房地产投资资金融通

房地产投资资金融通如何保障房地产投资所需资金？主要内容1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道和程序；3.房地产置业投资资金融通渠道和程序；4.房地产投融资担保和保险的含义和作用；5.房地产投资资金融通决策一、房地产投资资金融通的概念1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。房地产项目资金循环图示土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租特点：资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响房地产投资资金融通的必要性（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。房地产投资资金融通与房地产金融私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REIT退休基金权益融资方式上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；吸收其他机构投资者资金：对企业和项目要求高；合作开发：较为有利和普遍债务融资方式企业债券：债券利率和融资成本高；抵押贷款：比较有利，也比较普遍；信用贷款：对企业的要求较高其他如预收定金和房款、留存收益等。向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。1.房地产开发贷款贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为50～60％，我国金融机构不得发放。（1）土地购置贷款二、房地产开发投资资金融通（2）土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。（3）建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户；项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。土地储备制度运行国有土地收购重新开发储备土地市场存量土地增量土地出让招拍挂2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。发放条件县级以上政府指定或委托的土地储备机构和对土地进行一级开发的企业；资本金到位、管理规范；调查土地整体情况；关注土地价值状况；专户管理，监控土地收益。发行条件连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000万元。3.房地产企业发行股票获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。4.房地产信托融资信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。特点规模小，期限短，要求收益率高，及时满足需要，降低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依托项目且流动性较差。发行条件有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备５年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。5.房地产债券融资为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。发行条件净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20％；最近3年平均可分配利润足以支付1年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。6.在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。贷款要点工程已完部分与土地使用权同时抵押，但已完部分工程量需要核实，并由工程监理机构和工程质量监督部门对工程质量进行确认；土地使用权必须有偿取得，已领取《国有土地使用权》。工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同，预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值。在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。房地产项目贷款的审查要点企业资信等级评价；贷款项目评估：项目情况，市场分析和财务指标；贷款担保方式评价：不同机构提供的不同担保；贷款综合评价：综合风险度超过60％为高风险贷款综合风险度＝（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100％＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数因素取值标准类别信用等级系数30％、50％、70％、90％AAA级企业、AA级企业、A级企业、BBB级企业贷款方式系数10～20％、50％、100％银行金融机构、省级非银行金融机构或商品房抵押、AA级以下企业或其他房屋抵押、信用贷款贷款期限系数100％、120％、130％、140％半年以内、3年以内、3～5年、5年以上项目风险等级系数50％、60％、70％、80％按建设条件、市场、产品分析及财务评价结果评定指标因素项目基本情况四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与交通位置、基础设施、项目品质等情况市场分析市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能力、认购或预售/预租能力等财务评价财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性分析房地产项目评估年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38房地产项目资金来源小结单位：％三、房地产置业投资资金融通俗称按揭，是指那些不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有。1.商业性住房抵押贷款贷款程序开发商与银行签订《合作协议》，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；开发商与购房者签订《商品房买卖合同》，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查；购房者与银行签订《个人住房借款合同》（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。2.住房公积金贷款住房公积金制度住房公积金账户个人工资比例扣存住房公积金管理中心商业银行单位按个人工资比例缴存委托住房公积金贷款申请程序借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请；住房公积金资金管理中心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。住房公积金贷款申请条件一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象具有完全民事行为能力的自然人住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工贷款额度一般为房款的70％，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率市场基准利率的折扣政策性利率，独立利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基准水平下限基准水平商业贷款三至五年五年以上5.055.205.946.124.905.055.765.94公积金贷款一至五年五年以上3.514.053.333.87房地产贷款利率水平与供款负担单位：％提示：贷款下限水平最低可至七折。缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。3.住房组合贷款住房组合贷款申请条件一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件和规定；二是贷款申请额度不得超过房价总价的70%，公积金贷款额度＝住房公积金当地最高可贷额度，商业性住房贷款金额＝购房申请贷款额度－公积金贷款额度；三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。以建设银行为例的组合贷款条件有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。住房组合贷款申请程序借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》，提供公积金帐号；银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》；公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续，或者保险；银行放款；借款人按月还款。购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。4.商用房地产贷款贷款条件面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60％，期限不超过10年，贷款利率较高。如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。5.其他融资方式6.贷款新产品一：循环授信业务个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。7.贷款新产品二