卓达集团天津高村项目尽职调查报告

第1页共31页卓达集团天津高村温泉新城基金定投项目尽职调查报告深圳中金国电基金管理有限公司2012年11月15日第2页共31页目录一、基金方案................................................................31、项目简要.............................................................32、基金方案.............................................................3二、项目情况................................................................41、项目基本情况.........................................................42、项目地理位置.........................................................53、项目经济技术指标.....................................................64、项目定位.............................................................85、项目开发进度.........................................................96、一级土地整理开发协议................................................10三、项目公司情况...........................................................121、卓越城（天津）投资公司..............................................122、卓达房地产集团有限公司..............................................14四、项目公司财务状况.......................................................211、卓越城（天津）公司财务状况..........................................212、卓达集团公司财务状况................................................22五、高村温泉新城项目财务分析...............................................251、项目收益分析........................................................252、项目现金流量分析....................................................273、项目销售和赢利性分析................................................28六、卓达集团现金流量分析...................................................29七、基金抵押资产...........................................................30八、基金信用风险...........................................................31九、尽调结论...............................................................31第3页共31页一、基金方案1、项目简要本项目是卓达房地产集团有限公司旗下卓越城（天津）投资有限公司，在天津市武清区高村乡的一级土地开发和二级房地产开发联动项目，总工期2011年至2015年。一级开发土地总面积15103亩，其中建设用地3300亩、其它农用地11803亩，土地整理后净地——即可出让面积为2250亩，一级开发总投资15.88亿元，预期收入34.92亿元，预期收益19.04亿元；房地产开发项目总面积约375亩，建筑面积25万平方米，总投入12.01亿元，预期销售收入25亿元，预期税后利润10.37亿元。2、基金方案本基金是为卓达房地产集团有限公司的天津武清区高村整体项目发行的定投基金，募集资金总额7亿元，期限24个月。是以卓达房地产集团有限公司为借款主体，以总面积1100亩总评估价值14.6亿元的土地为抵押、以卓越城（天津）投资有限公司股权质押、以卓达房地产集团有限公司提供担保、对基金资金帐户专控的定投基金。基金名称深圳中金国电·卓达集团天津高村温泉新城项目定投基金业务类型土地开发贷款借款人卓达房地产集团有限公司基金期限24个月（满12个月及18个月时可提前部分还款）基金规模70,000万元资金运用方式以银行委托贷款方式向卓达房地产集团有限公司发放贷款，用于卓达集团天津武清高村土地开发收益权项目投资。还款方式1、信托期满后由卓达房地产集团有限公司偿还贷款本金：2、利息及各项费用按季支付。还款来源1、第一还款来源：高村温泉新城的房地产开发销售收入和一级土地开发经营收入；2、第二还款来源：卓达集团以经营性现金流入作为补充还款来源；3、抵押物处置收入。风险控制措施1、土地资产抵押：卓达房地产集团为本项目提供抵押担保的是其关联企业在威海文登开发区的土地，抵押面积为1100亩，评估价值14.6亿元；第4页共31页2、公司担保：卓达房地产集团有限公司为贷款本息偿还提供不可撤销连带责任担保；4、外派董事：我司将委派一名董事进入天津卓达艺都投资有限公司董事会，对重大事项有一票否决权；5、设立用款资金监管账户，确保专款专用。