嘉善龙鼎御园商业街(暂定名)市场调查报告(改)

义乌龙庭基业房地产策划销售机构1/40御园·国际名品街调查报告2008.11.30义乌龙庭基业房地产策划销售机构义乌龙庭基业房地产策划销售机构2/40目录附图:第一部分调查说明一、调查目的二、调查方法三、调查范围四、调查时间第二部分宏观背景分析一、嘉善概况二、嘉善经济状况三、下辖镇区市场分析第三部分房地产市场状况一、房地产市场简况二、市场供应情况三、商品房价格统计分析第四部分商业市场研究一、宏观商业环境分析二、区域商圈（商业结构）研究分析三、集中式卖场状况调查统计分析第五部分项目市调整合一、项目现状描述二、市调信息整合第六部分SWOT解析一、可比项目状况分析二、项目SWOT解析义乌龙庭基业房地产策划销售机构3/40第一部分调查说明一、调查目的结合嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）作为沿街商业的特点，对嘉善区域环境、房地产市场行情、商业市场状况以及项目周边区域的底商等环节和要素进行调查。通过调查，对市场的现状及需求为嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位和营销价格定位。二、调查方法本次调查采用访谈法和观察法进行。在对本项目周边街区的商户以及本项目的意向客户进行调查时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。三、调查范围横向：两大区域（市区、乡镇）纵向：房地产（住宅楼盘、商业楼盘；新建项目价格、老项目租金等）、商业（底商、商业街、卖场、专业市场、百货大楼、补缺业态等）、专项研究（消费群体、投资客户、商家、管理者等）四、调查时间本次调查共派出四名调查人员，从2008年11月12日开始至2008年11月17日结束历时6天。义乌龙庭基业房地产策划销售机构4/40第二部分宏观背景分析一、嘉善概况嘉善县地处浙江省东北部，与上海、江苏接壤，距上海、杭州、苏州均在一百公里以内，境内水路、公路、铁路纵横交叉，距虹桥、浦东、萧山机场仅一小时左右的车程，交通便捷，为浙江省接轨上海的第一站。嘉善区域面积506平方公里，下辖11个乡镇，162个行政村，县城所在地为魏塘镇。境内一马平川，土地肥沃，水网交织，属典型的江南水乡，水域面积10.8万亩，占总面积的14％。嘉善历来人杰地灵，文化底蕴深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遗址，历代人才辈出。全县人口总量保持低速增长。2007年，户籍总人口为381333人，其中非农业人口138237人，约占总人口的36.25%。二、嘉善经济状况嘉善经济发展迅速，连创新高。2005年嘉善全县财政总收入为15.33亿元，2006年嘉善县财政总收入18.77亿元，比上年增长22.45%。刚刚过去的2007年，嘉善县全年财政收入首次突破20亿元，经济发展持续呈现上升趋势。2007年嘉善全县实现生产总值181.42亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。按户籍人口计算，人均生产总值达47615元，比上年增长16.4%。第一产业增加值15.91亿元，比上年增长5.3%；第二产业增加值106.93亿元，比上年增长18.7%；义乌龙庭基业房地产策划销售机构5/40第三产业增加值58.58亿元，比上年增长15.5%。三大产业结构由2006年的9.4:58.0:32.6，调整到2007年的8.8:58.9:32.3。2007年嘉善城乡居民收入分别首次突破2万元和1万元大关，全县城镇居民人均可支配收入为20226元，比2006年增长11.1%，全县农村居民人均纯收入为10121元，比2006年增长13.9%。城乡居民收入差别进一步缩小，2007年全县城乡居民收入之比由上年的2.05:1缩小到2：1。居民生活条件得到改善，年末城镇居民人均住房建筑面积32.26平方米，农村居民人均住房面积50.48平方米。