宝龙集团商业模式分享

一、宝龙集团简介二、宝龙全国案例简介三、三种模式的选址标准四、功能业态配比五、案例分析1-------福州宝龙城市广场六、案例分析2-------名汇广场七、案例分析3-------新东安广场目录一、宝龙集团简介宝龙集团发展有限公司是由全国政协委员、澳门著名爱国实业家许健康先生于20世纪80年代在澳门创办，初期从事多种实业，后涉足房地产业，成为澳门著名房地产企业之一，为日后宝龙集团的蓬勃发展奠定了基础。从1992年开始，宝龙集团进入祖国大陆投资，中国总部设在厦门，发展迅速，目前已经发展成为一家拥有5000多名员工，集房地产业、酒店旅游业、商业、信息产业和高科技工业为一体的多元化大型外资企业集团。宝龙集团董事局主席许健康先生全国政协委员澳门特别行政区推委会委员中华海外联谊会理事福建省政协常务委员福建省侨联副主席厦门市政协委员世界晋江同乡会创业会长澳门房地产联合商会名誉会长“中国商旅地产领先品牌”“中国房地产百强企业”2003年起，先后投巨资在福建、山东、江苏等14个城市开发建设宝龙城市广场项目16个。在建项目达400多万m2，土地储备量达400多万m2。宝龙房地产业康城百货宝龙乐园宝龙影院宝龙食全食美Nicole名品店……宝龙商业五星级宝龙大酒店5家，5年内将达到12家，国际著名的酒店管理公司强强联手（如喜达屋酒店集团）五星级宝龙大酒店为龙头，宝龙快捷酒店并行发展。宝龙酒店旅游业厦门宝龙大酒店晋江宝龙大酒店中国OA行业副会长单位、“2006中国十大名牌安防企业”、安防施工一级、智能化设计甲级资质企业。宝龙信息业中国第一个专业从事聚合物锂离子电池等新能源产品的研发、生产和销售的高科技企业、中国第一条具有自主知识产权的锂离子生产线、64项专利技术，产品远销欧美、东南亚以及国内市场，目前主要运用于国防科工领域。宝龙工业二、宝龙全国案例简介中国房地产百强企业成长性TOP10中国商旅地产领先品牌中国房地产品牌价值TOP10（2007年4月开业）项目位置：福建省·福州市（省会）总建筑面积：21.4万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、娱乐主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝龙乐园福州宝龙城市广场项目位置：山东省·青岛市总建筑面积：67.8万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、运动、居住部分主力商家：韩国乐天、康城百货、食全食美、宝龙乐园青岛城阳宝龙城市广场项目位置：河南省·郑州市总建筑面积：24.6万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住入驻商家：ITAT、冠军溜冰场、食全食美郑州宝龙城市广场项目位置：河南省·洛阳市总建筑面积：94.4万平方米功能：批发市场、购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住洛阳宝龙城市广场项目位置：山东省·泰安市总建筑面积：29.3万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、居住泰安宝龙城市广场项目位置：安徽省·蚌埠市总建筑面积：49.5万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住蚌埠宝龙城市广场项目位置：江苏省·无锡市总建筑面积：27.3万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住无锡宝龙城市广场太仓宝龙城市广场项目位置：江苏·太仓市总建筑面积：27万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、居住项目位置：山东省·青岛市（两条通往市中心主干道重庆路与308国道的中间）总建筑面积：28万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住青岛李沧宝龙城市广场(待开发)项目位置：江苏省·宿迁市总建筑面积：45万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住宿迁宝龙城市广场(待开发)项目位置：江苏省·盐城市（青年路南、迎宾路东、盐瀆公园西