物业管理投标书范本(业委会项目)

1目录前言……………………………………………………………………………………1第一章物业服务整体设想.......................................................................................3第一节项目调研...................................................................................................4第二节项目重难点分析.....................................................................................13第三节公司优势分析.........................................................................................16第四节物业服务整体设想和措施规划.............................................................20第五节提高服务水平的新设想..........................................................................25第六节拟采取的管理方式..................................................................................28第七节管理服务工作计划..................................................................................39第二章人员的配备及培训.....................................................................................44第一节组织机构...................................................................................................45第二节主要管理人员配备和各岗位人员配置标准...........................................47第三节人员培训...................................................................................................50第四节人力资源的开发和管理...........................................................................64第三章必要的物资配备.........................................................................................69第四章正常期物业管理服务方案.........................................................................73第一节客户服务...................................................................................................74第二节秩序维护服务...........................................................................................85第三节消防管理.................................................................................................103第四节卫生清洁保洁服务.................................................................................108第五节绿化服务.................................................................................................123第六节设施设备管理服务.................................................................................139第七节房屋本体及共用部位日常维修养护方案.............................................156第八节小区文化和便民服务.............................................................................162第五章物业档案管理...........................................................................................168第六章物业管理规章制度...................................................................................175第七章物业管理经费测算...................................................................................1842前言尊敬的各位业委会及业主代表：大家好！首先，非常感谢大家在百忙之中抽出时间审阅重庆天骄爱生活服务股份有限公司敬呈的《天空城项目物业服务投标书》。我们确信，有了您的支持和关心，天骄爱生活服务将迎来新的机遇，更好的发展和更高、更深层次的飞跃！近年来，随着房地产业的迅速发展，各式各样的住宅群、写字楼、商业楼宇大量涌现，在这些物业投入使用后，马上就面临一个物业管理的问题。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象，历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。天骄物业人将一如既往地秉持真诚合作、专业保障、长远承担的一贯风格，履行我们的职责，实现我们的诺言，倾情投入，树立天空城物业专业化管理服务的成功范例，向天空城项目广大业主及住户呈献一份合格的答卷！本投标书是根据双方的沟通及对项目的现场勘查，结合我司服务理念及标准，主要从物业管理实施方案来阐述对天空城项目如何实施物业管理的，相信大家在详细阅读了本投标书后们，对我公司会有一个全面的了解及全新的感知，对我们的服务质量、管理能力的专业水平、整体实力会有一个综合而客观的评价。现敬呈此投标书给各位审阅，欢迎批评指正。谢谢！重庆天骄爱生活服务股份有限公司2019年4月18日3第第一一章章物物业业服服务务整整体体设设想想及及规规划划4第一节项目调研调研活动旨在了解天空城项目物业管理的总体特点、熟悉项目周边环境，确定该项目物业管理工作的重点和难点，并对我司接管该项目进行优势分析和准确定位，从而制定具有针对性的物业管理投标方案打下良好基础。一、调研原则、时间、对象及方式调研原则：“合理性、可操作性、针对性”相结合。调研时间：2019年月日调研对象：1、业主委员会成员；2、物业项目。调研方式：1、实地考察；2、直接访问；3、收集资料；4、其他方式。调研内容：1、项目规划建设情况；2、项目构成；3、目标客户定位与组成；4、楼宇位置与周边交通状况；5、业主共性及个性化的服务需求情况。二、项目概况天空城小区位于城东2.5环位置，成都成华区崔家店路500号，紧邻成都理工大学南校区，地铁7号线崔家店站出口，公交线路较多，交通十分便利。小区内公共设施配套完善，有水景、带游泳池、篮球场等各类休闲娱乐设施。周边学校有华林小学，列五中等，商业配套尚可，生活比较便利。项目总建筑面积26.55万方，容积率5.5，绿化率45%，总户数2384户，分6栋15个单元，层高21-30层，车位1200个。从总体上来说，天空城项目具有气势辉宏、主体简洁、绿色环保、设施设备齐全、配套完善等显著特点，属于大型高层住宅小区。三、项目总体特性经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性：1、大盘物业的高品质形象代表性本项目占地广，项目面积大，规划设计齐全，是追求自然、生态、和谐的大型住宅区，开发建设完成初期曾是周边住宅项目典范，适合我司发展平台要求。2、物业复杂性和多样性本物业的功能包含：高层住宅、商业、公共活动用房、地下车库、物业用房等等，其功能多样特性决定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人员、租赁人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。由于本物业占5地广、范围大，人员出入口、车库出入口较多，加之小区内拥有的面积较大总坪和景观水系，治安管理难度较大。需强调整个区域生活居住环境的安静、有序与安全，其中作为重中之重的治安安全尤为重要。3、功能分布的区域性天空城按照功能可以划分为住宅楼、底层商业、停车场三大功能区域，每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本项目的物业管理服务需求，提高客户的满意度。4、服务的全面综合性，服务要求高本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、卫生清洁保洁、绿化养护、增值配套延伸服务、社区文化建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好2384户小区业主的综合服务，充分满足业主个性化的需求。地下车库的管理服务，商业街的管理服务，力求在长时期内令天空城具备保值、升值的潜力，特别是前期历经两任物业公司，缺乏对公共设施设备的专业维护、保养，导致半瘫痪状态，是公司面临的一项主要课题和重要挑战。四、项目物业管理的服务范围1、协助业主委员会相关工作。2、物业的移交及查验工作。3、业主迁入迁出的管理服务。4、物业管理区域内业主、使用人二次装饰装修物业的服务。5、房屋建筑本体、公共部分的维修管理。6、物业共用部位的配套设施、设备维护、运行管理。7、物业管理区域内的绿化养护和管理。8、公共场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生及垃圾收集。9、公共区域的清洁杀菌，确保无虫害、白蚁害、鼠害。10、公共秩序维护的管理。11、消防设施的管理。12、防火、防盗的应急预案及预防管理。13、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。14、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设6施维修养护时，进行必要的协商和管理。15、物业管理区域的日常安全巡查服务。16、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。17、社区文化活动和便民服务。18、外部灯饰管理。19、其他管理。五、服务内容和标准按《四川省住宅物业等级划分》中的住宅物业三级服务标准严格执行。1.1住宅物业三级服务1.1.1综合服务表1综合服务内容及要求项目内容及要求客户服务场所1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、打印机、网络、电话。2、公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）或其它管理人名录证书（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率（每季度统计1次）、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。有管