑商家的长远利益，认真了解商家经营的需求特征，根据市场定位做好商家和商品的选择工作，将与市场定位相符、经营理念超前、诚信经营的商家和名优商品选择到市场中来，确保项目招商组市的成功，避免不顾及商家利益，只注重入住率、或一卖了之的短期招商行为。以此为基础，通过专业的市场推广和宣传，不断提高商家的经营能力和经营业绩，将市场做强做旺，最终形成“旺市”，从而最大限度的拉升项目的投资价值和升值潜力！蓝海运营商业项目的特点运营常规流程蓝海商业地产针对蓝海所承接的任何一个商业项目，无论其体量大小我们都把项目分为：前期筹备、项目招商、销售、后期的运营管理4个阶段。在这四个阶段中，蓝海都能提供哪些服务？具体是怎么样实施的呢？蓝海商业地产针对任何一个商业项目，其运营的常规流程大体分为以下12个环节：综合市场调研——项目业态建议——项目产品建议——项目预热——招商预热——选商启动——销售开盘——售房内控——项目开业——调整商家——补充招商——后期运营管理。蓝海运营商业项目的常规流程【01】综合市场调研Aggregatemarketinvestigation只有站在缜密的市场调研基础上，才能有对市场需求、项目运营的话语权！当确定蓝海实质性进入项目后，蓝海首先将筹划市场调研团队进入目标市场进行细致缜密的市场调研工作。我们主要调研分为三个板块：目标区域市场：区域商业地产现状和走势、区域未来城市规划、主要竞争项目(较为系统)、类似产品的市场需求、区域租金和售价、商业各行业现状、适用性媒体等方面；项目现状：本地块SWOT分析、区域位置分析、现有产品规划分析、业态组合分析、项目定位分析、项目投资卖点整合、项目承租卖点整合、项目施工进度分析等方面；目标行业及商家：现有行业本地及发展趋势分析、目标行业本地销售综合实力分析、目标行业行会整合、目标行业异地资源整合、商家经营品牌经营实力分析、行业媒体整合等方面。蓝海运营商业项目的常规流程【02】项目业态建议Industryconditionsuggestion“商”为经营的场所，“业”为经营的业态。业态决定着商业地产项目的成与败！“业态分析、业态定位”是决定一个商业地产项目成与败，能做多大能做多强的关键所在！蓝海商业地产将通过市场调研整合相关数据，结合本地区域商业发展规划和趋势，依据“市场需求为基础，外部统一竞争，内部搭配联动”的原则进行本项目业态的建议和划分工作。我们主要着重进行以下三方面工作：本项目主力业态建议：针对本地市场需求、目标业态分析，将本项目所选各业态形成互补、联动，最终通过业态组合形成项目的“一站式”特性；项目内业态分布划分建议：蓝海将综合依据业态的互补性、消费者购买产品的走向进行整体业态布置以及逐层业态细节分布进行规划；各业态主力品牌铺位的位置规划：蓝海将各行业店铺进行目标性均好布置，体现出上线品牌的优势以及整体业态的综合布局。【此步操作是由蓝海在招商阶段一对一实施】蓝海运营商业项目的常规流程【03】项目产品建议Productsuggestion要从功能上、配套上、人流走向上、整体形象上、产品细节上综合体现项目的“地标、领引”的特性！蓝海地产将根据本项目商业规划分层进行产品规划设计、人流走向设计、商铺位置调整、商铺面积调整、相应硬件配套设施调整以及外部整体项目形象的细节建议。外部：蓝海通过整体外立面设计以及楼体造型规划设计综合体现项目的品质，充分展示区域商业地标的特性；内部：蓝海将通过人流走向动线设计、店铺使用功能设计、智能商务设计、内部配套设计、店铺面积规划、公共空间设计等方面，通过细节的规划设计从侧面体现出本项目的品质；分区专业性与整体性相结合的原则：蓝海将关联性较强的行市进行专业的分区，形成既分区明确又互相关联、互相促进的行市布局。从而充分体现出专业基础上的整体竞争优势和规模优势，也便于客户营造良好的经营环境和氛围。蓝海运营商业项目的常规流程【04】项目预热Projectpreheating特定时间段将项目瞬间预热到沸点！蓝海地产将结合项目自身展示方式（销售中心、工地围档）、本地强势媒体、行业平面媒体、行业网络媒体，在统一时间段内，瞬间绽放。通过媒体渠道的配合以及针对性较强的策划活动，充分将项目形象、项目定位、项目卖点进行最大化的对外输出，使本项目瞬间预热到沸点！在本阶段蓝海商业地产主要从事以下工作：项目销售中心的设计思路提交、中心内所有宣传品设计研发(展板/形象墙/吊旗/X展架)、招商销