浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策

浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策摘要：随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场越发活跃，房地产抵押贷款评估业务日益增多。本文在阐述房地产抵押贷款评估概念的基础上，分析了影响房地产抵押贷款评估风险的原因，并提出了相应的防范对策。关键词：房地产抵押贷款评估；存在的问题；对策房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。一、房地产抵押贷款评估存在的问题（一）评估理论体系不健全，评估制度的不完善中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。目前资产评估仍处于发展的初级阶段，随着市场经济的的不断发展，评估服务的成本越来越高，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务，通常采用随意删减评估程序、评定估算简单草率，评估工作底稿不完备、评估报告内容和格式不规范、只图眼前利益，给客户报价是你七折我就五折，你五折我就三折，热衷于恶性竞争，而将收费低所带来的种种弊端全都跑到脑后。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。（二）评估机构和银行缺乏评估上的衔接目前，在我国的银行中，放贷相关人员懂得评估理论和技术的专业人员较少，而评估机构人员对银行的业务品种及操作规程也了解不够。这样就会存在两方面的问题，一是评估机构是否给银行提供了符合银行规程的评估报告；二是银行是否能够正确理解和使用评估报告。目前在评估实务中最为普遍的情况是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按市场价值的50%~70%作为贷款额。这种简单的衔接模式不仅增大了我们的评估风险，也使我们对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。之所以形成目前这种局面，一个很大的原因在于评估机构和银行缺乏评估放贷衔接的桥梁，正象曲教授所说的：“房地产评估部曾经是各商业银行的重要部门，但是在前几年被从总行中分离出去，对此不能理解也不能苟同。同时还指出抵押贷款评估不仅需要估价师具备一般的估价知识，还需要估价师具备金融专业的相关知识以及职业经验，熟悉贷款抵押方面的评估参数的选取和应用”。(三)抵押房地产的权利复杂房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。（四）估价缺乏客观性、公正性在银行抵押贷款发放过程中，银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估，客户并没有太多的选择余地。这些指定的评估机构，虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司，但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下，这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会，增加了抵押贷款的风险性。（五）评估人员因素一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质就不高，并严重忽视执业中的风险，对执业人员也不进行风险教育，一些评估机构的评估质量审核人员在复核过程中，也是马马虎虎，没用很好的履行自己的岗位职责，对于许多习惯性的违规视而不见有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。二、完善房地产评估风险的对策（一）完善评估理论和评估制度随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失，改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度，提高评估服务自主地价空间，规范评估业务”招标”发式报价原则。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。（二）正确判断房地产的权利房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。（三）保证评估的客观性、公正性银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，给客户更大的自由选择权，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值，应公正公开透明的原则，择优决定银行及其工作人员以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费业务协回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。（四）提高评估人员素质首先：资产评估人员要严格遵守资产评估操作规程，遵守职业道德要求，评估师在承揽业务、评估操作、评估报告形成过程中不能受其他任何单位干预和影响，要在实质上和形式上保持双重独立，其次：中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师的继续教育培训，资产评估人员要通过理论学习和实践锻炼，对在规定时间内不能完成培训内容的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的方法，这样才能大力提高评估人员自身综合业务素质。三、结束语总之，房地产抵押贷款评估的风险存在多种原因，但是这些风险都是可以控制的，只要我们采取有效的防范措施，房地产抵押贷款评估行业就会健康发展。参考文献[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工出版社，2004.[2]蔡倩.探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及对策[J].现代经济信息,2009年22期[3]宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师,2004第5期.[4]胡伟艳,杨明华.影响商业房地产抵押贷款评估因素分析[J].商业时代,2006年第5期.[5]柯小霞.浅析房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].科技广场，2010年第4期.