侧；地块内有小型池塘）总建筑面积：38万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住盐城宝龙城市广场(待开发)项目位置：河南省·新乡市（金穗大道、新中大道、市政府南侧）总建筑面积：110万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住新乡宝龙城市广场(待开发)项目位置：山东省·烟台市总建筑面积：91万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、运动、居住海阳宝龙城市广场(待开发)自进入中国进行房地产产业投资后，宝龙地产以其丰富的开发经验及经营理念衍生出了宝龙集团商业地产主打产品——宝龙城市广场。并在全国14个城市与世界500强联合打造了如上16个宝龙城市广场项目。旅游●丰富的业态组合集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲、居住十大功能于一体，提倡体验消费。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念●特色的业态规划区别传统的购物中心业态，宝龙城市广场中规划大量的餐饮、娱乐、游乐设施，使宝龙城市广场成为一个真正欢乐、体验之都。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念●自持经营组建零售品牌宝龙城市广场绝大部分物业自持经营，自2005年以来，宝龙集团组建了旗下四大零售品牌“康城百货”、“宝龙乐园”、“宝龙影院”、“宝龙美食”等四大连锁产业，并于2007年初在福州宝龙城市广场开业运营，这四个零售品牌不但是宝龙商业的核心，更是宝龙商业地产品牌“宝龙城市广场”的构建核心，是宝龙商业地产完整产业链条上的璀璨明珠。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念●与国内外知名品牌保持长期的战略合作家乐福、国美电器、肯德基、麦当劳、必胜客、韩国乐天满意得超市等国内外知名品牌长期战略合作，“宝龙城市广场”的稳定主力店。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念●一体化的运营管理体系，以及经验丰富、稳定的管理团队宝龙城市广场在项目开发管理中采用一体化业务管理体系。其中包括项目筛选及投资、设计及规划、室内装修、销售及营销、物业管理、物业租赁及客户服务等方面。通过一体化业务开发管理体系，使得我们具备开发及管理大型优质商业项目的实力。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念立足华东南区域，大力拓展东北、华北、中西区域中西区域东北区域华东南区域三、三种模式的选址标准四、功能业态配比扣除物业用房、地下车位及暂不开放加上娱乐休闲中心后青岛宝龙城市广场中各业态面积占比为：购物67%、餐饮10%、文化2%、休闲9%、游乐4%、娱乐8%，大商业配套，购物：餐饮：休闲娱乐=67%：10%：23%青岛宝龙城市广场项目业态比67%10%2%9%4%8%购物餐饮文化休闲游乐娱乐青岛宝龙城市广场项目建筑类型比26%6%4%64%住宅酒店酒店式公寓商场+娱乐休闲中心项目住宅面积占比26%，酒店面积占比6%，酒店式公寓面积占比4%，城市广场+娱乐休闲中心面积占比64%。青岛宝龙城市广场300平米以下商铺面积占比46%54%300㎡以下的独立商铺301㎡以上的独立商铺及次、主力店扣除物业用房及地下停车位，300平米以下散铺面积占比46%，300平米以上面积占比54%。功能业态配比分析项目名称不同用途建筑面积比业态配比青岛宝龙住宅：酒店：酒店式公寓、商业=26%：6%：4%：64%购物：餐饮：休闲=67%：10%：23%郑州宝龙酒店式公寓：商=9%：91%购物：餐饮：休闲=75%：12%：13%厦门SM全商业购物：餐饮：休闲=74%：12%：8%厦门世贸全商业购物：餐饮：休闲=83%：15%：1%上海百联西郊全商业购物：餐饮：休闲=68%：22%：10%功能业态配比分析总结：早期购物中心购物比重较大，约占70%左右，餐饮以及休闲比例和为30%左右项目名称不同用途建筑面积比业态配比新东安广场商业、商务=75%：25%购物：餐饮：休闲=50%：30%：20%西单大悦城商业、商务=70