抵押率本金抵押率不超过50%。二、项目情况1、项目基本情况本项目是一级土地开发和二级房地产开发联动项目。一级土地开发：是卓达房地产开发集团有限公司与天津市武清区土地整理中心、武清区高村乡政府共同签订协议，一级开发土地总面积15103亩，其中建设用地3300亩、其它农用地11803亩，土地整理后净地——即可出让面积为2250亩，规划建筑面积约243万㎡；另周边承包农用地约7000亩，用于项目外围大环境的建设和打造。总投资15.88亿元，每亩单价70.6万元/亩。这2250亩净地，卓达集团可以参加摘牌自主开发，也可以享受挂牌后出让溢价收益。一级土地开发项目指标项目指标土地开发涉及总面积15103亩其中建设用地3300亩其它农用地11803亩整理后净地2250亩总投资（土地开发总成本）15.88亿元房地产开发项目：即高村温泉别墅项目一期，约375亩的联排别墅，是卓达房地产开发集团有限公司为拉动高村温泉项目而建的示范区。容积率1.0-1.1，建筑面积25万平方米。房地产开发项目主要指标项目指标第5页共31页占地面积375亩总建筑面积250000平方米可售面积250000平方米容积率1.0-1.1建筑密度不大于30%绿地率不小于40%总投资12.01亿元2、项目地理位置本项目选址于素有“津门首驿”之称的天津市武清区高村乡，扼守京津高速进入天津界内第一下道口——牛镇出口，紧邻北京市通州区，距离北京东南五环29公里，处在北京半小时经济圈内，未来北京七环的核心节点，京津黄金走廊中心区位。伴随全长184.4公里的京津塘高速二线和总投资133．24亿元的京津城际快速铁路的贯通，以及北京“七环”规划和首都第二机场的选址，使该区域成为京、津这两个人口逾千万的特大城市“半小时经济圈”的中轴和“一轴两带三区”的黄金三角核心区域，为承接北京文化产业集群的东溢，打造京东国际化文化产业集群创造了必要条件。从区域位置上来看，武清地处环渤海经济区中心地带，素有“京津走廊”之称，距北京东南五环仅70公里，地处北京、天津、河北三省交汇处，是京津冀三个区域交界的中心点，也恰是京津新兴的两大国家级开发区亦庄开发区和泰达开发区的中点。在京津第二高速通车高村温泉新城第6页共31页后，从北京东南五环至武清仅需40分钟车程。随着京津城际列车的开通运营，武清同时是京津城际铁路惟一中间经停站，每天有10多班高铁往返于武清和北京南站，车程仅20分钟。京津城际铁路正在成为武清快速发展的新的增长点，给武清带来了多方面的变化，京津经济一体化进程进一步加快，武清也迎来了新的发展机遇。业内人士称，自天津确立滨海新区为发展重点后，发展政策明显东倾，与北京相邻的区县，反而成为北京、天津之间的价值洼地，但实际上，在京津冀城市圈的发展中，武清具有着得天独厚的先天优势，从楼市发展水平来看，该区域房价明显低于天津周边其他板块。南开大学经济学博士刘玉录认为，“交通经济带”彰显出了武清板块的绝对优势，武清在两市一省之间的大通道上，沿主要干线的发展形成了几个发展带，这就是“交通经济带”，主要就是沿着中轴线发展，然后再向纵深进行发展形成带状区域，现在看来，在武清这个交通带上买房子要比在市里方便，房价低，风险小，流动性人口比较多，投资性也比较强。凭借着良好的区位和交通优势，武清越来越多地接受着来自京津两大城市的各种环境因素及资源辐射，吸引了诸多实力品牌开发企业的进驻，让武清的住宅市场品质大幅提升，项目建设如火如荼。天津建德房地产开发有限公司董事长张炳铎表示，“近几年武清区房地产发展很快，外来开发商和投资商很多，主要是看好区域的房地产市场的潜力，武清区的普通百姓心态比较开放，具有眼界，而且投资意识非常强，这在一定程度上活跃了武清的楼市。同时，在基础设施建设方面，武清区的道路网络交通在18个区县中是比较突出的。从区域上看，武清区处于津京走廊之间，离廊坊、唐山、香河都很近，可谓是一块黄金宝地。3、项目经济技术指标根据高村温泉新城总体控规。第7页共31页第8页共31页4、项目定位项目定位为以无公害现代农业和第四代温泉疗养为核心的自然养生示范区，以威尼斯时尚水街和总部服务基地为载体的现代休闲之都，以世界异域风情小镇为特色的高端品位宜居生态之城，整体打造成为集行政商务、旅游观光、度假休闲、娱乐养生、绿色健康于一体的“京津双城︱健康至上︱后都市现代新城”，逐步发展成为京津地区最养生、最乐居、最具发展力的休闲之都和乐活之城。项目核心板块温泉水世界：以项目区域独有的温泉资源为依托，将多种室内温泉休闲、疗养、演艺与娱乐和室外的水上动感体验等功能集于一体，打造第四代温泉体验中心，形成项目的标志性建筑和感召性功能之一，全力打造成为项目的核心亮点。威尼斯水街：以水街形式将商业建筑融入自然河流之中，以休闲风情的商业业态为主，同时将建筑风情、自然风情与商业风情融为一体，在满足区域客群需要的同时，吸引大量外域客群到此观光旅游，形成一道亮丽的风景线。无公害农业基地：以解决社会无公害及有机果蔬等农产品的供应危机为目标。食物无公害本来是人的生活最低标准和生存底线，但在今天这却成为人们高端生活的奢侈追求！本项目以人们日常生活所需的全农产品链为核心功能，为未来业主的身体健康负责，全面实现面第9页共31页向项目业主大量供应无公害和有机农产品，将购买居住之所成为一种间接需要。自然科普基地：以已经成为当代最严重的社会问题之一的儿童自然缺失综合症为启发点，以社会责任感为己任，与京津周边中小学联合创办儿童自然科普基地，满足少年儿童自然成长的必然需要，逐步发展成为少年儿童接触自然、感受自然和认识自然的专业基地。业主开心农场：在业主购买高品质的居住产品同时，每位业主将获得一定量菜园专用土地的承租权，可以自己耕种、亦可雇佣公司的专业农工为其耕种、打理，重现一种自给自足的天然生活，为家庭各年龄段成员提供农业体验和接近自然的最佳机会。低密度高品质住区：以追求自由奔放、浪漫风情的生活为目标，融入地中海地区的建筑文化和景观形式，将