近年来，嘉善县大力实施外向带动、科教兴县、城市化、可持续发展战略，外向经济迅速崛起，效益农业领先全省，城市建设大力推进，各项工作取得新进展。特别是通过深入实施招商引资“一号工程”和推动民营经济发展的“百姓致富工程”，开放型经济和民营经济得到大发展，带动了全县经济社会各项事业迈上了新台阶。小结嘉善近年来三大产业发展中以第二产业为龙头，第三产业和第一产业为副业。全社会固定资产投资保持平稳增长。目前总人口减少，但城区人口有逐年递增之势，在一定程度上带动了嘉善城区的购房需求。义乌龙庭基业房地产策划销售机构6/40三、下辖镇区市场分析（一）各镇简况□魏塘镇又名武塘。“相传宋大姓魏、武居此，聚商成市”故名，是嘉善县的第一大镇，也是县城所在地，全镇区域面积122.75平方公里，辖36个村，10个社区，总人口13万人。沪杭铁路与320国道横贯镇北，沪杭甬高速公路在镇南通过，善江公路南连平湖，北通江苏吴江，善西公路贯通嘉善南北，构成了四通八达的公路网，已成为嘉善水陆交通枢纽。□西塘镇西塘，三国时隶属东吴。明宣德五年（1430）嘉善建县时为斜塘镇。清乾隆三十八年（1773）设县丞署。它位于江浙沪交界，是嘉善县北部的经济、文化和交通中心，全镇区域面积83.61平方公里，下辖26个行政村、4个社区、1个水产养殖场，总人口近6万人，是全国文明镇、全国小城镇综合改革试点镇。□干窑镇地处县境中部。境内地势平坦，土地肥沃。因其河浜众多，黏性泥土丰富，水上交通运输方便，历史上砖瓦业发达，在明清时期多产“京砖”，窑业文化灿烂，史称“千窑之镇”。全镇区域面积38平方公里，下辖12个行政村和1个社区，总人口4.1万人，曾获浙江省社会主义新农村建设示范镇、浙江省文明镇、浙江省卫生镇等荣誉称号。□姚庄镇位于嘉善县东北部，又名姚庄桥，早在元代后期已成集镇。全镇总面积30.8平方公里，下辖9个行政村和1个社区，总人口3万人，曾荣获全国创建文明村镇工作先进镇、中国蘑菇之乡、浙江省文明镇、浙江黄桃之乡等荣誉称号。□丁栅镇据史料考证，丁栅镇早在三四千年前，已有先民在沼泽开田，种植水稻和饲养牲畜。全镇总面积44.6平方公里，下辖13个行政村和1个社区，位于县境东义乌龙庭基业房地产策划销售机构7/40北，古名六塔镇。境内张安村古遗址出土的文总人口2.1万人，曾获中国番茄之乡、浙江甲鱼之乡、嘉兴市文明镇等荣誉称号。□大云镇位于县城南端，镇上有建于北宋乾德二年（964）的大云寺，镇因寺而得名。沪杭高速公路横穿镇域。全镇总面积27.5平方公里，下辖8个行政村和1个社区，总人口1.6万，曾获中国鲜切花之乡、浙江省卫生镇、嘉兴市文明镇等荣誉称号。□陶庄镇位于县境西北端，江浙沪交界处，古名柳溪，素有“溪中十八镇，柳溪第一镇”之美誉。南宋绍兴年间（1131—1162）开始形成集市。境内河流成网，一马平川，尤以汾湖最为著名。全镇总面积45.31平方公里，下辖15个行政村、1个社区、1个水产养殖场，总人口3.1万人。□杨庙镇位于县境西部，明代属麟瑞乡，清朝道光年间（1821—1850）建杨王庙后遂更名为杨庙。全境呈正方形，境内地势平坦，河流密布。全镇总面积28.1平方公里，下辖10个行政村和1个社区，总人口2万人，曾获中国雪菜之乡、浙江省卫生镇、嘉兴市文明镇等荣誉称号。□洪溪镇位于县境西北。古名“黄家滩”、“洪家滩”。明代中叶，渐成集市，因傍村之水称洪溪而得名，全境地势南高北低。境内河流纵横，交通便利。全镇总面积25.9平方公里，下辖11个行政村和1个社区，总人口2万人，曾获全国基层体育先进镇、浙江省文明镇、浙江省卫生镇等荣誉称号。□天凝镇古称凝溪，因市河凝溪得名，又名天凝庄，位于嘉善县境西北。境内河流密布，交通便捷。全镇总面积21.49平方公里，下辖11个行政村和1个社区，总人口2.1万人，曾获嘉兴市文明镇等荣誉称号。义乌龙庭基业房地产策划销售机构8/40□惠民镇位于县城东郊。境内原有惠民庵，镇因庵得名。境内地势平坦，河港密布，交通便利。全镇总面积40.3平方公里，下辖11个行政村和1个社区，总人口2.42万人，曾获浙江省卫生镇等荣誉称号。