第三章土地法

第三章土地管理法•教学目的：掌握所有权的概念、特征与确认集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿、土地权属争议的处理•教学重点：集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿•教学难点：集体所有教学•课时：4•教学方法：案例教学课堂讨论法第一节土地管理法概述一、土地、土地管理及相关的概念(一)土地的概念1、广义：指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资料2、狭义的土地：陆地表层3、联合国粮农组织：土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。思考：界定土地有何法律意义？案例：甲村村委会与村民乙签订土地承包协议，将本村范围内的某地块采沙权转让给乙。而国土局了解情况后对其行为进行了制度，并对村委会进行了处罚。后国土局将采沙权出让给丙。乙不服，要求根据土地承包合同将采沙权确定给自己。问：土地所有权是否包括对砂石的处理权土地包不包括矿藏、水流、地上建筑物？德国与瑞士：建筑物为土地的构成部分。日本与台湾认为土地与房产独立。我国：土地包括陆地及地上、地下空间。不包括矿藏、水流、海域。确定“地随房走，房随地走”的原则，但是未分主次关系。（二）土地管理土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系、合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。二、土地管理法及立法现状1、土地管理法(1986)2、土地管理法实施条例3、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、划拨土地使用权管理暂行办法5、确定土地所有权和使用权的若干规定6、土地登记规则7、土地权属争议调查处理办法8、协议出让国有土地使用权规定9、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定10、建设用地预审管理办法第二节土地的所有权和使用权一、土地所有权的概念1、土地所有权：土地所有者依法对其所有的土地行使的占有使用、收益与处分的权利。2、土地所有权的范围罗马法：“上穷天空，下究地心”的原则法国、德国、日本：土地所有权包括地上空间权和地下空间权。3、土地空间权：指对于地上和地下的空间依法进行利用的权利二、我国土地所有权的特征土地的二元所有制问题：区分国有土地和集体土地意义何在？威廉·皮特：“即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧，屋顶可能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门槛。”提问：对土地所有权有无限制？三、国家土地所有权（一）法律依据：1982宪法、土地管理法、物权法（二）国有土地范围见书国有土地的范围=城市土地+法律规定为国有的城市郊区和农村的土地1、如何理解土地管理法中的城市及城市市区?城市是否包括建制镇？城市市区指的是城市建成区还是城市规划区？城市市区的不确定性：一方面市区的范围、对其界定的权限法律并无明确规定，另一方面，市区处于不稳定状态如：城中村现象（三）所有权主体及代表者（四）国家土地所有权的取得（五）所有权的确认凡未被确认为集体所有的土地均属于国有四、集体土地所有权（一）概念农村集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。关键点：如何理解集体所有？观点一：集体所有是指高度抽象的集体所有形态；缺点：难以激励成员的责任感观点二：集体所有是总有，强调集体所有权与成员权的不可分，强调所有权必须体现成员的意志和利益。观点三：集体所有是集体成员共有。《宪法》规定的“……属于集体所有.”物权法第五十九条“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。（二）农村土地制度历史沿革1、1949至1953年)：封建土地所有制→农民土地私有制2、1953至1957年：合作化运动,农民土地私有制→集体所有3、1958年至1978年：人民公社化运动集体所有→三级集体所有即人民公社、生产大队、农村生产小队三级所有4：1979至今：土地集体所有、家庭承包经营、长期稳定承包权、鼓励合法流转5：“新土改”（三）客体范围（四）主体类型1、村农民集体2、村内农村集体经济组织集体（村民小组）3、乡镇农民集体庞德：“特定的地理环境、风俗习惯、经济和历史条件要求司法必须因地制宜、适时调整。”（五）集体土地所有权行使所有权主体所有权行使主体村农民集体村民委员会村民小组集体村民小组集体乡镇农民集体所有乡镇农民集体经济组织对集体所有权主体论点（1）《宪法》、《土地管理法》、《农业法》、《村民委员会组织法》涉及集体土地所有权的相关规定含糊不清、相互矛盾或严重背离社会现（2）乡（镇）人民政府是基层政权组织，很难代表“农民集体”的经济利益来行使所有权。（3）大多数地区农村集体经济组织已经解体或者名存实亡，农民缺乏行使集体所有权的组织形式和程序。（4）集体土地所有权具体归属不明晰，主体虚拟、缺失，引发其被国有土地所有权、行政管理权、集体土地使用权侵蚀等现象对集体土地所有权改革的探讨1、集体土地国有化；2、是农村土地私有化3、是实行农村土地国家、集体和农户三级所有或集体与农户私人所有并存；4、保持农村土地集体所有前提下，实行土地制度改革。在承包经营权方面，有学者主张用永佃权取代之，也有人主张用益权制度。还有观点主张采用农用权或者耕作权的概念。其他还包括抵押制度的完善及地上权、地役权制度的建立等等。六、土地确权（一）概念土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定（二）由人民政府处理，是诉讼的前置程序（三）对政府确权不服可以提起行政诉讼（四）确权原则1、尊重历史，面对现实的原则；2、有利于生产和生活，有利于社会稳定的原则；3、政策和法律并用原则；4、分阶段、区别不同情况处理原则；5、权利设定一般法定原则。（五）确权证据1、土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定；2、城镇地籍调查资料；3、人民政府关于建设用地的批准文件；4、土地出让合同；5、土地利用现状调查资料；6、政府颁发的房产证明；7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；“四固定”：农村集体土地所有权权属确定的基本依据之一。