商业地产运营模式

1商业地产运营模式商业地产运营主体构成根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。2商业地产运作模式从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shoppingmall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。在十几年前，中国的零售商业基本上就是传统的百货商场，即使在今天依然是中国零售市场的主要形式，同时，国际上主要的零售业态在中国都已出现并蓬勃发展。通过对中国商业地产发展历程的梳理和分析我们不难发现，中国真正市场化的商业地产开发不过经历了十几年的历史，而大规模、大体量的商业地产建设更是最近几年才逐渐成为行业的热点。在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，欧美、亚洲、港台等经济发达地区的商业地产是如何操作的呢？又能为我们的进一步发展带来什么样的经验和教训呢？本文将对国际上发达国家尤以美国为首的商业地产运作模式、亚洲发达地区的商业地产运作模式进行一些研究，为我国商业地产的运作提供一些可供参考的意见。一、国际上通常的商业地产运作模式现阶段我国商业地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。3目前国际上具有一定代表性的商业地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的商业地产宏观调控，使商业地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若鹜。1、欧美国家商业地产运作模式1.1欧美国家商业地产运作模式欧美国家商业地产的运作模式，以美国最为典型，在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由商业管理公司来统一进行运营。这种模式的主体主要包括：投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、商业地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。2、商业地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的1004多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。商业地产产业基金也是商业地产的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是商业地产能够飞速发展的最根本金融因素。3、专业商业管理公司。在美国除了投资商、开发商拥有管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是商业地产的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对商业项目进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对商业地产进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。总之，商业地产的运作必须依靠资本市场的充分支持，开发企业的工业化水平，第三方运营团队的专业化，通过众多细化的分工部门统一起来运作商业地产项目，否则将会是昙花一现。2.2欧美国家商业地产运作模式特点美国模式代表了西方发达国家商业地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的商业地产金融体系，商业地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他商业地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的特点是：5土地自由供应，市场化程度高理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。这样土地的用途受到政府宏观调控的影响就削弱了很多，最终通过市场的需求选择了运作商业。专业分工明确美国商业地产发展模式主要由商业地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调商业地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。就连开发商也会做细化、专业化的分工。以金融运作为核心。在美国商业地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家商业地产开发企业进入世界500强，但却有许多以商业地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的商业地产金融产业链由商业地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是商业地产基金，美国的商业地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以商业地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只商业地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。收益大众化加强了决策的市场化，也更加理性。美国的商业地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，6其中35%是退休基金，35%是不动产基金。商业地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与商业地产的投资，主要渠道是商业地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了商业地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内商业地产开发商敛聚暴利的现象。这种收益大众化的特点决定了在运作商业地产时每一个决策都会更加市场化，也更加理性，因为每一个人都是这个决策的受益人，也同样会形成一种自发的市场监督机制。美国商业地产就是通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的商业地产发展模式。美国模式，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成运作周期。从一个宽泛的意义上来说，美国模式的开发商更接近于制造类企业。这种模式也是有着它特别的背景，美国的商业地产市场相对于中国的商业地产市场起步早，市场化程度高，市场上的竞争比较充分，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的商业地产公司不得不采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。美国商业地产运作模式的优势在于：通过专业化、产业化的操作，可以保证项目的运作成功保证项目的运作缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益。行业的标准化，能更好地进行品牌建设，同时也可以很容易地进行连锁店式的经营。原因在于这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向，7不会因为地区的不同和产生很多的不利，因为它是针对市场。美国商业地产运作模式的劣势在于：这种专业化操作，生产的产品基本上是属于同一类的，它在一定的程度上可以说是放弃了许多商业机会。这种模式的经营很容易出现“骨牌效应”。说是专业化，那就存在着相同的一定的操作程序或者说是步骤，有着一个公司在经营上的属于自己的经营模式，这样一个项目操作后有问题，充当了第一张骨牌，其他的就会随后，只是时间上的问题了。尤其是在企业的创业前期，由于对市场的认识不足和对经营模式没有充分的思考和适时的做出改变，导致在经营上起初是有丰厚的利润可图，可在后期的发展过程中问题就都暴露出来了。归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。3、亚洲商业地产运作模式3.1亚洲商业地产运作模式东南亚地区商业起步比较晚，但发展迅速，20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大，经营管理也很成功。如菲律宾的SMSUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团及泰国的THEMALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。以日本为首的“购物中心化的百货”连锁经营模式。中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起，发展迅速，进入了快速成长期。在香港购物中心开发建设为当地各大商业地产8巨头（如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等）所垄断。在台湾购物中心已达80多个，规模普遍比香港大。一个国家的商业发展依托于经济发展的大环境，亚洲国家由于政策开放程度的不同，商业发展也呈现出不同的特征。相比亚洲其它国家，中国商业对外开放较晚，随着入世后商业领域的逐渐开放，中国商业市场呈现出快速增长的态势。展望亚洲未来的商业地产市场，我们可以看到，不断改善的国内经济状况，有效的新供给和旅游业的复苏都将推动亚洲地区对商业空间的持续需求。亚洲商业发展的主要特征：商业发展受到亚洲经济和消费习惯的影响郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝商业发展与城市交通的协调与配套网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视3.2香港商业地产运作模式由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的商业地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港地产模式，其实就是一个住宅地产与商业地产的混搭模式。商业地产就是企业在自身内部进行专业化细分，由一个企业运作整个商业项目。9根据自有的资金状况，通过合理的配置持有型商业地产，销售型住宅地产和持有型商业地产，获得短期上的资金回笼和长期上的地产项目的租金，平衡企业的财务风险。香港的地产项目运作经常由一个开发商企业为主体，通过企业自身的团队细分及专业化，运作项目。香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在商业地产领域却具有明显的垄断色彩。香港