（二）抽样镇区商业描述嘉善县乡镇整体经济呈现出北强南弱的局势，北区经济主要是由于古镇西塘的旅游、陶庄废铁收购和个体块状产业等影响，带动了周边乡镇的商贸业发展。根据项目前期住宅销售情况来看，乡镇购买群体所占比例超过50%的去化，且以北区乡镇为主。针对以上因素对北区乡镇进行商业抽样调查如下：□干窑镇干窑镇主要由两条平行的新老商业街组成，老街为窑新街，但已逐渐没落，主要靠过往公交路线繁华；新街是目前的核心商业街，名为叶新街，沿街店面的租金每月约30--33元/M2。镇上有万客隆、农工商两大超市。□陶庄镇陶庄镇主要商业街区是由陶庄大道和一条无名老街组成，两街分别横跨东西和南北。其中无名老街以餐饮和生活日用品为主，街头和街段中部有大田园和陶庄早夜超市两个大型超市；陶庄大道是一条新建街道，目前还没有成熟业态聚集。无名老街和陶庄大道长150米左右，目前的租金水平每月约28—33元/M2。□丁栅镇丁栅镇的商业集中于丝绸路，是一条南北向的长街，主要商业地段集中于农贸市场一带，从南端农贸市场开始沿北200余米均为商业街区，其中南段主要是鞋服类、北段主要为日用品类，整体商业分布略显杂乱。目前丁栅的租金每月约22—25元/M2。□西塘镇义乌龙庭基业房地产策划销售机构9/40西塘镇是嘉善北部的经济、文化和交通中心，旅游产业发达，其商业街区主要由邮电路和宏福路两条交叉街区组成。其中宏福路业态主要为中低档品牌的服装和通讯器材为主，商铺面积也较小、基本无装潢，商铺面积一般在15--20平米左右，租金水平每月约65—68元/M2。邮电路是西塘最繁华的商业街区，其中邮电西主要经营各类品牌服装和时装为主，邮电东路时装店较多，邮电路租金水平每月约85—93元/M2。邮电路里面的叉街人流也非常多，主要经营各类服装、特产食品、珠宝饰品等，租金水平每月达到70—72元/M2。小结嘉善各乡镇均有不同的商业产业支撑，经济基础较好，各乡镇商业配套均以村民日常生活所需的商业服务行业以及提供农业生产资料供应服务的便民、便利店为主，方便附近居民购物和消费。特别是西塘古镇，是嘉善县的城市副中心，商业街区体现传统特色，开设了一些老字号、有水乡特色的店铺，并穿插有一些古玩、花鸟店铺、休闲娱乐场所等。义乌龙庭基业房地产策划销售机构10/40第三部分房地产市场状况一、房地产市场简况嘉善房地产业主要是从二十世纪末以后开始发展较快。1999年以来，随着嘉善县经济持续快速发展、城市建设和城市化的快速推进，以及住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日益完善，县域房地产业有了长足的发展。总体上嘉善的房地产市场呈现几大特点：（一）房地产开发呈现良好的发展态势。从1999－2005年的七年中，全县房地产开发投资累计完成41.67亿元，年平均增长32.2%。其中2003年增幅最大，达77%。2004年以来国家对房地产实施宏观调控，房地产投资增速有所减缓。历年房地产开发投资额如右表：同时在政府政策引导下开发向住宅倾斜的特征明显，近几年来商品住宅竣工面积占全部竣工面积的比重不断提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高达84.45%，2005年占82.1%，如上表所示。（二）房地产市场呈现产销两旺的发展态势。嘉善县历年房地产开发投资额1.273.734.748.3910.761.041.5311.6910.8102468101214199819992000200120022003200420052006嘉善县历年商品住宅竣工面积占全部竣工面积的比重74.29%76.95%84.45%82.10%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%20022003200420052002200320042005义乌龙庭基业房地产策划销售机构11/40自1999年以来，全县商品房施工面积、销售面积快速增长。1999－2005年累计商品房销售面积157.25万平方米，年平均增长23.89%，2005年销售面积