商品房买卖纠纷讲座(1)

商品房买卖纠纷的五种情况及法律适用问题主讲人：张保新中大至正伦理求是文以载道德信为本商品房买卖纠纷的特点一、案件数量多，增长迅速二、争议多样化一房两卖、延期交付、逾期办证、房屋质量纠纷三、案件群体性强，敏感案件增多利益大、影响大、调解难。处理不当可能引起群体事件。中大至正伦理求是文以载道德信为本商品房买卖纠纷的原因一、经济因素1、利益驱动2、资金不足3、市场变化二、政策及政府监管因素1、政府招商引资2、政府监管缺失3、政策变化。三、当事人自身因素1、开发商缺乏诚信。2、买房人没有承担房屋降价的承受能力。中大至正伦理求是文以载道德信为本1、商品房买卖合同定金问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”中大至正伦理求是文以载道德信为本商品房买卖合同定金问题当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。中大至正伦理求是文以载道德信为本2、房屋延期交付问题交付条件：《城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。竣工、验收的标准：1、“四方验收”开发商、设计、施工、监理进行验收2、“四方验收”+专项验收消防、环保、规划核实等3、政府备案4、政府备案+水、电、气、暖等配套工程。中大至正伦理求是文以载道德信为本房屋延期交付问题《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。中大至正伦理求是文以载道德信为本房屋延期交付问题第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中大至正伦理求是文以载道德信为本房屋延期交付问题延期交房的表现--拒绝收房1、开发商交付的商品房不符合交付条件，即尚未取得备案手续。2、开发商交付的商品房存在足以影响使用质量问题。3、配套设施尚未齐全，如商场、会所、绿地等4、漏水、脱皮等轻微质量瑕疵5、开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》6、交房时开发商要求支付其他费用导致交房不能中大至正伦理求是文以载道德信为本3、逾期办理房屋产权证问题我国《城市房地产开发经营管理条例》第３３条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。中大至正伦理求是文以载道德信为本逾期办理房屋产权证问题•房地产初始登记主要系由开发商负责.而办理初始登记必须具备三个条件：已合法取得房地产；已付清地价款；已完成建筑物的实地测绘；•初始登记完成后，小业主有义务抓紧时间办理《房地产证》办理《房地产证》并不是单方完成的义务，小业主是房产权属转移登记的申请人，而开发商具有应当协助办理的义务。小业主与开发商两者互有协助履行的义务。中大至正伦理求是文以载道德信为本逾期办理房屋产权证问题•造成逾期办理《房地产证》的原因。•①属开发商的原因：•用地手续不合法；未交清土地价；超过审批面积加建，超出部分无法办证。迟竣工迟验收；未能通过综合验收合格，土地及房屋抵押没有解除。•②属买房人的原因，通常是没有及时将资料交开发商或者银行；或者不能在约定或法定期限内支付一定数额的契税和相关费用；•③第三人的原因：主要是指房地产行政管理机构、政府指定的测绘机构等相关部门因工作拖延、推诿、失职等因素。中大至正伦理求是文以载道德信为本逾期办理房屋产权证问题•逾期办理房屋产权证是否有诉讼时效？•房屋过户登记属于物权行为而非债权行为中大至正伦理求是文以载道德信为本4、商品房“一房二卖问题•《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。中大至正伦理求是文以载道德信为本商品房“一房二卖问题•“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，《商品房司法解释》第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。中大至正伦理求是文以载道德信为本5、借用他人名义买房借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。原因：1、规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买。中大至正伦理求是文以载道德信为本借用他人名义买房•2、贪图便宜享受优惠。比如，单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。中大至正伦理求是文以载道德信为本借用他人名义买房3、转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。中大至正伦理求是文以载道德信为本借用他人名义买房•风险•首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；•其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；•再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；•最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。中大至正伦理求是文以载道德信为本借用他人名义买房借名买房合同的效力问题：1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。中大至正伦理求是文以载道德信为本借用他人名义买房•2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力•对于该类合同的效力，我国法院一般认为该类合同为无效合同，理由是经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。•中大至正伦理求是文以载道德信为本谢谢！