在一般情况下，凡经四固定确定权属的以四固定确定的权属为准，未经四固定确定权属的，参照土地改革和合作化时期的权属以及现管范围确定。8、法院判决：使用土地的事实情况，是占有还是侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。1931年某县清真寺将寺产临街土地租赁给私人作生意，苏某在租赁土地上建房8间，后以200大洋的价格将其卖给王某，由王某定期向清真寺交租地粮，每年200斤小麦。82年，沙某系王某儿媳，因继承取得其中的3间房屋，与清真寺就土地权属问题发生争议。该县政府将有争议的三间房屋的土地确定为清真寺信教群众集体所有，归清真寺使用。问：此裁定是否正确？益阳时代广场土地征收案1993年朝阳开发区管委会同意陈某使用大海塘村六组的土地，陈与村六组签订《征地协议》，使用该组集体土地0.5亩建住宅。2005年10月11日，市国土局征收大海塘村20.385亩的集体土地，出让给某公司。2008年3月26日，某公司领取国有土地使用权证书，2008年5月26日，市国土局发出征地拆迁公告和拆迁通知，陈的房屋建设项目的用地红线范围内，2008年8月12日，国土局向陈发出征地补偿公告，告知其征地补偿标准、数额等。陈不服起诉。争议焦点：土地是国有还是集体所有法院认为：1、朝阳开发区管委会不是集体土地征用审批的有权机关，故该发出的通知单不能作为讼争土地所有权性质为国有土地的依据。2、陈某与大海塘村六组签订了征地协议的行为是调整用地的行为，付款的性质是向集体支付的土地使用补偿款，不是国有土地使用权出让金。3、大海塘村村民亦无充分证据证明已全部“农转非”，在陈某既未办理国有土地使用权登记，未缴纳国有土地使用权出让金，亦未取得国有土地上房屋产权证的情况下，其房屋占有的土地是集体土地。判决此项目是益阳城市规划和土地利用规划所确定，是增强益阳城市功能、加快益阳经济和社会事业发展的需要。因此，市政府批准征用陈某房屋所占用土地，并依法出让，既符合法定程序，亦符合法定的征地目的。虽征地、补偿安置方案超过了规定的公告时间，但此程序上的瑕疵并未构成对上诉人实体权益的损害。五、土地使用权（一）概念是土地所有权或其以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有使用、收益和处分的权利。（二）国有土地使用权的取得1、出让2、划拨3、转让4、出租（三）集体土地使用权的取得1、承包2、转让3、继承《城市蓝皮书》：截至2007年上半年，“小产权房”已达66亿平方米，占现存全国实有城镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上。讨论：分析小产权关系中的利益主体及小产权房的利与弊。第三节土地的利用与保护一、相关制度1、土地用途管制度2、土地监察制度土地问责制3、土地调查制度4、土地统计制度至2010年5月份丙，全国闲置土地2815宗,16.95万亩,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。闲置5年以下的地块1354宗,占闲置土地总数的48％;闲置时间5年以上的地块875宗,占31％;闲置时间较长,但合同中未约定具体开工时间的地块586宗,占21％。尚东瀚御：晒12年太阳价值增长11倍2010年1月，上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个，涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计，上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。5、土地利用状况动态监测制度二、土地利用总体规划（一）概念（二）五级层次体系全国规划、省级规划和地(市)级规划中的土地利用总体规划总体上属于战略性规划，地(市)级规划中的中心城区规划和县级规划属于管理型规划，乡(镇)级规划处于土地利用总体规划体系属于实施性规划。它们是预审建设项目用地、审批农用地和土地征用、审查土地整理复垦开发项目、划定基本农田的依据。（三）土地利用总体规划的审批1、三级审批，一般由省级人民政府批准2、乡镇规划可由设区的市、自治州人民政府批准3、省、自治区、直辖市的，国务院批准4、省、自治区政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由国务院批准。违反土地利用总体规划案例2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于高校园区建设。2005年国土资源部进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法征占土地。处理：对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，河南省委常委、政法委书记李某（原任河南省副省长）和河南省委常委、郑州市委书记王某（原任郑州市市长）党内严重警告处分。三、耕地保护（一）耕地概念耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽1.0米，北方宽2.0米的沟、渠、路和田埂。包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地。（二）耕地保护制度1、总量动态平衡制度湖南省十一五规划：至2010年耕地保有量为377.20万公顷，基本农田保护面积保持在336万公顷。益阳：410.4万亩耕地保有量、344.6万亩基本农田2、耕地占补平衡制度湖南省耕地开垦费标准：（1）经批准占用基本农田的，为被占地前三年平均年产值的十至十二倍；其中占用菜地的，为邻近水田前三年平均年产值的十至十二倍；（2）经批准占用基本农田以外的其他耕地的，为被占地前三年平均年产值的六至十倍。3、耕地保护目标责任制4、农用地转用审批制度建设占地5、土地开发整理复垦制度6、土地税费制度7、耕地保护法律责任制度城市类别批准机关直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上的城市，以及国务院指定的其他城市国务院其他城市省级人民政府乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内的农民宅基地、乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设占地省级人民政府，或省级人民政府授权设区的