%：30%购物：餐饮：休闲=50%：30%：20%总结：购物比例相对下降至50%左右，餐饮以及休闲比重相对增长功能业态配比分析收益下降，购物业态租金回报最高，购物比重下降，直接导致收益下降，投资回收年限增长，资金沉淀量巨大成本增加，休闲娱乐设施的增加，此部分多为电影院、室内游乐等，直接追加了投资成本，而此类型业态投资收益较低餐饮比重相对扩大，在购物中心业态定位中，餐饮部分相对安全功能业态配比分析备注：严格的来讲，业态配比与购物中心定位的档次有极大关系，在此分析一种常见模式五、案例分析1-------福州宝龙城市广场（2007年4月开业）项目位置：福建省·福州市（省会）总建筑面积：21.4万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、娱乐主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝龙乐园案例：福州宝龙城市广场垂直动线与中庭地下一层过道建筑细部垂直交通六、案例分析2-------名汇广场厦门中山路，是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路。名汇广场：总建筑面积10万平方米●商场定位思路﹕◎造景主题街区，加入旅游与人文特色。◎对街区的广告、招牌做统一规划。◎各街区引入品牌及特色商品进驻。◎塑造厦门旅游新亮点。名汇广场-顾客定位锁定:15岁~40岁诉求:新生活实践家热衷人文与旅游文化追求美食主义享受拥有生活时尚品味概念乐于表现自我独特性与流行＊有直觉、敏感的味蕾，对时尚潮流的触觉亦是如此＊勇于尝试，坚信快乐需要分享＊崇尚自然，热爱户外生活＊驴友一族，喜欢思索，喜欢探究和发现＊重视自我、以情感消费为中心＊审视流行，不盲从＊对待生活充满仪式感，对待事物力求精致。＊有专属品牌爱好，明确自我的梦想生活方式独立.个性.自主名汇广场名汇广场空间及景观设计案楼层定位:◎B1F-新潮休闲大区◎G层-流行仕女大区◎1层-个性少女大区◎2层-趣味生活大区◎3层-时尚美食大区业种:青少年娱乐、运动、休闲为主。KFC(麦当劳)及汇梦宫与奇乐堡。名汇广场-B1F楼层定位:新潮休闲大区青少年休闲购物新天地牛仔大区运动大区运动100个性潮流大区育乐大区吃喝玩乐新天地休闲大区名汇广场-GF业种:品牌服饰.女鞋.配件皮饰等苏寕家电品牌大区KFC厦门街区香港街区广州街区台湾街区杭州街区上海街区霞溪主题街•楼层定位:流行仕女大区名汇广场—生活提案引领未来Ideaforyourmind!Futureforyourlife!名汇广场-1F楼层定位:个性少女大区业种:个性少女服饰.流行饰品.内睡衣等苏寕家电古玩拍卖大区KFC香港街区广州街区台湾街区杭州街区上海街区厦门街区名汇广场—生活提案引领未来Ideaforyourmind!Futureforyourlife!名汇广场-2F楼层定位:趣味生活大区业种:家用饰品.童装.玩具.等名汇酒店公寓品牌饰品大街家用饰品大街家居用品大街玩具商品大街童装大街名汇广场—生活提案引领未来Ideaforyourmind!Futureforyourlife!名汇广场-3F楼层定位:时尚美食大区业种:主题餐厅、星级影院星级影院斗牛士牛排馆轻食小馆酒店公寓噱头主题餐厅茶餐厅或碳烤餐厅或景观餐厅港式饮茶咖啡厅名汇广场—生活提案引领未来Ideaforyourmind!Futureforyourlife!知引导流量买刺激消费大众媒体曝光增加新客源创造口号增加公关话题性实体异业合作宣传资源共享大型广场活动增加卖场热度加强服务管理提高下单意愿主攻特定商品强化商品价值VIP优惠独享巩固老顾客营销计划策略性赠品促销增加商品附加价值网络e-DM品牌年轻化会员型录/DM老顾客告知名汇广场—生活提案引领未来Ideaforyourmind!Futureforyourlife!七、案例分析3-------新东安广场技术指标总建筑面积：200,000平方米地上层数：11层地下层数：3层购物中心建面积：90000平方米写字楼建面：40000平方米可租写字楼建面：40000平方米标准层面积：3,040平方米标准层净高：2.5米最大开间：3040平方米最小开间：162平方米开发商：香港新鸿基地产主题创新：新东安市场汇聚购物、餐饮、娱乐和办公功能于一体的现代购物广场。不仅是府井的首个重建项目，更是时尚消闲购物热点之一，所谓apm,就am+pm=apm,从早